Az ingatlanforgalmi (adásvételi) oklevelek szerkezete

Az ingatlanforgalommal kapcsolatos falusi és mezővárosi kiadványok a vizsgált forrásanyag igen jelentős részét teszik ki. Jellegzetességük, hogy a bennük foglalt egy-szerű jogi tény (egyik fél a másikra bizonyos feltételekkel vagyontárgyat ruház át) miatt szövegük más ügyekéhez képest sokkal formularizáltabb. Ennek oka egyrészt a legfőbb mintául szolgáló hiteleshelyi fassionalis oklevelek, amelyekre sokban emlékeztetnek, másrészt maguknak az ingatlanügyeknek a formularizálhatósága. A forma bevettségét jól jelzi, hogy formuláskönyvekben, így már a XIV. századi Ars notarialisban is megta-lálható.⁶⁵⁴ E szempontból nincs nagy különbség az ingatlan-átruházás fajtái: adásvétel, zálog, csere, bérlet és végrendeleti adomány között. Éppen a mesterkélt beállítás a hite-lesség egyik stilisztikai eszköze. (A latin nyelvű oklevelekben rendszerint használt befe-jezett jelen idő, praesens perfectum, egyfajta „kimerevített jelent” is érzékeltet.) Úgy is mondhatnánk, hogy a jogi szöveg szándékosan dramatizál, ünnepélyes, egyben steril jelenetté konstruálja a valóságban teljesen hétköznapi módon lezajlott bevallást. A sze-replők a szöveg szerint a hivatalos térben, a városi testület előtt mintegy „újrajátsszák”

az ügyletet. Ezt az „újrajátszást” rögzíti a szöveg a városi testület narrációjaként, az oklevél privilegiális vagy pátens formájának megfelelően hosszadalmasabb vagy egy-szerűbb formában. (Az alábbi megállapítások természetesen az „ideális” oklevélre vo-natkoznak; „tipikusnak” a XV. század végi kiadványokat tekintem, az esetleges eltéré-seket, sajátosságokat ehhez képest jelzem.)

A szöveg élén a testület felsorolása áll, ez is az érvényességet és a hitelességet növeli. Előttük (coram nobis, vagy még nyomatékosítva a hatalmi pozíciót: in sede

650 Stenicsnó 1. (1504) és 2. (1513): Acta Croatica 185. és 204., DL 34347. és 34348.

651 Prázsmár 1. (1476): UB Sieb. VII. 4114., DL 45648. idem homo benedicens almasiam in emptione ipsius vaccae publice confessus est.

652 Kőhalom 2. (1482): UB Sieb. VII. 4489., DF 245355.

653 Kőhalom 3. (1490): DF 246262.

654 KOVACHICH 1799, 38.

nostra iudiciaria)⁶⁵⁵ jelennek meg a szöveg szerint az ügylet szereplői. Kivételes eset-ben, ha az eladó nem tudott személyesen megjelenni, megbízottja tehetett bevallást vagy kiszállhattak hozzá, ilyenkor ennek indoklása is szerepel.⁶⁵⁶ Bár az eladó és a vevő elvi-leg egyenrangú felek a jelenetben, szerepük nem egyforma. A vevő az esetek többségé-ben passzív, sőt, a rövidebb, egyszerűbb szövegezéstöbbségé-ben csupán az eladó nevezi meg a monológja végén.⁶⁵⁷ Ritka az, amikor a vevő szemszögéből állítják be a jelenetet, ennek általában valami sajátos oka van (csoportos adásvétel, esetleg a vevő jóval tekintélye-sebb személy, például maga a település birtokosa).⁶⁵⁸ Az általános jelenség, hogy a fennmaradt oklevelekben a vevők sokszor egybeesnek az elit tagjaival. Az írásba fogla-lással is leginkább ez a réteg él.

Szinte mindig az eladó az, aki a szöveg szerint beszél, mégpedig hangsúlyozot-tan saját akaratából, önként.⁶⁵⁹ A bevallás (felvallás, fassio) szokása szerint összes hoz-zátartozóinak és rokonainak a terhét is magára veszi, hozzájárulásukkal, beleegyezésük-kel, a nevükben is szól.⁶⁶⁰ Végrendeletnél, ha az örökhagyó teszi a bevallást, az épelmé-jűséget is hangsúlyozzák. Ezt az eladói monológot hallgatja meg a testület (per eundemque N. propositum extitit isto modo et confessum, quomodo...⁶⁶¹; sponte et libere confessa est in hunc modum, quomodo...⁶⁶²; vive vocis oraculo confessus est in hunc modum, quod... ⁶⁶³).

