A gazdasági válság óta a legnagyobb áremelkedéssel Budapesten, Győr-Moson-Sopron megyében, Vas megyében és Hajdú-Biharban szembesülhettek a lakást vásárolni szándékozók. A főváros és az Ausztriával szomszédos megyék esetében ez egyértelműen a munkahelyek számának és a jövedelmeknek a válság utáni gyorsabb emelkedése magyarázza. Hajdú-Bihar esetén a KSH Ingatlanadattárban szereplő adatok 67%-át 2016-ban is a debreceni tranzakciók teszik ki, amely gazdasági jellemzőivel magasan kiemelkedik a megye többi települése közül, ezért a lakásáremelkedés is jórészt erre a városra korlátozódik. Nógrádban a 2013 és 2016 közti drágulás mindössze 1,6%-os volt, Hevesben viszont még ebben az időszakban is 9,1%-kal tovább csökkentek az átlagos lakásárak (19. ábra).
19. ábra: A lakásárak emelkedése, 2013-2016 Forrás: KSH (2016) alapján a szerző szerkesztése
66
Az átlagos lakásárak megyei szintű eloszlása összhangban van a nemzetközi trenddel, miszerint egy térség gazdasági fejlettsége és lakásárai közt szoros összefüggés mutatható ki (Iacoviello, 2000). A megyei átlagos fajlagos lakásárak és az egy főre jutó GDP közt igen szoros a korreláció, melyet jól mutat a Pearson-féle korrelációs együttható (r) értéke, mely számításom szerint 2007-ben 0,8174 volt. A válság évei2007-ben a két mutató közti kapcsolat némiképp gyengült, 2013-ban a korrelációs együttható értéke 0,7921-re csökkent. A gazdasági válságot követően viszont a kapcsolat még a 2007-es évinél is szorosabbá vált, ekkor a Pearson-féle korrelációs együttható értéke 0,8790-re adódott (11. táblázat).
11. táblázat: A megyék egy főre jutó GDP-je és átlagos fajlagos lakásárai 2007-ben, 2013-ban és 2016-ban
Megye
Forrás: KSH (2016) és KSH (2018a) alapján a szerző saját számítása
Az átlagos lakásárak területi megoszlását tekintve tehát megállapítható, hogy azok jól tükrözik az egyes térségek gazdaságában megmutatkozó eltéréseket. A gazdaságilag fejlettebb megyékben a lakásárak magasabbak, szemben az alacsonyabb GDP-t termelő térségekkel, ahol azok rendre elmaradnak az országos átlagtól. Gazdasági recesszió idején az alacsony makrogazdasági kibocsátással rendelkező megyékben az árak nagyobb mértékben esnek vissza és a recessziót követő fellendülés során lassabban is térnek vissza az eredeti szintjük közelébe.
67
4. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉS HATÁSA A LAKÓINGATLANOK PIACÁRA AZ ORSZÁGOS FELMÉRÉSEK TÜKRÉBEN
A gazdasági, társadalmi és térbeli folyamatok szorosan összefüggenek egymással, ezért a településfejlesztési tevékenységnek térbeli következményei is vannak. A települések fejlődése, térszerkezetük alakulása és az épített környezet megváltozása a lakásmobilitáson keresztül fejtik ki hatásukat a lakáspiacra (Egedy, 2005). A lakásmobilitás fő mozgatórugói pedig azon tényezők, melyek a lakások iránti keresletet is befolyásolják. Kutatásom kezdetén ezért két kérdőíves felmérést végeztem egyrészt a lakást vásárolni szándékozó magánszemélyek, másrészt az ingatlanközvetítéssel foglalkozó szakemberek körében, annak megállapítására, hogy a településfejlesztés egyes szempontjai, illetve eredményei milyen mértékben befolyásolják a lakások iránti kereslet alakulását (1. és 2. mellékletek).
A kérdőívek megbízhatóságát – a településfejlesztéssel kapcsolatos kérdéscsoportok tekintetében – az ún. Cronbach Alpha megbízhatósági koefficiens alapján vizsgáltam, mely az alkalmazott skála belső konzisztenciáját fejezi ki egy 0 és 1 közötti számmal (12. táblázat).
12. táblázat: Megbízhatósági koefficiens alakulása az országos mintán végzett felmérés kérdőívei esetén
Kérdőív címe Kérdéscsoport Cronbach Alpha érték Lakásválasztás
(magánszemélyek részére) 15-27. kérdések 0,808 Lakásválasztás
(ingatlanközvetítők részére) 6-14. kérdések 0,813
Forrás: A szerző számítása
A megbízhatósági koefficiens értéke 0,70 és 0,85 között tekinthető elfogadhatónak. Az ennél kisebb érték azt jelenti, hogy az alkalmazott skála nem elég konzisztens, viszont 0,85 feletti érték esetén a skála redundáns, azaz felesleges többletet tartalmaz (Fábián, 2014). Az érték mindkét kérdőív esetén az elfogadható tartományba esik, tehát az alkalmazott skálák megbízhatók.
Az első két felmérés lezárultát és az eredmények feldolgozását követően egy, a magánszemélyek körében végzett ismételt kérdőíves megkérdezéssel (3. számú melléklet) igyekeztem pontosítani a korábbi felmérések eredményeképpen legfontosabbnak mutatkozó szempontokat, a magánszemélyek településfejlesztéssel kapcsolatos preferenciáit, illetőleg vizsgáltam, hogy a lakosság hogyan diszkontálja egyes települési szintű döntések jövőben várható hasznait.
68
4.1. A lakást vásárolni szándékozók körében végzett felmérés tapasztalatai
Az első online kérdőíves felmérést 2016. augusztus 30. és 2016. október 31. közt bonyolítottam le. A kérdőív 27 kérdést tartalmazott, aminek célja annak országos szinten való megállapítása volt, hogy a lakásvásárlók mely – a településfejlesztéssel összefüggő – tényezőket és milyen súllyal vesznek figyelembe a lakásválasztás során. A kérdőívre 217 válasz érkezett, ezek alapján a következő fontosabb megállapítások tehetők:
A lakást kereső magánszemély válaszadók településtípus szerinti megoszlásából megállapítható, hogy a városban, különösen a fővárosban lakók a mintában kissé felülreprezentáltak, ami népiképp torzítja a vizsgálat eredményét, ugyanis a nagyvárosokban lakók egyes tényezőket (pl. helyi tömegközlekedés elérhetősége) másként értékelnek, mint a kisebb városokban, vagy különösen a falvakban lakók (20. ábra).
A lakásvásárlók a közlekedési lehetőségek vonatkozásában legfontosabbnak a helyi tömegközlekedési lehetőségek (busz, villamos, trolibusz, metro) elérhetőségét tartják. A válaszadók 70,5%-a olyan lakást keres, ahol valamely tömegközlekedési eszköz legfeljebb 500 méteren belül elérhető, 35% kifejezetten azt várja el, hogy a legközelebbi megálló a lakástól 200 méteren belül helyezkedjék el.
A helyközi közlekedést (vasút, helyi érdekű vasút, távolsági autóbusz) illetően már jóval kisebb az elvárás. A megkérdezettek 59,4%-a megelégszik azzal, ha ezen tömegközlekedési lehetőségek a lakásától 3 km-en belül megtalálhatóak. Ahhoz, hogy autópálya, autóút vagy országos főútvonal legyen elérhető az ingatlana közelében, már csak 45,6%-uk ragaszkodik, aminek feltehető oka,
52%
9%
25%
14%
Főváros Megyeszékhely Város Falu
20. ábra: A lakáskereső magánszemélyek településtípusok szerinti megoszlása a felmérés