Ingatlanon fennálló dologi jog vagy bérlet

A 24. cikk 1. pontja két különböző típusú jogvitára vonatkozik: az első az ingatlanon fennálló dologi jogi, míg a második az ingatlanon fennálló bérleti, haszonbérleti jogviszonnyal kapcsolatos. A két joghatósági ok egymástól független.

A Bíróság töretlen bírói gyakorlata szerint az ingatlan fekvése szerinti tagállamok bíróságainak kizárólagos joghatóságát alapvetően az a körülmény indokolja, hogy közelsége folytán az ingatlan fekvése szerinti bíróság a legalkalmasabb arra, hogy megfelelő ismeretekkel rendelkezzen a ténybeli helyzetekről, és alkalmazza rendszerint az elhelyezkedés szerinti állam szabályait és szokásait.⁴ Olyan jogvitákat ugyanis, amelyek tárgya ingatlanon fennálló dologi jog, általában az ingatlan fekvése szerinti állam szabályai szerint kell eldönteni, és mivel az ilyen ügyekben felmerülő vitáknál gyakran van szükség olyan ellenőrzésekre, vizsgálatokra és szakértői véleményekre, amelyeket a helyszínen kell lefolytatni, így az, hogy az ingatlan fekvése szerinti bíróság – amely a földrajzi közelség folytán a legkedvezőbb helyzetben van ahhoz, hogy a megfelelően tájékozódjék a tényállásról – kizárólagos joghatósággal rendelkezzék, a gondos igazságszolgáltatás követelményének tesz eleget. ⁵ A dologi jogi keresetek kizárólagos

1 Schlosser/Hess 2015, Art. 24, Rn. 1.

2 Jenard-jelentés, 34. o.

3 Sanders-ítélet, 73/77., EU:C:1977:208, 12-15. pont

4 Sanders-ítélet, 73/77., EU:C:1977:208, 10-11. pont; Reichert és Kockler ítélet, C-261/90, EU:C:1992:149, 10. pont;

Weber-ítélet, C-438/12, EU:C:2014:212, 41. pont; Komu és társai ítélet, C-605/14, EU:C:2015:833, 25. pont

5 Sanders-ítélet, 73/77., EU:C:1977:208, 13. pont; Rösler-ítélet, 241/83, EU:C:1985:6, 20. pont; Reichert és Kockler ítélet, C-261/90, EU:C:1992:149, 10. pont; ČEZ-ítélet, C-343/04, EU:C:2006:330, 29. pont

joghatósági rendszere létrehozásának alapja emellett az ingatlan fekvése szerinti állam érdekével fémjelezhető

azon közpolitikai megfontolás is, hogy az adott ingatlan, mely feletti valamely dologi jog vitás, az adott állam területén található.¹

Ami pedig a R. 24. cikk 1. pontjának második mondatát illeti, a rövidtávú bérleti, haszonbérleti szerződésekre irányadó kizárólagos joghatósági szabály indoka az a tény, hogy a bérleti szerződések szorosan kötődnek az ingatlanjoghoz és az ingatlanok használatára irányadó kógens jog előírásokhoz, így például a bérleti és haszonbérleti díjakra vagy a bérlők és haszonbérlők védelmére vonatkozó jogi szabályozáshoz.²

2. AZ INGATLANON FENNÁLLÓ DOLOGI JOG (IN REM) FOGALMA

A Bíróság már többször hangsúlyozta, hogy a Brüsszeli Egyezményből – és ennek megfelelően a Brüsszel I. és Brüsszel Ia. rendeletekből – a szerződő államokra és az érdekelt személyekre nézve eredő jogok és kötelezettségek egyenlőségének és egységességének lehető legteljesebb biztosítása céljából az „ingatlanon fennálló dologi jog” fogalom jelentését az uniós jogban önálló jelleggel kell meghatározni.³ Habár e fogalmat európai jogi szempontból valóban autonóm módon kell értelmezni, azonban az adott dologi jog nemzeti jogban elfoglalt helye dönti el, hogy az érintett jog az európai jogi értelemben vett „dologi jog” kritériumainak megfelel-e.

