Év
A használt lakások fajlagos ára és a bruttó hazai termék közt az előbbinél némiképp gyengébb korreláció mutatkozik (r = 0,7963). A használt lakások fajlagos árának szóródását a GDP megközelítőleg 63%-ban magyarázza (R2 = 0,6341). A használt lakások átlagos m2-árának csökkenése már egy évvel korábban elkezdődött és bár 2010-ben mutatott egy enyhe emelkedést, ezt követően tovább csökkent és ez a zuhanás mintegy két évvel tovább tartott, mint az új lakásoké.
Ennél a piaci szegmensnél az említett időszakban több, mint kétszer akkora volt az áresés (18,5%), mint az új építésű lakásoknál.
A használt lakások fajlagos árának változásában közvetlenül a 2008-as dekonjunktúra előtt nagyjából egyéves előidejűség, míg a válság vége felé 1-1,5 éves késleltetés volt tapasztalható. A késleltetés azzal magyarázható, hogy a 2011-től bővülő új lakás kereslet eredményeképpen fokozatosan emelkedett a használt lakások kínálata, hiszen az új lakást vásárlók jórésze a meglévő régi lakását cseréli le. Ebből a jelenségből az a következtetés is levonható, hogy a használt lakások
53
piacán a kínálat lényegesen kevésbé rugalmatlan, mint az új építésű lakások piacán. A kínálat rugalmatlansága azt jelenti, hogy a kereslet növekedésére a piac rövid távon csak az ár emelkedésével tud reagálni, mert az eladásra kínált mennyiség változásához hosszabb időre van szükség. Új építésű lakások esetén ezt a késleltetést elsősorban az építési folyamat időszükséglete magyarázza. A használt lakásoknál a válság éveiben megfigyelhető volt, hogy a lakásárak csökkenésekor az eladók inkább kivárnak és – a kényszereladásokat leszámítva – igyekeznek visszafogni a kínálatot. Az elmúlt évek áremelkedésének hatására viszont a másodlagos lakáspiacon is jelentős mértékben bővült a kínálat (8. ábra).
8. ábra: A GDP és a használt lakások árának alakulása Magyarországon, 2007-2017 Forrás: KSH (2018e)
A GKI Gazdaságkutató Zrt. által publikált lakáspiaci indexek az ingatlanos cégek és a lakosság várakozásait fejezik ki. A lakáspiaci várakozások és a létrejött adásvételek számának összevetése alátámasztja Farkas et al. (2010) azon megállapítását, miszerint a piaci szereplők a piac megfigyelése révén a közelmúlt történései alapján alakítják ki a jövőbeli várakozásaikat.
Megfigyelhető viszont az is, hogy a piaci visszaesés idején, 2008. I. negyedévétől nagyjából 2010.
év végéig, a várakozások sokkal reálisabbak (a piaci tranzakciók száma azt jobban visszaigazolja), expanzió esetén viszont (2010. IV. negyedévétől) a piaci szereplők várakozását inkább kissé
Használt lakások fajlagos ára GDP 2005. évi átlagáron
54
9. ábra: A magyar lakáspiaci várakozások és a megvalósult tranzakciók, 2007-2017 Forrás: KSH (2018e) és a GKI Gazdaságkutató Zrt. közlése alapján a szerző szerkesztése
A megvalósult lakáspiaci tranzakciók számának alakulását vizsgálva az is megállapítható, hogy a lakáseladásokat éven belüli szezonalitás jellemzi. Az év első és utolsó negyedévében a tranzakciószám visszaesik, a második és harmadik negyedévekben pedig az adásvételek száma megnő. A megvalósult tranzakciók számából számított korrigált szezonális eltérés a trendhez képest az I. negyedévben -2.568, a II. negyedévben 1.945, a III. negyedévben 1.221 és a IV.
negyedévben pedig -598. A szezonálisan kiigazított trend és a tényleges tranzakciók alakulásának összevetéséből kitűnik, hogy a 2008-ban kezdődött gazdasági recessziót közvetlenül megelőzően, illetve a válság legelején a lakáseladások száma kiugróan magas volt, ami elsősorban a lakáspiac kínálati rugalmatlanságából fakadó prociklikus viselkedéssel magyarázható. A válság éveiben a tranzakciók száma elmaradt a trendtől, viszont 2015-től, ismét egy gyorsabb növekedés tapasztalható (10. ábra).
