Év
Eladott állami és önkormányzati bérlakások száma átlagos forgalmi (piaci) értéke
(ezer Ft/m2)
Forrás: KSH (2003) alapján a szerző szerkesztése
A privatizáció eredményeképpen az önkormányzati bérlakások száma az 1990-es 721,3 ezer darabról 2000-re 176,5 ezer darabra csökkent. A 2000-es években még folytatódott ugyan a lakások elidegenítése, de a korábbinál már lényegesen lassabb ütemben és kisebb volumenben, így 2017-ben az önkormányzatok lakásvagyona már csak 108,4 ezer lakásból állt Magyarországon (Farkas, 1996 és KSH, 2018c).
46
A fővárosban a legtöbb lakást 1993-ban, míg országosan 1995-ben adták el és a privatizáció gyakorlatilag az évtized végére be is fejeződött. A lakás-privatizáció területi aránytalanságait jól mutatja, hogy az eladások 48%-a a fővárosban történt (Mádi, 2008).
A rendszerváltást követően megindult tömeges lakás-privatizáció hátterében a bérlakásszektor érintettjeinek egyéni érdekei és motivációi húzódtak meg. Ezen érdekek alakították ki végül is a privatizáció feltételeit, illetve az érdekek találkozása vezetett a lakásállományban viszonylag rövid idő alatt bekövetkezett tulajdonosi szerkezet megváltozásához.
Az 1990-es évek elejére az alacsony lakbérszint, a lakásállomány fenntartási költségei jelentős terhet jelentettek a költségvetés számára. Több külföldi tanácsadó – köztük a Világbank is – az állami bérlakások részleges, vagy akár teljes privatizálását javasolta a kormánynak, hogy így a bérlakás-szektor megszűnő támogatása tehermentesítse a költségvetést. A javaslat politikai értelemben is népszerű volt, hiszen a korábban kizárólag a kádereket megillető jog, miszerint az érték töredékéért megvehetik az általuk bérelt lakást, kiterjesztése a bérlők széles körére egy olyan
„ajándék” a választók egy jelentős hányada számára, mely segít feledtetni a rendszerváltással járó, a lakosságra nehezedő gazdasági problémákat (jövedelmek, csökkenése, munkanélküliség növekedése, stb.). Végül az akkori döntéshozók joggal számíthattak arra, hogy a magántulajdonosok a privatizáció folytán érdekeltté válnak a lakások magasabb színvonalú fenntartásában és felújításában, ebből kifolyólag a lakásállomány minősége is javulhat (Dániel, 1996).
A rendszerváltáskor az önkormányzatok által tulajdonba kapott vagyon legnagyobb hányadát a közigazgatási területükön lévő, korábbi tanácsi bérlakásállomány tette ki. Ezen ingatlanokat azonban többnyire jelentős mértékű halasztott karbantartás és halasztott felújítás terhelte, melyek pótlásához az önkormányzatok nem rendelkeztek forrásokkal. Az akkori lakbérszint ugyanakkor az állomány fenntartási költségeinek csak mintegy 35-40%-ára nyújtott fedezetet. 1991-től lehetőség lett volna a lakbérek emelésére, de az önkormányzatok nem vállalták fel ezt a konfliktust a választók nagyrészével, ezért számottevő lakbéremelésre 1995-ig nem került sor (Csomós, 2006). Természetesen az önkormányzatok nemcsak a lakásbérletek finanszírozásában, hanem egyéb kötelezettségeik terén is forráshiánnyal küzdöttek, így lehetőségeiket átgondolva a képviselő testületek végül általában a privatizáció mellett döntöttek és a lakóépületek többségét kijelölték elidegenítésre (Dániel, 1996).
Az állami tulajdonban álló házingatlanok elidegenítésének szabályozásáról szóló 32/1969.
(IX.30.) Kormányrendelet és a végrehajtására kiadott 16/1969. (IX.30.) ÉVM-MÉM-PM sz.
rendelet alapján a bentlakó bérlők a lakás forgalmi értékének töredékéért vásárolhatták meg
47
ingatlanukat. Az önkormányzati képviselők azt is felismerték, hogy ez az igen alacsony áron történő vagyonjuttatás kiválthatja a helyi lakosság politikai támogatását (Hegedüs et al. 1994).