Az „ingatlanon fennálló dologi jog” fordulat kapcsán elsőként az „ingatlan” fogalma kérdéses.

Erről a fogalomról a Bíróság önállóan nem foglalt még állást, azonban a jogirodalomban uralkodónak tűnik az az álláspont, hogy a tagállamok jogának az ingatlan tárgyára, alkotórészeire, tartozékaira, a hozzá kapcsolódó egyes részjogosítványaira irányadó tagállami anyagi jogi szabályozás széttagoltsága és jelentős eltérései miatt közösségi jogilag autonóm fogalomként az „ingatlan” nem kezelhető. Az ingatlan és az ingóság fogalmának elhatárolásához a lex rei sitae-t, azaz a dolog fekvése szerinti tagállam jogát kell alkalmazni.⁴

A R. 24. cikk 1. pont első mondatában foglalt szabály „a kereset tárgyán alapul”, és olyan jogviták esetében alkalmazandó, amelyek tárgya ingatlanon fennálló dologi jog. ⁵ Ezzel összefüggésben mindenekelőtt a dologi jogi igényeknek a kötelmi jogi igényekkel való szembeállításának van gyakorlati jelentősége. A Schlosser-jelentés ennek kapcsán rámutatott, hogy a dologi és a kötelmi jog közötti különbség alapja, hogy az előbbi, amely egy birtokba vehető dolgot terhel, mindenkivel szemben kifejti joghatását, míg az utóbbira csak a kötelezettel szemben lehet hivatkozni.⁶

A dologi jog fogalmát autonóm módon kell értelmezni.⁷ A Bíróság e fogalmat úgy írja le, mint

1 Jenard-jelentés, 35. o.

2 Rösler-ítélet, 241/83, EU:C:1985:6, 19. pont

3 Sanders-ítélet, 73/77., EU:C:1977:208, 19. pont; Reichert és Kockler ítélet, C-261/90, EU:C:1992:149, 8. pont;

Weber-ítélet, C-438/12, EU:C:2014:212, 40. pont

4 Czernich/Kodek/Mayr/Tiefenthaler 2015, Art. 24, Rn. 11.; Fasching/Konecny/Simotta 2008, Art. 22, Rn. 19.;

Kengyel/Harsági 2006, 396. pont

5 Jenard-jelentés, 34-35. o.

6 Schlosser-jelentés, para. 166.; Gaillard-végzés, C-518/99, EU:C:2001:209, 17. pont

7 Reichert és Kockler ítélet, C-261/90, EU:C:1992:149, 8. pont; Weber-ítélet, C-438/12, EU:C:2014:212, 40. pont;

Komu és társai ítélet, C-605/14, EU:C:2015:833, 23. pont

ami kiterjed „az olyan keresetekre, amelyek meg kívánják határozni az ingatlan tulajdonjogának vagy birtokának kiterjedését, tartalmát vagy dologi jogok fennállását és ezen jogok jogosultjainak érdekeltségükhöz kapcsolódó védelem hatalmának biztosítását”.¹ A dologi jog fogalma azonban nem terjed ki valamennyi olyan keresetre, amelyek tárgya ingatlanon fennálló dologi jog, hanem ezek közül csak azokra, amelyek valamely ingatlan területének, állagának, tulajdonának, birtokának, vagy az ingatlanon más dologi jog (jelzálogjog, zálogjog, haszonélvezet és szolgalom) fennállásának megállapítására valamint arra irányulnak, hogy biztosítsák a jogosultakat jogcímük alapján megillető előjogokat.² Általános követelmény tehát, hogy a R. 24.

cikk 1. pontjának alkalmazásához nem elegendő, hogy a kereset dologi joggal legyen kapcsolatos vagy ingatlanhoz kapcsolódjon, hanem az is szükséges hogy a kereset dologi jogon alapuljon.