10. ábra: A lakáspiaci tranzakciók számának szezonális ingadozása Magyarországon, 2007-2016 Forrás: KSH (2018e) alapján a szerző szerkesztése
2007. I. 2007. III. 2008. I. 2008. III. 2009. I. 2009. III. 2010. I. 2010. III. 2011. I. 2011. III. 2012. I. 2012. III. 2013. I. 2013. III. 2014. I. 2014. III. 2015. I. 2015. III. 2016. I. 2016. III. 2017. I. 2017. III. Lakáspiaci index
Tranzakciók száma (darab)
2007. I. 2007. III. 2008. I. 2008. III. 2009. I. 2009. III. 2010. I. 2010. III. 2011. I. 2011. III. 2012. I. 2012. III. 2013. I. 2013. III. 2014. I. 2014. III. 2015. I. 2015. III. 2016. I. 2016. III.
Tranzakciók száma (darab)
Szezonálisan kiigazított trend Lakáspiaci tranzakciók száma
55
Az új lakások piacának várható viselkedése vizsgálható a kiadott lakásépítési engedélyek számának változásával, valamint az újonnan épített lakások számának alakulásával is, melyekről negyedéves bontásban csak 2013-tól állnak rendelkezésre statisztikai adatok. 2017. január 1-től ugyanakkor a 300 m2 összes hasznos alapterületet meg nem haladó lakóépületek építése már csak bejelentéshez kötött, ezért a kiadott építési engedélyek száma akkortól fogva nem igazán alkalmas a lakáspiac várható alakulásának előrejelzésére (11. ábra).
11. ábra: A lakásépítés alakulása Magyarországon, 2013-2016 Forrás: KSH (2018b) alapján a szerző szerkesztése
A kiadott építési engedélyek számát enyhébb, míg a lakásépítést viszont jelentősebb éven belüli szezonális ingadozás jellemzi. Az épített lakások számából számított korrigált szezonális eltérés a trendhez képest az I. negyedévben -513, a II. negyedévben -369, a III. negyedévben -447 és a IV.
negyedévben pedig 1.329. A kiadott építési engedélyek számát, valamint az átadott és használatba vett új lakások számát összevetve egyrészt az látszik, hogy az építési folyamat hossza átlagosan egy év körüli, mely a piac ciklikus viselkedését tekintve nagyjából ugyanilyen mértékű késleltetést okoz. Az építési engedélyek száma 2015. III. negyedévétől, a lakásátadás ellenben 2016. III.
negyedévétől gyorsult fel jelentősen. A jelenség feltehetően a családi otthonteremtési kedvezmény, melynek részleteit a következő pontban részletesen is ismertetem, 2016. februári bevezetésével függ össze.
0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000
Kiadott lakásépítési engedélyek száma Épített lakások száma
56 3.3. Az állami lakástámogatások hatása az ingatlanpiacra
A lakáshoz jutás állami támogatására fordított összeg – az adó- és illetékkedvezményekkel együtt – 2000-ben a GDP 0,5%-át tette ki, majd 2002 és 2004 közt ez az összeg fokozatosan 1,3%-ra emelkedett. 2005-től a támogatások volumene csökkenni kezdett, de a válság előtti 2007-es évben még mindig kitette az akkori GDP 1%-át (Hegedüs et al., 2009). Számításom szerint a jelenlegi támogatási arány hasonló a válság előttihez. Az állami támogatások ezen nagyságrendje joggal veti fel a kérdést, hogy van-e a támogatásoknak piactorzító hatása. Az állam által a lakásvásárláshoz nyújtott támogatások ugyanakkor egyértelműen növelik a háztartások jólétét is (Dobricza, 2004). A támogatások révén nyert többletjövedelem a háztartások fogyasztási szerkezetét tekintve a szükségleteik kielégítésére szolgáló jószágok egy magasabb szintű kombinációját teszik elérhetővé a számukra (12. ábra).
12. ábra: Az állami támogatások hatása a háztartások jólétére Forrás: Dobricza (2004) alapján a szerző szerkesztése
A támogatásban részesülő háztartás nagyobb összeget képes lakásvásárlásra fordítani anélkül, hogy más jószágokra kevesebbet kellene költenie, azaz a költségvetési egyenes az ábrán folytonos vonallal jelölt – támogatás nélküli – helyzetéből a szaggatott vonallal jelölt pozícióba mozdul el, mely már a korábbinál egy magasabb fekvő közömbösségi görbét fog érinteni, azaz növekszik az érintett család jóléte. Már közvetlenül a válságot megelőzően években is többféle lakáscélú támogatás létezett Magyarországon (9. táblázat).
Lakhatás (lakásvásárlás) Más jószágok
57
9. táblázat: Főbb lakáscélú állami támogatások Magyarországon 2008-ig