Az eladó szájába adott szövegben a közlés elemei többé-kevésbé megszabottak.

Ha indokolja döntését, akkor általában a sürgető szükség elkerülésére hivatkozik (pro quibusdam necessitatibus ipsam summe urgentibus evitandis).⁶⁶⁴ Ezután nevezi meg a vagyontárgyat és sorolja fel jellemzőit: milyen jogcímen birtokolta, az adott tárgy hol található, miképpen azonosítható és milyen tartozékai vannak.

A jogcím lehet öröklés (vinea hereditaria, ipsum iure hereditario continentem), vásárlás vagy zálog (vinea empticiva, pignoris sive emcionis titulo⁶⁶⁵ – néhány esetben a korábbi eladó megnevezésével), esetleg jegyajándék is (vineam suam... de bonis prefati

655 Pl. Szalatnok 2. (1494): DL 67865. Horvátul: pred nas v okrišal i v zborišće naše navadne, illetve: v okrišal naš navadne: Sztenicsnó 1. (1504) és 2. (1513): Acta Croatica 185. és 204., DL 34347. és 34348.

656 Óbuda 20. (1445): két óbudai esküdt ment el az apácákhoz, akiknek az apácák a rácson keresztül tettek bevallást egyik szőlőjük elajándékozásáról. DL 13841. Kesztölc (1502): Sohonnai Mártonné Magda asz-szony in domo habitacionis eiusdem coram nobis personaliter tett bevallást. DF 209433.

657 Ha az adásvételi ügy privilegiális formában van kiállítva, akkor az esetek többségében a feleket ab una parte, ab altera parte-formában tüntetik fel. Pl. Ugra (1360), Szenterzsébet (1380), Sziscsán 1. (1456):

privilegiális. Utóbbi esetben egyik és másik részről is az eladókat (végrendeleleti végrehajtó és özvegyek) nevezik meg, a vevő csak „mellékesen” szerepel. Kolozs 1–2. (1472) hasonlóképpen függőpecsétes és ez a formula található benne. Kovászi (1500), Újlak. Ellenpélda: privilegiális de nincs egyik fél–másik fél:

Lippa, 1514–1525., Csázma (1455)–1498.

658 Verőce 3–4. (1513, 1514): Bánffy János, a földesúr. Pásztó (1417): Kazai Kakas Gyula a fürdőház vevője, ZsO VI. 1142.; Kesztölc (1502): a vevő, Laki Micski László van előbb nevesítve, mivel nemes, a pécsi püspök szászi provisora. DF 209433.

659 Berethalom (1406): UB Sieb. III. nr. 1566., p. 410: voce viva, bona fide, libere et sponte absque omni dolo et fraude dicti vel facti expresse fuit confessa.

660 providus Emericus Heerge de Wyzaaz concivis noster cum coniuge sua Katherina, filiis Benedicto, Georgio et Michaele ac filiabus Elena et Elizabet vocatis oneraque omnium in se assumens... (Szász, 1458–1488k., DF 278587.)

661 DF 253373. (Dés, 1503)

662 DL 98100. (Nyitra, 1461)

663 DF 250361 (Nyitra 1475) Különösen hosszú és szép formula: Vízakna 1466: per eandemque dominam propositum extitit eo modo, quomodo ipsa non compulsa nec coacta seu aliquo seducta errore, se bona voluntate beneplacito omninoque prematuro ac bene deliberato necnon consilio pretacti Ladislai de Bogath domini et mariti ipsius carissimi desuper habito speciali..