A gyakorlatban azonban nem annyira a dologi jogok (in rem) definiálása, hanem inkább azon jogviták kiválogatása jelent problémát, melyeknek tárgya a R. 24. cikk 1. pontja szerinti ingatlanon fennálló dologi jog.

Már a Schlosser-jelentés is hangsúlyozza, hogy „a jelentést összeállító bizottság szakértői számára nyilvánvalónak tűnt annak megállapítása, hogy a dologi jogok megsértésére vagy ingatlanokon okozott károkra alapított kártérítési keresetek nem tartoznak a [Brüsszeli]

Egyezmény 16. cikke (1) bekezdése a) pontjának [R. 24. cikk 1. pontjának] hatálya alá, mivel ebben az összefüggésben a dologi jog – leggyakrabban a tulajdonjog – fennállása és tartalma mellékes.”³ Ezt az értelmezést a Bíróság is megerősítette a ČEZ-ítéletben, amelyben kimondta, hogy nem tartozik a Brüsszel I. rendelet 22. cikk 1. pontja [R. 24. cikk 1. pont] hatálya alá az olyan kereset, amely a felperes tulajdonában álló ingatlanokat károsító vagy veszélyeztető, az ingatlanok fekvése szerinti állam szomszédos államának területén található atomerőmű ionizáló sugarai által keltett környezeti ártalmak megszüntetésére irányul.⁴

A Bíróság értelmezésében egy olyan kereset, mely egy föld eladásáról szóló szerződés semmisségének megállapítását és a járulékos károk megtérítését célozza (mielőtt még a tényleges birtokba adás megtörtént volna), nem dologi jogon alapulnak. Ugyancsak nem dologi jogon alapul egy olyan time-sharing szerződés, ami különböző apartmanok közötti választást ajánl, és egy olyan igény sem, aminek tárgya egy gondnokság alatt álló személy apartman részének eladásához szükséges jóváhagyás megadását célozza.⁵ Nem esik a R. 24. cikk 1. pontja alá a birtokháborítás abbahagyására irányuló kereset sem.⁶

A Webb-ügyben a Bíróság az apának a fia ellen egy lakás tulajdonjogának átruházása iránt előterjesztett keresetét sem tekintette dologi jogi igénynek azzal az indokkal, hogy az apa nem egy általa már az ingatlanon élvezett jog mindenkivel szembeni érvényessége iránt élt igénnyel, hanem fiával szemben kívánta jogát érvényesíteni.⁷ Az érvelés azért furcsa, mert noha a keresetet egy konkrét személy ellen indították, ez mégsem zárta ki azt a tényt, hogy az dologi jogon alapult.

A Bíróság nem tekintette dologi jogon alapulónak a hitelező által az adós ellen csalárd

1 Schneider-ítélet, C-386/12, EU:C:2013:633, 21. pont

2 Reichert és Kockler ítélet, C-261/90, EU:C:1992:149, 11. pont; ČEZ-ítélet, C-343/04, EU:C:2006:330, 30. pont

3 Schlosser-jelentés, para. 163.

4 ČEZ-ítélet, C-343/04, EU:C:2006:330, 33. és 40. pont

5 Klein-ítélet, C-73/04, EU:C:2005:607; Schneider-ítélet, C-386/12, EU:C:2013:633

6 ČEZ-ítélet, C-343/04, EU:C:2006:330, 34. pont

7 Webb-ítélet, C-294/92., EU:C:1994:193

átruházás (francia jogban: action paulienne) hatálytalanítását célzó keresetét sem, noha gyakorlatilag olyan keresetről van szó, ami közvetlenül hatással van a tulajdonjogra.

A Weber-ügy illusztrálja, hogy milyen finom az a határvonal, amit a bíróság meghúz. Az ügyben a felperes arra keresett megoldást, hogy kényszerítse a nővérét, hogy beleegyezzen a földnyilvántartási változásba az elővásárlási jog gyakorlását követően egy ingatlan rész felett.

