Összességében véve úgy vélem, hogy a sokoldalú módszertani megközelítés nagymértékben hozzájárult a kutatás során kitűzött célok eredményes megvalósításához.
1.4. Az értekezés szerkezeti felépítése
A doktori értekezésem – a bevezetést és az összefoglalást nem számítva – hat fő részből áll. Az első részben a témakör elméleti alapjait tekintem át és a korábbi kutatási eredményeket értékelem a rendelkezésre álló hazai és külföldi szakirodalom segítségével. A második részben bemutatom, hogy a különböző gazdaságirányítási modellekben hogyan alakult a magyar lakáspiac és az azt befolyásoló lakáspolitika. A harmadik részben országos mintán végzett felmérések alapján azt vizsgálom, hogy a lakásvásárlással kapcsolatos döntések meghozatala során milyen szerepet
Településfejlesztési döntések hatása a lakások értékére
7
játszanak a településfejlesztéssel összefüggő tényezők. A negyedik részben pedig Sopron példáján keresztül vizsgálom az egyes településfejlesztési döntések hatását a lakóingatlanok piaci értékére.
Az ötödik részben röviden ismertetem a kutatás legfontosabb új és újszerű eredményeit, majd a
„Következtetések és javaslatok” című fejezettel zárul a disszertáció, ahol kitérek azokra a lehetséges kutatási irányokra is, amelyek a jövőben további vizsgálódási lehetőségeket jelenthetnek.
8
2. TUDOMÁNYOS ELŐZMÉNYEK: FOGALMAK, ÁRMEGHATÁROZÓ TÉNYEZŐK, JOGI SZABÁLYOZÁS
Az ingatlangazdaságtan, azon belül a lakóingatlanok piaca témakörében hazai publikációk csak meglehetősen szűk körben állnak rendelkezésre. Külföldön azonban meglehetősen sok, az értekezésem témájához kapcsolódó tanulmány jelent meg. Különösen az amerikai szakirodalom nagyon gazdag, mivel az Egyesült Államokban több, kifejezetten az ingatlan- és városgazdaságtanra fókuszáló tudományos folyóiratot is kiadnak. A szakirodalmi áttekintés során ezért magam is nagymértékben támaszkodom az amerikai forrásokra, de igyekszem feltárni a releváns európai és magyar kutatási eredményeket is.
Először a lakáspiac alapfogalmait, valamint a rövid- és hosszútávú működésének elméleti alapjait mutatom be. Az ingatlanok keresletének hosszútávú alakulását számos olyan alapvető gazdasági változó is befolyásolja, melyek alakulása nagy mértékben függ a GDP alakulásától, ezért a lakáspiacot is ciklikus működés jellemzi, miközben a piacon időről-időre árbuborékok is kialakulnak. A lakáspiaci ciklusok korábbi kutatási eredményeinek ismertetését követően az eszközárbuborékok és a lakáspiaci árbuborékok elméleti vonatkozásait igyekszem felfedni a rendelkezésre álló szakirodalom alapján. Egy ingatlan árában akkor alakul ki buborék, ha az tartósan és nagy mértékben túlértékeltté válik. Az adott lakást pedig akkor tekintjük túlértékeltnek, ha annak piaci ára magasabb, mint a tartós birtoklásából várható jövőbeli pénzáramok és más hasznok jelenértéke, melyet fundamentumértéknek nevezünk. Az árbuborék létrejötte a fundamentumérték megemelkedésével kezdődik, ezért a korábbi lakáspiaci kutatások egyik fő témáját a fundamentumérték meghatározására irányuló törekvések jelentik, melyeket külön alfejezetben mutatok be. Ezek után a lakásárakat befolyásoló tényezők eddigi kutatási eredményeit ismertetem, majd összefoglalom az ingatlanok értékmeghatározását szabályozó sztenderdeket és jogszabályi rendelkezéseket. A fejezetet végül a településfejlesztés azon aspektusainak bemutatásával zárom, melyek a lakáspiacra is hatást gyakorolnak.
2.1. A lakáspiac működésének elméleti alapjai
Ingatlan alatt általánosságban a föld felszínének egy körülhatárolt részét és a ráépített építmények összességét értjük (Harnos, 2008a). DiPasquale és Wheaton (1996) az ingatlanokat az épületek és a földek készleteként határozzák meg, melyek egy ország nemzeti vagyonának jelentős hányadát teszik ki.