664 DL 98100. (Nyitra, 1461) vö. Várad 12.! (két változat)

665 Karánsebes 3. (1474): PESTY: Szörény III, 85–86 (86. sz.), DL 73028.

Ladislai Zenchi, domini et mariti sui ad ipsam pro iure nuptiali devolutam⁶⁶⁶). Ez az ingatlan státusza miatt volt lényeges. Az oklevelek tanúsága szerint megkülönböztették a öröklött, illetve a szerzett javakat. Ennek az esetleges jogvita miatt lehetett jelentősé-ge.⁶⁶⁷ A vagyontárgy lehet telek tartozékokkal vagy anélkül, illetőleg telken kívüli föld, például irtvány vagy szőlő is. A telek esetében megkülönböztették a földdarabot és a rajta álló felépítményt (ac aliis omnibus in superficie eiusdem habitis et preparatis...),⁶⁶⁸ illetve, mivel maga a telek a földesúr tulajdonában volt, valójában az épületre gondoltak egy telek adásvételekor (fundum seu domum in vico Malomwlcza⁶⁶⁹ vagy domum seu sessionem ... utilitatibus et pertinenciis et edificiis ligneis et lapideis in superficie eiusdem properatis et habitis.⁶⁷⁰) Mai szemmel furcsának tűnhet, hogy az oklevelekben nem írják le sem a felépítmények számát és elhelyezkedését és általában nem adják meg a telek méretét sem, hiszen ez utóbbit adottnak veszik.⁶⁷¹ Néhány kivételt azért isme-rünk, főleg Szlavóniából,⁶⁷² ahol például Csázmán általában a szántóterületek nagyságát megadják dieta-ban (napszám) – talán éppen azért, mert ezek nem telkekhez kötött föl-dek voltak.⁶⁷³ De találkozunk telekmérettel 1380-ban Visegrádon is egy bérleti szerző-désnél,⁶⁷⁴ és a területnagyságot a fentebb idézett 1516-ban említett széki halastó eseté-ben is megadták, holdban.

A hely meghatározása néhány egyszerű és közismert elven alapult: az ingatlan helyének megállapításához irányokat, égtájakat, viszonyítási pontokat vagy ezek bizo-nyos kombinációit használták.⁶⁷⁵ A szövegek mindenekelőtt tartalmazzák, hogy az in-gatlan a város területén fekszik (vineam... in metis et vinetis Baymocziensibus habitam et sitam...⁶⁷⁶; unum fondum curie eorundem in Wyzaaz et in medio nostri habitum et existentem...⁶⁷⁷). Ezen kívül néhány nem térbeli jellegű azonosítást is használhattak. A telket azonosíthatták korábbi tulajdonosával (domum suam, que alias conddam Iohannes Buday prefuisset in vico Sancti Iacobi inter portas domorum canonicalium honorabilium dominorum Blasii Zelemeri et Stephani Czasaari habitam et adiacentem)⁶⁷⁸ irtvány esetén a foglalás tényének megnevezésével (duo iugera de terra manibus suas extirpatas[!])⁶⁷⁹ vagy a foglalás módjával, például, hogy a szőlőt az illető saját maga telepítette.⁶⁸⁰ A telek, terület leírását két égtáj felé eső szomszédok, illetve az összes égtáj felé eső szomszédság felsorolásával adták meg. Két égtájas az átellenes:

666 Bihar (1417): DL 60608.

667 GULYÁS 2008d, 217.

668 Szász (1458–1488k.): DF 278587.

669 Dés 22. (1507): Teleki II. 429. (pótlék XV. sz.), DL 74325.

670 Óbuda 5. (1395): DL 8109. Reg.: B^ÁRTFAI S^ZABÓ 1935, 104. sz.

671 A telkek nagyságát a nemesi osztálylevelekben is adottnak veszik. C. TÓTH 2004, 284. 284.

672 Csázma 1. (1407): az eladott telek in latitudine duas tractos terre continetur, per longitudinem usque fluvium Chasma dictum ab ipso fundo seu civili super separando curie seu fundo prebendali terjed, DF 282389.

673 A mérték jelentésére: BOGDÁN 1978a, 218–221.

674 Visegrád 6. (1380): quandam particulam terre sue curie retro fundum mag. Petri Litterati de Lypptowia dicti edificiis prorsus destitutam viginti unum in longitudine et decem in latitudine ulnas silvestres continentem. MÉSZÁROS 2009, 138–139. (38. sz.), DF 244335.

675 Ezzel itt részletesen nem foglalkozunk, mivel az oklevélszövegekben szereplő lokalizáció helyes ér-telmezéséhez sok esetben szükség volna magának a helyszínnek az ismeretére. A kérdésről legutóbb Visegrád példáján: M^ÉSZÁROS 2009, 22–23.