Meg kell említeni ugyanakkor, hogy több önkormányzat már ideje korán felismerte azt a várható problémát, mely szerint a privatizáció eredményeképpen a szociális lakáspolitika eszközei be fognak szűkülni, illetve a megmaradó közösségi lakásállomány vélhetően erősen szegregált lesz amiatt, hogy a legszegényebb családok fognak benne lakni és így ezen lakások fenntartása további finanszírozási gondokat jelent majd. Kevésbé ismerték fel a helyi önkormányzatok azonban azt a tényt, miszerint a lakásállomány eladásával nem szabadulnak meg teljes mértékben az elmaradt felújítások pótlásának költségeitől, hiszen a választók elvárják majd az önkormányzat és az állam támogatását e téren és ennek érdekében politikai nyomást is gyakorolnak majd a választott képviselőikre. Egy közvéleménykutatás szerint a megkérdezettek 94%-a nyilatkozott úgy, hogy a kormányzatnak (beleértve az önkormányzatot is) részt kell vállalnia a felújítások finanszírozásában és közel egyharmaduk vélte úgy, hogy a nagyobb felújítások teljes költségét a kormányzatnak kellene viselnie (Hegedüs et al., 1993).
A bentlakó bérlők többsége a lakás megvásárlásától a magántulajdon által nyújtott anyagi biztonságot várta. Ez egyrészt azt jelentette, hogy a bérlők egy része arra számított, hogy a piaci érték és az alacsony vételár közti különbséget bizonyos feltételek mellett tőkésítheti, másrészt a megvásárolt lakást szabadon hasznosíthatja, illetve utódaira átörökítheti. A bérlők többsége tartott a jelentősebb mértékű lakbéremeléstől, továbbá attól, hogy a kedvező vásárlási feltételek csak időlegesen maradnak fenn, így a későbbiekben vagy nem lesz lehetőség a lakás megvásárlására, vagy csak kedvezőtlenebb feltételekkel tehetik azt meg. További motivációs tényezőt jelentett annak a lehetősége, hogy a lakás megvásárlásával a bérlők átvehetik az ellenőrzést az ingatlan fenntartása és karbantartása felett. A Városkutatás Kft. 1990-es Budapestre kiterjedő felmérése szerint a bérlakásukat megvenni szándékozók 77%-a elégedetlen volt az ingatlankezeléssel (Hegedüs, et al., 1993).
Az állami tulajdonban álló házingatlanok elidegenítésének szabályairól szóló 32/1969. (IX. 30.) Kormányrendelet értelmében a bérlakás állomány nagyobb része elidegeníthetővé vált. Nem voltak privatizálhatók többek között a műemlék épületben lévő lakások, illetve az öt éven belül a központi lakásépítés keretében épített bérlakások.
A vételár-megállapítás a lakás forgalmi (piaci) értéke alapján történt. Ha az ingatlan tizenöt éven belül épült, vagy tizenöt éven belül teljesen felújították, akkor a vételár a forgalmi érték 30%-a, ha öt éven belül történt a teljes felújítása, akkor 40%-a, egyébként pedig a 15%-a volt. Az ily módon kiszámított összeget az önkormányzat legfeljebb 10%-kal módosíthatta. A vételár 10%-át kellett
48
az adásvételi szerződés megkötésekor egyösszegben kifizetni, a fennmaradó hátralékra a bérlő évi 3%-os kamatra legfeljebb harmincöt évi részletfizetési lehetőséget kaphatott. Amennyiben a vételárat a bérlő egyösszegben kifizette, akkor a 10%-ot meghaladó egyösszegű fizetés után 40%
árengedmény illette meg.
A feltételeket jelentős mértékben módosította a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény. 1994. március 1-től a törvény vételi jogot biztosított a bentlakó bérlő számára, ami a korábbi elővásárlási jognál egy lényegesen erősebb jogosítvány, hiszen ebben az esetben – kevés kivételtől eltekintve – a lakás megvásárlásának lehetősége már nem az önkormányzat, hanem a bérlő döntésén múlott. A törvény a részletes feltételek megállapítását (vételár, futamidő, kamat, stb.) az önkormányzat rendeletére bízta azzal, hogy részletfizetés esetén nem lehet a forgalmi érték tíz százalékánál nagyobb egyösszegű befizetést (induló részletet) előírni.
A lakástörvény módosításáról szóló 2005. évi CXXXII. törvény 2006. március 1-ével viszont megszűntette a bérlők vételi jogát. Ezt követően már az önkormányzat egyedi döntésén múlt, hogy értékesítette-e valamely lakástulajdonát.