A Bíróság a jogvitát a Brüsszel I. rendelet 22. cikk 1. pontja alá esőnek minősítette, azzal érvelve, hogy az olyan elővásárlási jognak, mint amilyen a BGB 1094. §-ban biztosított, nemcsak az adós tekintetében lenne hatása, hanem harmadik felekkel szemben is.¹ Habár ez az állítás igaz, a német jog ettől eltérő elővásárlási jogot is ismer a BGB 463-473. §-aiban, amelyek csupán kötelezettséget rónak az eladóra, hogy a földet az elővásárlási jog jogosultjának ruházza át. Ha egy ilyen elővásárlási jog lenne a vita tárgya, akkor az ingatlan helyének bírósága nem rendelkezne kizárólagos joghatósággal.

A Bíróság a Komu és társa ügyben hozott ítéletében megerősítette és ezáltal fenntartotta azt az eddig is következetesen alkalmazott ítélkezési gyakorlatát, hogy az „ingatlanon fennálló dologi jog” az uniós jogban önálló jelleggel bíró sui generis fogalom. Utalt arra is, hogy a Brüsszel I.

rendelet 22. cikk 1. pontját kifejezetten megszorítóan kell értelmezni, azaz ez a rendelkezés nem alkalmazható automatikusan minden dologi jogi perre, amelynek tárgya ingatlanon fennálló dologi jog. Megadta továbbá a „gondos igazságszolgáltatás szempontjait” a Brüsszel I. rendelet 22. cikkének 1. pontjához kapcsolódóan kifejtett álláspontja megerősítéseként. Kimondta, hogy az ingatlanon fennálló dologi jog szabályát nem lehet kiterjesztően értelmezni. Annak korlátja egyrészt a rendelet tárgyi hatálya, másrészt csak valamely ingatlan területének, állagának, tulajdonának, birtokának vagy az ingatlanon más dologi jog fennállásának megállapítására irányuló keresetre vonatkozik annak érdekében, hogy biztosítsa az e jogok jogosultjait jogcímük alapján megillető előjogok védelmét. A Bíróság megállapítása szerint a kötelmi joghoz képest a lényegi különbség az, hogy a dologi jog birtokba vehető dolgot terhel és mindenkivel szemben kifejti joghatását, tehát erga omnes hatállyal bír. Ugyanakkor a „gondos igazságszolgáltatás szempontjai” indokolják a Brüsszel I. rendelet 22. cikk 1. pontja első bekezdésének vonatkozásában a forum rei sitae elvének alkalmazását, amit ténybeli és jogi kapcsolóelvek igazolnak. Ténybeli kapcsolóelv lehet, ha a per folyamán olyan vizsgálatokat kell az ingatlan fekvése szerinti helyszínen lefolytatni, vagy szakértői véleményt beszerezni, amelyek indokolják, hogy az ügyben az ingatlan fekvése szerinti bíróság járjon el. A jogi kapcsolóelv pedig az, hogy az ingatlanokkal összefüggő dologi jogok rendszerint az ingatlan fekvése szerinti tagállam joga alapján közhiteles nyilvántartásban vannak feltüntetve (ingatlan-nyilvántartás), amellyel kapcsolatos eljárási szabályok az ingatlan helye szerinti állam jogának felelnek meg.²

3. INGATLANOK BÉRLETE ÉS HASZONBÉRLETE

1 Weber-ítélet, C-438/12.,EU:C:2014:212

2 Komu és társai ítélet, C-605/14, EU:C:2015:833, 21-33. pont; Tolnai Ildikó: Joghatóság kérdése az ingatlanon fennálló osztatlan közös tulajdon árverés útján történő megszüntetése iránti kereseti kérelem esetén – az Európai Unió Bírósága C-605/14. számú Virpi Komu és társa ügyben 2015. december 17-én hozott ítélete.

http://kpintra.justice.hu/ejszh-uj/blog/joghatosag-kerdese-az-ingatlanon-fennallo-osztatlan-kozos-tulajdon-arveres-utjan (2016. III. 20.)