676 Bajmóc 1. (1446): DF 227548.

677 Szász (1458–1488k.): DF 278587.

678 Várad 6. (1461): DL 15662. A korábbi tulajdonos megnevezése a hegyaljai térség kiadványaiban gya-kori.

679 Szenterzsébet (1380): DL 6674.

680 TÁRKÁNY SZÜCS 1981 (2003), 594–595. Körösszeg (1443): DL 13749.: quandam vineam suam, quam iis laboribus suis plantatam...

kelet–nyugati, illetve észak–déli párosítást jelentette. A négy égtájas lokalizációt általá-ban keletről kezdték, leggyakrabáltalá-ban a kelet–dél–nyugat–észak sorrendben.⁶⁸¹ Az észak megnevezése igencsak ingadozó: septemtrio, aquilo, sőt egyes esetekben a dél fogalmá-ra használt australis. Désen például az égtájak megjelölésénél következetesen az australis szót használják ebben az értelemben, és pusztán azért nem keverhető össze a déllel, mert az mindig meridies. A jelenség máshol is felbukkan.⁶⁸² Átmeneti vagy csonka formáknak tekinthetjük, amikor csak három égtájat vagy csak két, de egymás melletti égtájat tüntettek fel. A szőlőültetvények esetében a latin promontorium jelölte a szőlővel borított hegyet, a helynevekben előforduló magyar mál szó pedig a hegyol-dalt.⁶⁸³ A szőlőskert esetleges nevét is megadhatták. A leggyakoribb forma a szőlő-hegy+szomszédok megnevezése. Malom esetében általában azt tüntették fel a szöveg-ben, hogy melyik folyón, milyen helyen (milyen malmok között) található. A mezővá-rosi adásvételi oklevelekben igen ritkán fordul elő határjárás, egybefüggő nagyobb föld-területeknél. Regionális alkalmazása Szlavóniában figyelhető meg.⁶⁸⁴

Az ingatlan jellemzőinek felsorolása után nevezik meg a vevőt és az átruházás befejezett tényét. (Eladás esetén: dedisset, vendidisset et perpetuasset, immo dedit et vendidit...⁶⁸⁵ vagy dedisset, vendidisset, appropriasset et ascripsisset, immo dedit, vendidit, appropriavit et ascripsit...⁶⁸⁶ vagy dedisset, vendidisset et apperpetuasset, immo dedit, vendidit et apperpetuavit...⁶⁸⁷ zálogba adás esetén: pignori obligasset.). Az ár feltüntetése már a XIV. századi gyakorlatban is általános (például Győr, Patak, Új-hely oklevelei), ritkábbnak inkább az számít, ha nem adják meg a vételár összegét. Bi-zonyos települések okleveleiben ugyan az összeg feltüntetése nem következetes,⁶⁸⁸ de ez véletlen is lehet, mivel a települések egy részéből csak egy-egy adásvételi oklevelet ismerünk.⁶⁸⁹ A vizsgált anyagban Dés volt az egyetlen, ahol az adásvételi kiadványok-ban következetesen hiányzik az ár megnevezése; az „örök áron” kifejezés (pretio perpetuo, illetve még általánosabban iure perpetuo et irrevocabiliter) helyettesíti.⁶⁹⁰ Az árat a korai, XIV. századi, főleg ezüstmárkát feltüntető adatokat leszámítva a XV. szá-zad elejétől, első harmadától következetesen aranyforintban adják meg. Bár az okleve-lek jó részében úgy állítják be, mintha ténylegesen aranyforintban történt volna a fizetés (auro puri, boni et iusti ponderis),⁶⁹¹ ez nem nagyon valószínű. Logikusabb, hogy szá-molási pénzegységről volt szó: az aranyforint évtizedekkel később is érthető, értelmez-hető volt az oklevélszövegben. (Az ezüstpénz forgalmi értéke a XV. században is válto-zik, új pénz kibocsátása esetén mindenképpen.) Aranyforintban számolni azért is lehe-tett szükség, hogy az esetleges patvarkodás esetén az elmarasztalt a hajdani vételárnak ténylegesen megfelelő összeget le tudja fizetni. Néhány esetben még az is nyilvánvaló,

681 Kivételek előfordulhatnak: Pankota 1395: É–K–D–Ny; Karánsebes: 1456: É–D–K–Ny; 1457: Ny–K–

É–D, de a XV. század végére általában a K–D–Ny–É-sorrend a szinte kizárólagos.