Az 1990-es évtizedben 556 ezer önkormányzati bérlakást privatizáltak Magyarországon (KSH, 2003). A tapasztalatok alapján utólag elmondható, hogy a bérlakásszektor egyes érintettjei csak részben érték el céljaikat, illetve találták meg számításaikat. Ez a következőkkel magyarázható:
Az állam megszabadult ugyan a bérlakás fenntartás költségvetési terheinek jelentős részétől, ugyanakkor az épületállomány felújításának, korszerűsítésének mozgatórugóját a mai napig az állami támogatások teszik ki, melyek jelentős költségvetési forrásokat igényelnek. A későbbi kormányok lakáspolitikájában újra és újra megjelent a bérlakás-szektor bővítésének igénye. A 2000-es évek elején végül az akkori kormány az önkormányzatokkal és az egyházakkal karöltve szociális bérlakásépítési programot indított, melynek keretében több, mint 11 ezer új szociális bérlakás valósult meg (Mádi, 2008).
Az önkormányzatok sem szabadultak meg teljesen az épületállomány felújításának terhétől, hiszen egyrészről a vegyes tulajdonú társasházakban a megmaradt bérleményeik után ezt a terhet nekik kell vállalniuk, másrészről a felújítást támogató korábbi állami pályázatok megkívánták az önkormányzat részvételét a finanszírozásban. Sok önkormányzat végül a lakás-privatizációból származó bevételeit is visszaforgatta a lakóépületek felújításába. Sok esetben elmaradt a privatizációtól várt kedvező politikai hatás. A bérlakás-privatizáció paradoxona néven ismert az a hatás, mely szerint a lakásukat megvásárló bérlők egy része – bár jelentős értékű „privatizációs
49
ajándékot” kapott –, mégsem volt elégedett (Dániel, 1996). Bár az önkormányzati lakbérek azóta jelentős mértékben megemelkedtek, de a saját tulajdonú lakás fenntartásának költségei (közös költség, közüzemi díjak, stb.) szintén tetemesen növekedtek. Ezzel elsősorban azok az új tulajdonosok szembesültek, akik nem próbálták meg röviddel a vásárlást követően realizálni az érték és az ár közti rést. Mádi (2008) kutatása szerint az 1990-es évtized végéig a privatizált lakásoknak kb. egytizede került újra piacra.
Végül érdemes megemlíteni, hogy a szociális bérlakás állomány jelentős csökkenése hátrányosan érintette azokat a fiatalokat is, akik első lakáshoz jutásuk során immáron nem számíthattak arra, hogy önkormányzati bérleményhez jutnak, így – a számottevő állami támogatás ellenére – kénytelenek voltak jelentős kötelezettségeket vállalni egy saját lakás megvásárlásához.
3.2. A lakáspolitika és a lakáspiac 1989 után
3.2.1. A lakáspiac jellemzői a 2008-as gazdasági válságig
A rendszerváltás utáni lakáspolitika és a lakáspiac történéseit három szakaszra bonthatjuk. Az 1990-1994 közti időszakban végleg leállt a korábbi évtizedekre jellemző, bár az 1980-as években már alig működő állami lakásépítés és felszámolták a szocialista lakásrendszer elosztási csatornáit.
Nem lehetett tovább halogatni a hatalmasra duzzadt OTP lakáshitel-állomány szanálását sem.
Ebben az időszakban kezdődött el az állami és önkormányzati bérlakások tömeges privatizációja, mely máig meghatározza a lakástulajdoni struktúrát. A lakásépítések száma évről-évre csökkent.
1994-ben már kevesebb, feleannyi lakás épült, mint a rendszerváltás évében.
Az 1995-től az ezredfordulóig tartó korszakban lezárult az építőipar privatizációja. A lakásvásárlás finanszírozása terén új intézmények jelentek meg, mint a lakástakarék-pénztárak és a jelzálogbankok. 1995-től nagy mértékben megemelték a lakásépítéshez, illetve –vásárláshoz igénybe vehető állami támogatást. A lakásépítések száma 1995-től 1997-ig enyhe emelkedést mutatott, majd 1998-tól számottevően visszaesett.
A lakáspolitikában a 2000-es év jelentette a fordulópontot; egyrészt a lakáshitelezés támogatása, másrészt az önkormányzati bérlakásépítés támogatása terén indultak új programok. A lakásépítés egy év alatt a másfélszeresére bővült és a növekedés tovább folytatódott (7. táblázat).
50