A R. 24. cikk 1. pontja szabályozza azon eljárásra irányadó joghatóságot, amelynek tárgya ingatlanon fennálló bérlet vagy haszonbérlet. Mind a lakás- és üzleti célú, mind az ipari és kereskedelmi célú bérlet és haszonbérlet beletartozik a hivatkozott rendelkezés alkalmazási körébe.¹

Az „ingatlan” kifejezéssel szemben a „bérlet és haszonbérlet” fogalma autonóm módon értelmezendő.²

A Bíróság már a Sanders-ítéletben rámutatott, hogy az ingatlanok bérletével vagy haszonbérletével kapcsolatos azon keresetek esnek a R. 24. cikk 1. pontja alá, amelyek tárgya a szerződés fennállása vagy értelmezése, a bérlő vagy a haszonbérlő által okozott károk megtérítése vagy az ingatlan kiürítése.³ Ugyanígy az ingatlan bérlete fogalma alá esnek azok a jogviták, amelyek a bérlő vagy a bérbeadó bérleti szerződésből fakadó mindenkori kötelezettségét érintik, ilyenek például tipikusan a bérleti vagy haszonbérleti díjkövetelésből eredő igények. Ugyancsak e fogalomkörbe tartoznak a bérlemény bérlő részére történő átadásával és a bérbeadó részére történő visszaszolgáltatásával, a szerződés időtartamával, a szerződésből fakadó járulékos költségek (víz-, gáz, áramszolgáltatási díj) megtérítésével kapcsolatos követelések.⁴

A tisztán bérleti és haszonbérleti szerződések mellett kérdéses a bérlettel (haszonbérlettel) vegyes egyéb szerződések megítélése. Noha az ingatlan bérlete vagy haszonbérlete fogalom szűk értelmezésének követelményéből az következik, hogy a vegyes típusú szerződések kívül esnek a R. 24. cikk 1. pontja szerinti kizárólagos joghatóság alá vont területről, de a jogirodalomban fellelhető olyan álláspont, hogy az ingatlanra vonatkozó lízingszerződések a R. 24. cikk 1. pontja által szabályozott ingatlan bérlete fogalma alá tartoznak.⁵

Nem alkalmazandó a R. 24. cikk 1. pontja olyan vegyes, klubtagsági és üdülőhasználati jogot biztosító szerződésre, amely a teljes ár nagy részét kitevő csatlakozási jog ellenszolgáltatásaként tagjainak lehetővé teszi az ingatlan időben megosztott használati jogának (üdülőhasználati jog) megszerzését a kizárólag típusa és fekvése szerint meghatározott ingatlanban, valamint tagjainak előírja a használati joguk cseréjét lehetővé tevő szervezethez való csatlakozást.⁶

Nem tartozik az ingatlanon fennálló bérlet vagy haszonbérlet fogalma alá egy üzlet bérbeadása, ha a bérbeadó nem tulajdonosa, hanem maga is bérlője az ingatlannak, vagyis a bérlők egymás közötti jogvitájára a R. 24. cikk 1. pontja nem alkalmazható.⁷ Ugyancsak nem esnek a kizárólagos joghatósági szabály alá azok a jogviták, amelyek csak közvetve kapcsolódnak az ingatlan használatához, így például azok, amelyek a vakáció élvezeti értékének elvesztésével és az utazási költségekkel kapcsolatosak.⁸

Az olyan szerződések esetén, melyek legfeljebb hat egymást követő hónapra szólnak, a R. 24.

cikk 1. pont második fordulata megengedi a felperesnek, hogy az alperes lakóhelye szerinti

1 Jenard-jelentés, 38-39. o.

2 Sanders-ítélet, 73/77., EU:C:1977:208, 12. pont; Fasching/Konecny/Simotta 2008, Art. 22, Rn. 57.; Schlosser/Hess 2015, Art. 24, Rn. 7.

