ábra: Az életciklus-költségszámítás szintjei

Forrás: Bjørberg, S., Multiconsult, személyes közlés, 2007.

1. szint

Az ezen a szinten végzett számítások a projekt kezdeti tervezési szakaszában alkalmazhatók.

Az 1. szintű elemzés hozzávetőleges becslést ad az életciklus-költségekre és a projektek éves költségeire nézve. Az eredmény felhasználható a beruházás-elemzés megalapozására. A rendszerezett, működés-orientált tervezési folyamat a legfontosabb eszközünk arra, hogy olyan építményeket állítsunk elő, amelyeknek az egész életciklusra kiterjedő gazdaságossága megalapozott. Az 1. szintű elemzés végrehajtásához a következő információkra van szükségünk:

 helyszín;

 az épület és a terület típusa;

 diszkontráta és várható szolgáltatási időszak (számítási időszak).

Mivel korlátozottak az épülettel kapcsolatos információk, ezen a szinten a számításokat hozzávetőleges becslésekre támaszkodva végezzük a menedzselésre, üzemeltetésre, karbantartásra, fejlesztésre és kiszolgálásra vonatkoztatva.

2.szint

Az ezen a szinten végzett számítások a tervezési szakaszban célszerűek. Ezen a szinten a cél az, hogy olyan projekt-megoldásokat találjunk, amelyek a projekt előkészítő szakaszában meghatározott keretek közé esnek. A költségkeret végleges meghatározását az előzetes projektszámítások alapján végzik el. A 2. szintű életciklus-költségelemzés elvégzéséhez a következő információra van szükség:

 helyszín;

 az épület típusa, látványtervek és alaprajzok;

 kivitelezési program az anyagokra, alkotóelemekre és fő rendszerekre előírt műszaki normákkal együtt;

 diszkontráta és szolgáltatási időszak (számítási időszak).

Az ezen a szinten végzett számítások rendszerint valamilyen költség-besorolási rendszeren alapulnak; egyes országokban nemzeti standardokat dolgoztak ki erre a célra (jó példa erre a norvég NS 3454, és a holland NEN 2748 számviteli rend). A besorolási rendszerek továbbá a későbbi benchmarking alapjául is szolgálnak abban a szakaszban, amikor az építmények már használatban vannak.

3. szint

Az ezen a szinten végzett számítások a fő projektszakaszban célszerűek. A számítások célja a korábbi szakaszokból származó becslések ellenőrzése, valamint olyan alternatív megoldások értékelése, amelyek rövid vagy hosszú távon fokozhatják a projekt költséghatékonyságát. A projektszakaszban gyakran jelentős megtakarításokat lehet elérni a tervezésbe való szerény összegű beruházások útján. Ha az eredmény egy jól tervezett és jól kialakított projekt, a későbbi szakaszokban szükséges kiegészítő beruházások nagysága csökken. A 3. szintű elemzés végrehajtásához a következő információk szükségesek:

 szerkezet, anyagok és installációk;

 mérhető mennyiségek az épület különböző részeire nézve a számítások alapja gyanánt;

 viszonylag megbízható ár-információ;

 diszkontráta és szolgáltatási élettartam;

 a rendszeres karbantartás vagy pótlás feltételezett intervallumai;

 az üzemeltető személyzet és menedzsment feltételezett nagysága; és

 az energia-költségvetés.

Ez a típusú számítás becsléseket ad az épületelemek karbantartási tevékenységei és pótlásai közötti időszakokra, illetve becsli az egyes ilyen tevékenységek költségét. Nettó jelenérték-számítások alkalmazásával az épület élettartama során a különböző szakaszokban kifizetendő összes költséget egyetlen összegben határozzák meg, jelenlegi értékben.

Ahhoz, hogy már a projekt korai szakaszában jó becslést kapjunk a létesítmény egész élettartamára kiterjedő gazdaságossági viszonyokról, szükséges hogy a legfontosabb költség elemekre összpontosítsunk, amelyeket az alábbiakban sorolunk fel.

 Tőkeköltségek: ezeket befolyásolja az épület alapterülete és alakja, a kivitelezés típusa, az anyagok típusa és a technikai installációk megválasztása. A tőkeköltségeket mindig az üzemelési és karbantartási költségek összefüggésében kell tekinteni, tervezve a jövőbeli újjáépítéseket, bővítéseket és új műszaki installációkat.

 Üzemelési és kisebb karbantartási költségek: jelentős tényezők az anyagminőség, technikai installációk és az alkotóelemekhez való könnyű hozzáférés, amelyek befolyásolják ezt a költségtípust.

 Takarítási szolgáltatások: olyan felületeket és anyagokat kell alkalmazni, amelyek megkönnyítik a takarítást, korlátozzák a padlóterületnek falakkal, oszlopokkal és más megosztó elemekkel való felszabdalását, és úgy kell kialakítani a bejárati területeket, hogy a rajtuk felhalmozódott szennyeződés és szemét eltávolítását lehetővé tegyék.

