MNB KSH új lakás KSH használt lakás FHB
-40
60
Tekintettel a lakáspiac keresletvezéreltségére, az elemzés során a várakozásokat nem szabad figyelmen kívül hagyni, tehát ez a jel is arra utal, hogy a 2003-2011 közti ciklussal ellentétben (Berki et al., 2017) ezúttal nem fog árbuborék kialakulni a hazai lakáspiacon.
Neng Lai és Van Order (2017) által igazolt (6) alábbi egyenlet alapján megpróbálom meghatározni a lakásbérleti díjak és lakásárak hosszútávú arányát:
𝑅/𝑃 = 0,05 + 0,75𝑖 (6)
Sándor (2018) szerint az átlagos lakásbérleti díj Budapesten 2018. januárban havonta 140 ezer forint, míg az előző évben 130 ezer forint körül alakult. A használt lakások átlagára a fővárosban 2017-ben 23,8 millió forint, míg egy évvel korábban pedig 21,2 millió forint volt (KSH, 2018a).
Ezen értékekkel számolva az átlagos éves bérleti díjak és az átlagos használtlakás-árak aránya 2017-ben 7,06%, míg az azt megelőző évben 7,36%-ra adódik.
Az Államadósság Kezelő Központ Zrt. adatai szerint a 15 éves futamidejű államkötvények referenciahozama 2017. év végén 2,79%, míg 2016. december végén pedig 3,66% volt.
A (6) egyenletbe behelyettesítve a hosszútávú kockázatmentes kamatlábakat, a bérleti díjak és a lakásárak aránya (R/P) 2017-ben 7,09%-ra, míg 2016-ban 7,75%-ra adódik. A két módszerrel kiszámított értékek meglehetősen közel vannak egymáshoz, ami azt jelenti, hogy 2017-ben és 2016-ban a bérleti díjak és lakásárak aránya a hosszú távú trend körül alakult, tehát jelenleg nem beszélhetünk jelentős túlértékeltségről a budapesti lakáspiacon.
Végül pedig megvizsgálom, hogyan alakult az imputált lakásbérleti díjak és a lakásárak aránya 2016-ban és 2017-ben. Az (1) egyenletet átrendezve, az imputált lakbér és a lakás árának arányára a következő (7) adódik:
𝐿𝐻𝐾 𝑃⁄ = 𝑅 + 𝑊 + 𝑀 − 𝐺 + 𝑄 − 𝐷 (7) ahol LHK a lakástulajdon használati költsége (imputált lakbér), R a lakásba fektetett tőke feláldozott kamata, amit a hosszútávú kockázatmentes kamatlábbal becsülhetünk, W az ingatlanadó, mely az adórátával becsülhető, M az ingatlan éves amortizációja, G az éves tőkenyereség, vagy tőkeveszteség, amely az ingatlan piaci értékének változásából származik. Q a lakásbefektetéssel járó kockázatokat kifejező ráta. D a lakástulajdonnal járó adókedvezmények, illetve támogatások mértéke és végül P a lakás ára.
Az ingatlanadónak Magyarországon az építményadó felel meg. A helyi adókról szóló 1990. évi C.
törvény szerint az adóráta 3,6%, viszont az adó alapja az ingatlan ún. korrigált forgalmi értéke, ami nem más, mint az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény szerint meghatározott forgalmi
61
(érték) fele, ezért a becslésem során W értékét 1,8%-kal veszem figyelembe. Az amortizációt a hazai számviteli és adózási gyakorlatban elterjedt 2%-os mértékkel, míg a piaci érték változását Hegedüs és Teller (2007) korábbi, a 2007-es évre vonatkozó számításához hasonlóan az inflációs rátával becsülöm. Mivel azonban a lakások hosszútávú befektetésnek számítanak, a fogyasztói árindex helyett célszerűbb az ún. maginflációs mutatót használni, mely az árszínvonal változásából kiküszöböli a gyorsan változó gazdasági hatásokat (Harnos, 2017). A maginfláció 2016-ban 1,4%, 2017-ben pedig 2,3% volt (MNB, 2018). Hegedüs és Teller (2007) a lakásbefektetések kockázati rátáját 2%-ra becsülte, mely megegyezik az Egyesült Államokban elfogadott mértékkel.