3 Sanders-ítélet, 73/77., EU:C:1977:208, 15. pont

4 Rösler-ítélet, 241/83, EU:C:1985:6, 27-29. pont; Jenard-jelentés, 38-39. o.

5 Fasching/Konecny/Simotta 2008, Art. 22, Rn. 69.

6 Klein-ítélet, C-73/04, EU:C:2005:607, 28. pont

7 Sanders-ítélet, 73/77., EU:C:1977:208, 19. pont

8 Rösler-ítélet, 241/83, EU:C:1985:6, 29. pont

államban pereljen. Az actor sequitur forum rei alapelve e helyütt visszahelyezésre került. Így ebben az esetben mind az ingatlan fekvése szerinti bíróságnak, mind az alperes lakóhelye szerinti bíróságnak kizárólagos joghatósága van a felperes választása alapján, ezért ez esetben ún.

„alternatív kizárólagos joghatóságról” szoktak beszélni.¹

A fenti kivétel meghatározott számú körülmény egyidejű találkozását feltételezi. Először is, a kivétel csak akkor alkalmazható, ha a bérlő természetes személy. A Bíróság értelmezését átvéve ugyanakkor e kitétel eléggé érthetetlen, mivel a bíróságok közelsége a résztvevő felek jogi minőségének függvényében nem változik.

Másodszor, a kivétel csak akkor alkalmazható, ha mind a bérbeadó, mind a bérlő ugyanabban a tagállamban rendelkezik lakóhellyel. E kivétel indoka a közérdek szempontjából nyilvánvaló:

amikor mindkét fél más országban lakik, az ő kapcsolatuk a fekvés helye szerinti állammal kirívóan gyenge. Ha egy személy egymást követő hat hónapnál hosszabb ideig marad egy adott tagállamban, az állam megköveteli, hogy saját bíróságai kizárólagos joghatósággal rendelkezzenek. A Bíróság logikáját követve arra a következtetésre juthatunk, hogy a közös lakóhely szerinti bíróság egyszerűbben képes megszerezni az első kézből származó tudást, mikor a bérleti viszony rövidebb, mint hat hónap – ez kevéssé meggyőző megkülönböztetés. Kérdéses, hogy melyik pillanatnak kell döntőnek lenni annak megállapításakor, hogy a felek lakóhelye ugyanabban a tagállamban van. Az anyagi szabályok alkalmazására tekintettel ez egyes értelmezések szerint az a pillanat, amikor a felek szerződésbe léptek egymással, véleményem szerint azonban ez a kereset előterjesztésének időpontjával azonos.

4. AZ INGATLAN FEKVÉSÉNEK HELYE

A R. 24. cikk 1. pontja azon tagállami bíróságoknak biztosít kizárólagos joghatóságot, ahol az ingatlan található. Habár első ránézésre könnyűnek tűnik ennek a helynek a megállapítása, mindazonáltal ez is problémákat vethet fel. A Scherrens-ügyben a Bíróságnak egy olyan bérleti viszony kapcsán kellett döntenie, ami egy olyan birtokra vonatkozott, ami különböző területeket foglalt magában Belgiumban és Hollandiában anélkül, hogy szomszédosak lettek volna. A Bíróság döntése szerint mindkét tagállam bíróságainak kizárólagos joghatósága volt a saját területén lévő földrészletek felett. Ennek ellenére a Bíróság hozzátette, hogy meghatározott körülmények esetén egy bizonyos fórum elismerése szükséges. A Bíróság véleménye szerint ezt kellene alkalmazni akkor is, ha az ingatlan határos egy másik tagállamban lévő ingatlannal – ami nem volt igaz a Scherrens-ügyben – és ott is ahol, az ingatlan meghatározó nagyságú része az egyik tagállam területén belül található.²

Sokat kritizált döntésre jutott a Bíróság az Apostolides-ügyben. A kereset a Ciprusi Köztársaság bíróságára lett beterjesztve és egy, a sziget északi részén található ingatlant érintett. A Bíróság úgy döntött, hogy az ügy elbírálására Ciprusnak van joghatósága még akkor is, ha kormánya nem gyakorolt tényleges felügyeletet azon terület felett, amely de facto Törökország felügyelete alá esett.³

In document 1 2 (Pldal 187-192)