 Energiaköltségek: számos intézkedést lehet megvalósítani az energia-felhasználás és ennek megfelelően az energiaköltségek csökkentésére. Különböző energiaforrásokat lehet számításba venni. A homlokzatok és az ablakok kialakításának jelentős szerepe van az energia-hatékonyságban.

 Fejlesztési költségek: ha az épület szolgáltatási életperiódusa rövid, mint például a

„hot-floor” területeké a kórházakban, akkor nagymértékben alkalmazkodó-képesnek kell lennie. Ehhez gyakran szükséges pótlólagos beruházás, aminek jelentős hatása van az üzemköltségekre.

Értékcsökkenés

A jövőbeli változtatási szükségletekkel kapcsolatban bizonytalanság uralkodik, annyi azonban bizonyos, hogy a követelmények változni fognak. Az új épületek tervezését három fő elvre kell alapozni, ha azt kívánjuk, hogy ezek az építmények kielégítően alkalmazkodóképesek legyenek.

1. El kell egymástól különíteni azokat az épületrészeket és összetevőket, amelyeknek szolgáltatási élettartama különböző.

2. Az alapozást, a függőleges és vízszintes teherviselő szerkezeteket, homlokzatokat és tetőket a maximális műszaki élettartamra kell tervezni.

3. A belső alkotóelemeket, mint például mennyezeteket, belső falakat, térelválasztókat, a technikai rendszerek elemeit úgy kell kialakítani és összeszerelni, hogy könnyű legyen elmozdítani és változtatni azokat. A fő technikai rendszerek elhelyezését a térelosztás változásainak nem szabad befolyásolniuk.

Az életciklus-költségszámítások egyik fontos problémaköre a tőkeköltségek és a karbantartási költségek közötti megkülönböztetés. Napjaink számviteli elveinek megfelelően az épület értékcsökkenését a maga egészében számítják, beleértve a technikai felszerelést is. Az építési elemek szétbontásával és külön végzett értékcsökkenési leírásukkal a pótlási költségek egy részét be fogják építeni a tőkemérlegbe. Az értékcsökkenés bonyolult kérdéskör, de ideális esetben – elméletben – az értékcsökkenési időszaknak egyenlőnek kell lennie mindegyik installáció várható szolgáltatási élettartamával. Ehhez az szükséges, hogy külön-külön alkalmazzanak értékcsökkenési időszakokat a különböző alkotóelemekre és rendszerekre.

Esettanulmány: az életciklus-költségszámítás a gyakorlatban

Egy olyan példát veszünk, amely Hollandiában tipikus helyzetnek számít, és amelyben kórházi szervezetek többszöri fúziója után a jelenlegi kórháznak két belvárosi telephelye van, egymáshoz közel (Netherlands Board for Health Care Institutions, 2006a). A kórház előtt három hosszú távú opció áll: koncentrálja-e vagy sem a szervezetet egy helyszínre, megtartsa és újrarendezze a jelenlegi túlméretezett épületeket, és/vagy fogadja el a jelentős működési veszteségeket.

Az a telek, amelyen a fő kórházépület található, különösen tágas, és ennélfogva az alapterületi beépítettsége alacsony. A főépület tipikus Breitfuss-típusú (szó szerinti fordításban „széles láb”) struktúra az 1970-es évekből, amelyben egy ápolási funkciókat ellátó, magas épülettömböt emeltek egy lapos épülettömb fölé, amely utóbbi a kezelési és járóbeteg-funkciókat látja el, és az alapterület kb. 65 000 m². Ehhez az épülethez kapcsolódik egy újabb járóbeteg-szárny, kb. 8000 m²-rel, amely már több éve van használatban. A másik kórházi létesítmény korlátozott területű helyszínen található. A főépület az 1960-as évek elején épült, alapterülete kb. 30 000 m², és egy kb. 10 000 m²-es bővítmény csak a legutóbbi időkben készült el.

Építészeti értelemben a régebbi építmények funkcionális minősége mindkét helyszínen silány:

mindkét főépület felújításra szorul. Az új épületek funkcionális minősége jó. A tanulmányban öt forgatókönyvet vizsgáltak meg (8.3 táblázat).

A 2-4 forgatókönyvek azt tételezik fel, hogy a második helyszínt egynapos ellátást nyújtó kórházzá alakítják át, és az ezen a helyszínen levő régi építményt lebontják. Ezt követően kizárólag egyágyas szobákkal rendelkező kórház kerül kialakításra a fő helyszínen. Noha ez a megközelítési mód kényelmesen illeszkedik a meglévő magas épülettömbbe, a betegszobák nagyságát tekintve, alapterület tekintetében túlméretezést idéz elő.