682 Példák Désen kívül: Szász (1458–1488): DF DF 278587. Karánsebes 4. (1493): PESTY: Szörény III.

112–113. (108. sz.).

683 Atlasz: Sátoraljaújhely, bev. 33–34.

684 Berkusevina (Zágráb m.) 1–3. Archaikus, ugyanitt tanúnévsor is. Brezovica 2. (1413): ZsO IV. 86., DF 230923. Csütörtökhely (1433): DF 218715. Csázma: föld- és szőlőterületeknél, valamint városi telkeknél egyaránt megfigyelhető. Erdő esetében: Kőrös (Felsőváros), 1514.

685 DF 253373. (Dés, 1503)

686 DF 253373. (Dés, 1503)

687 DF 250361. (Nyitra, 1475)

688 Eger, Kőrös, Krapina, Miskolc.

689 Körösszeg, Rojcsa, Szentbarabás.

690 A kifejezés alkalmazása a kora újkori hegyaljai gyakorlatban: LADÁNYI 1984, 236.

691 Sziscsan 2. (1458): DF 282429.

hogy nem vagy nemcsak pénzben fizettek, hanem valamilyen más vagyontárggyal (élő-állat, gabona vagy használati tárgy).⁶⁹²

Az adásvétel jellemzője, hogy egyrészt visszavonhatatlan, azaz az eladó minden ezzel kapcsolatos jogáról lemondott (nullum dominium nullumve iures et proprietates in ipsa vinea pro se reservandum, sed totum et omne ius et donum proprietarie ipsius vinee in ipsos transferendum),⁶⁹³ másrészt, hogy örökérvényű, éppen ezért kiterjed a vevő utódaira is, továbbá, hogy senkinek az érdekeit, jogait nem sérti, ellene senki sem tiltakozott (circumspectis N. et eorum heredibus universis iure perpetuo et irrevocabiliter ... dedisset, vendidisset... ⁶⁹⁴ vagy dedisset, vendidisset et perpetuasset, immo dedit et vendidit sibi et per eam filiis filiabusque suis et posteritatibus universis nullo penitus contradictore apparente...⁶⁹⁵). Szlavóniai mezővárosoknál figyelhető meg, hogy azt hangsúlyozzák, hogy a vevő (és bárki) szabadon rendelkezhet a tulajdonnal.⁶⁹⁶ A zálogba adásnál ezen a helyen az elidegenítés feltételei állnak. Itt jelölik meg a vétel-árat vagy zálogösszeget is, bár sok esetben nem tényleges összegként, hanem „örökár-ként” (pro pretio perpetuo – vö.: foro perennali⁶⁹⁷), amit már az eladó részben vagy egészben meg is kapott a vevőtől (plene receptis et rehabitis / plene et integre persolutis, habitis et perceptis⁶⁹⁸ – és egyben nyugtatja erről.)

Egy-két esetben a vevő a fassio alkalmával fizeti ki az összeget. Egerben 1513-ban a vevő a 65 forintos vételárból 60-at már koráb1513-ban megfizetett, a maradék 5 forintot az oklevél keltének napján fizette ki a városi tanács előtt, az eladók pedig ekkor adták birtokba az ingatlant.⁶⁹⁹ Bazin 1515-ös oklevele szerint Mészáros Pongrác a szőlőskert-ért három részletben fizette ki a két tulajdonosnak az összesen 15 forintos árat; a leg-utolsó alkalommal vette birtokba a szőlőt, amiről ő maga tett bevallást.⁷⁰⁰ Gulyás László a hegyaljai települések szőlőadásvételei kapcsán mutatott rá arra, hogy a hegyaljai okle-velek mennyire bőbeszédűek: megadják, hol és mikor történt az adásvétel, kinek a há-zában, hogyan történt a kifizetés.⁷⁰¹ A szöveg ezután esetenként tartalmazza, hogy a fassiót követően a felek kérték a tanácstól az oklevél kiállítását, amit az meg is tett és a történtek emlékezetére a vevő részére ki is bocsátott. Ez azonban egyre inkább leegy-szerűsödött, majd elmaradt: a XV. század végére már csupán a kiadás tényét rögzítik.⁷⁰²