Megítélésem szerint azonban a magyar bérlakáspiacon befektetni ennél nagyobb kockázatot jelent, egyrészt a jogi szabályozásban meglévő különbségek, másrészt a bérlőkkel szembeni követelések érvényesíthetőségét illetően, ezért ezt a rátát 3%-ra becsülöm. A lakástulajdonnal járó támogatások arányát Hegedüs és Teller (2007) által becsült 1%-kos mértékkel veszem figyelembe. A fentiek alapján az imputált lakbérek és lakásárak aránya 2016-ra 9,06%-ra, míg 2017-re pedig 7,29%-ra adódik. A kapott értékeket a korábbi módokon meghatározva, szintén nem mutatkozik túlértékeltség a magyar lakáspiacon.
3.5. A lakóingatlanok árának területi különbségei
A lakások iránti keresletet alakító tényezők, például a jövedelmek alakulásának területi eltéréseiből, valamint az ingatlanok helyhez-kötöttségéből eredően a rendszerváltást követően a lakásárak területi egységenként (településrészenként, településenként, megyénként, sőt régiónként) eltérő struktúrája alakult ki, szemben az 1980-as évekkel, amikor még országosan többé-kevésbé egységes árak jellemezték a piacot (Tóth, 2004).
A lakásárak, illetőleg azok változása területi különbségeinek elemzése során elsőként az átlagos fajlagos lakásárak régiónkénti megoszlását érdemes megvizsgálni. Az elemzés során a KSH Ingatlanadattár adatait használtam, mely a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) illetékhivatali adatbázisából származó adatokat közöl. Az adattár 2007-ig csak a városokra, 2008-tól viszont a községekre is tartalmazza az átlagos fajlagos lakásárakat azon településekre, illetve utcákra, ahol az adott évben a tranzakciók száma megfigyelési egységenként elérte a hármat. Az adatok csak azokra az ügyletekre vonatkoznak, ahol lehetséges a négyzetméterár számítása, tehát a lakás alapterületét is rögzítették az adásvételi szerződésben. Ez az összes tranzakció 68%-át teszi ki.
Azokban az esetekben, amikor a NAV az illetékkiszabás során nem fogadta el forgalmi (piaci) értékként a szerződésben szereplő vételárat, az adattár a felülvizsgálat során becsült értéket tartalmazza (KSH, 2016). Az elemzést három év adatainak az összevetésével végeztem. Először most is a gazdasági válságot közvetlenül megelőző 2007-es évet vettem alapul. Majd a válság
62
lakásárakra gyakorolt hatásának feltárása érdekében megvizsgáltam a máig tartó lakáspiaci konjunktúra kezdetének tekinthető 2013-as év adatait. Végül pedig az elmúlt évek áremelkedésének érzékeltetésére az értekezés készítésének időpontjában rendelkezésre álló utolsó évvel (2016) zártam az elemzést (10. táblázat).
10. táblázat: A régiók átlagos fajlagos lakásárai 2007-ben, 2013-ban és 2016-ban
Régió
Forrás: KSH (2016) alapján a szerző saját számítása
A lakásárakban is jól megmutatkoznak az egyes régiók gazdasága közti különbségek. A legalacsonyabbak a lakásárak az észak-magyarországi régióban, míg a legmagasabbak Közép-Magyarországon, közvetlenül a gazdasági válság előtt a két régió közt kb. kétszeres különbség volt tapasztalható. 2007-ben a Dunától keletre fekvő három régióban (Észak Magyarország, Észak-Alföld, Dél-Alföld) az átlagos négyzetméterárak hozzávetőlegesen 20%-al maradtak el az országos átlagtól. A Dunántúlon fekvő régiók közül a legmagasabb árak Nyugat-Dunántúlon, míg a legalacsonyabbak Dél-Dunántúlon voltak tapasztalhatók. A 2007-es adatok meglehetősen hasonlóak Tóth (2004) 2002-es évre végzett vizsgálatának eredményéhez.
A gazdasági válság éveiben a lakásárak minden régióban csökkentek, de az egyes térségek közti különbségek így is megmaradtak. A legnagyobb mértékben, 25,7%-kal Észak-Magyarországon, míg a legkisebb mértékben, 8,1%-kal Nyugat-Dunántúlon estek az árak. Meglepő módon, a két alföldi térségben kisebb mértékű volt a fajlagos árak visszaesése, mint Közép-Magyarországon, vagy a többi dunántúli régióban. A válság utáni áremelkedés igazi „nyertese” ugyancsak a közép-magyarországi régió és a nagy „vesztes” továbbra is Észak-Magyarország, ahol az árak még 2016 végén sem közelítették meg a válság előtti szintet.
A 2007-es megyei szintű adatok szintén kirajzolják az ország lakáspiacának kelet-nyugati megosztottságát (15. ábra).
63
15. ábra: Átlagos megyei négyzetméterárak az országos átlaghoz viszonyítva 2007-ben