9
Az ingatlan fogalmát Magyarországon az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 11-13. §-ai definiálják, miszerint önálló ingatlan az ún. földrészlet; a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási, vagy belterületi határ által meg nem szakított területe, melynek minden részén azonosak a tulajdoni, illetve vagyonkezelői viszonyok. Önálló ingatlanok továbbá az építési telkek, valamint az utak, terek, vasutak és csatornák is. A földrészleten kívül önálló ingatlannak kell tekinteni még az épületet, a pincét, a földfelszín alatti garázst és más építményt, ha az nem az érintett földrészlet tulajdonosának tulajdonában áll. Hasonlóan önálló ingatlan a társasházi öröklakás, illetve külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiség a hozzá tartozó közös tulajdoni hányaddal, valamint a szövetkezeti házban lévő szövetkezeti lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség, továbbá a közterületről nyíló pince.
Az ingatlanpiac legfőbb jellemzői, hogy az ingatlanok helyhez kötöttek, továbbá egy ingatlan megvásárlása jelentős tőkét igényel. Ebből következik, hogy az ingatlan nem tekinthető homogén árunak, hiszen a feloszthatósága gyakorlatilag nem lehetséges. A különböző rendeltetésű ingatlanok piaca eltérő sajátosságokkal is rendelkezik, ezért az ingatlanpiac szektorokra (szegmensekre) osztható. Az ingatlanpiac főbb szektorai Mizseiné (2010) szerint a következők:
• lakóingatlanok,
• kereskedelmi célú ingatlanok (irodaépületek, bevásárló központok, szállodák, stb.),
• ipari és üzemi ingatlanok,
• mezőgazdasági célú ingatlanok, termőföldek,
• különleges rendeltetésű ingatlanok (katonai célú létesítmények)
• egyéb ingatlanok.
2.1.1. Az ingatlanpiac, a tőkepiac és az építési piac kapcsolata
Az ingatlanpiac és benne a lakáspiac rövid- és hosszútávú működésének elméleti alapját DiPasquale és Wheaton (1992) ún. négytérnegyedes modellje szolgáltatja.
Az I. negyed az ingatlanpiaci keresletet (D) – melynek alakulása leginkább a gazdasági jellemzőktől, elsősorban a jövedelmektől függ – valamint az ingatlanpiaci kínálatot (S) ábrázolja.
A piaci egyensúly a két görbe metszéspontjában alakul ki. A kínálat rövid távú rugalmatlansága miatt az egyensúlyi bérleti díj alapvetően a kereslet alakulásától függ (3. ábra).
10
A II. negyed az ingatlanok piaci árának (értékének) alakulását mutatja, mely függ egyrészt az ingatlanbefektetésből várható pénzáramoktól, melynek legfőbb eleme a bérleti díj (R), illetve a befektetéssel szembeni hozamelvárástól (i). Az elvárt hozam egyrészt a hosszútávú kamatlábak, másrészt a befektetés kockázatainak függvénye. A hosszútávú piaci kamatláb, vagy a kockázat növekedésekor a görbe meredeksége növekszik.
A III. negyed az új építéseket jeleníti meg. Ahhoz, hogy új ingatlanok épüljenek, az ingatlanok piaci árának meg kell haladniuk az építés költségeit, ezért a görbe nem az origóból indul. Végül a IV. negyedben látható a készlet (pl. a lakások mennyiségének) változása, mely az újonnan megépült (C) és a megszűnt mennyiség (A) különbsége. A kereslet változatlansága esetén ahhoz, hogy a piac egyensúlyban maradhasson, e két mennyiségnek meg kell egyezni.
A jövedelmek növekedésével a keresleti görbe (D) felfelé tolódik, így a piacon magasabb bérleti díj alakul ki, ezáltal – az építési költségek változatlanságát feltételezve – több új bérbeadható terület épül, tehát bővül a kínálat, ami majd a bérleti díjak csökkenéséhez vezet.
D
S 𝑃 =𝑅
𝑖
P
∆𝑆 = 𝐶 − 𝐴 Mennyiség (m2) Ár (Ft)
Építés (m2) Bérleti díj (Ft)
II. I.
III. IV.
3. ábra: Az ingatlanpiac és az ingatlanfejlesztés kapcsolata