Forrás: Kérdőíves felmérések, 2016
123
A lakást vásárolni szándékozó magánszemélyek minden – a kutatás során vizsgált – településfejlesztéssel kapcsolatos tényező jelentőségét nagyobbra értékelik, mint az ingatlanközvetítők. A legjelentősebb eltérés a közterületek állapota, valamint az úthálózat tekintetében mutatkozik.
A 3. hipotézis megfogalmazása során abból a feltételezésből indultam ki, hogy a soproni lakások iránti kereslet egy jelentős részét azok a családok támasztják, akik az ausztriai munkavállalás reményében az ország más régióiból költöznek a városba. A Burgenlandba, vagy akár Bécs térségébe naponta történő ingázás révén viszont felértékelődnek azon városrészek, melyekből az országhatár gyorsabban megközelíthető. Egyúttal ez azt is eredményezi, hogy a lakások iránti keresletet befolyásoló többi tényező a vételi döntés meghozatala során háttérbe szorul.
A hipotézist a lakásvásárló magánszemélyek körében országos mintán végzett kérdőíves felmérés és a soproni polgárok körében végzett kérdőíves kutatás eredményeinek az 5.5. fejezetben történt összehasonlítása révén, valamint a városban működő legnagyobb forgalmú ingatlanirodák képviselőivel készített és az 5.2. fejezetben bemutatott interjúk alapján teljes mértékben sikerült igazolni. A 3. hipotézis bizonyítása során kapott eredmények a következő tézisben foglalhatók össze:
3.TÉZIS:
Az Ausztriában való munkavállalás szándékával Magyarország más régióiból Sopronba költözők elsősorban azon városrészekben szeretnének lakást vásárolni, melyekből a határátkelő gépkocsival gyorsan megközelíthető, ezért a lakások környezetében rejlő, a településfejlesztéssel összefüggő következő tényezőket a soproni vásárlók kisebb súllyal veszik figyelembe az ingatlan kiválasztásakor, mint az ország más településein, továbbá azok szerepe városrészenként is eltérő:
• parkok, terek, játszóterek, zöldterületek állapota,
• biztonságos kerékpárutak megléte,
• utak, járdák, kerékpárutak állapota,
• környező épületek állapota, külső megjelenése,
• a lakás szűkebb környékének általános megítélése (presztízse),
• a közvetlen környék közbiztonsága.
A kutatás részeként – mind az országos mintán, mind a soproniak körében – végzett kérdőíves felmérések során a megkérdezettek a fenti szempontoknak az általuk megvásárolt lakás kiválasztásában betöltött szerepét olyan tízfokozatú skálán értékelték, ahol az 1-es érték azt
124
jelentette, hogy az adott szempont egyáltalán nem volt fontos a lakás kiválasztása során, a 10-es érték viszont az adott tényező kiemelt fontosságát jelezte. A legnagyobb eltérés a közvetlen környék közbiztonságát illetően mutatkozott. E tényező szerepét a soproni válaszadók átlagosan 4,01 ponttal értékelték alacsonyabbra, mint a más településeken élők. A legkisebb különbség a környező épületek állapotának és külső megjelenésének megítélésében mutatkozott, melynél az átlagos pontszám mindössze 1,52-vel adódott alacsonyabbra Sopronban, mint a többi településen (37. ábra). eltérés a környék presztízsében mutatkozott, melyet átlagosan 0,07 ponttal értékeltek alacsonyabbra, ami nem jelent szignifikáns eltérést. A legnagyobb különbség pedig a biztonságos kerékpárutak tekintetében van, melyet 0,48 ponttal értékeltek kevesebbre, mint a soproni átlag. A közvetlen környék közbiztonsága viszont a Belvárosban lakók számára nagyobb jelentőséggel bír, mint a települési átlag, mert azt 1,68 ponttal magasabbra értékelték. A Lőverekben lakók minden szempontot fontosabbnak ítéltek meg, mint a városi átlag. A legszembeötlőbb különbség itt is a közbiztonság megítélésében tapasztalható, mivel e városrész lakói azt 2,73 ponttal magasabbra pontozták a soproni átlagnál. A Jereván lakótelepen élő válaszadók viszont még a belvárosiaknál is kisebb fontosságot tulajdonítottak a fenti tényezőknek. Ennek feltehetően az az oka, hogy a lakásvásárlók ezt a környéket elsősorban a határ megközelíthetősége szempontjából igen kedvező városon belüli fekvése miatt választják. Az ő válaszaikban is egyedül a közbiztonság szerepe kapott magasabb pontszámot (0,95 ponttal) az átlagnál (38. ábra).
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
125
38. ábra: Néhány településfejlesztéssel kapcsolatos tényező szerepe a lakás kiválasztásában Sopron belvárosában, a Lőverekben és a Jereván lakótelepen
Forrás: Kérdőíves felmérés, 2018
A 4. hipotézis azon feltevésből fakad, hogy a parkolási lehetőség egy olyan tényező, mely a lakások iránti keresletet lényegesen befolyásolja. A gyalogos forgalom növelésére irányuló városközpont-fejlesztések, mint például a sétálóutcák kialakítása, jelentősen csökkentik a környéken lévő közterületi parkolóhelyek számát, ami a lakó funkcióra nézve kedvezőtlen még akkor is, ha ez egyúttal a gépjárműforgalom csökkenésével is jár, mivel a forgalom zavaró hatását (zaj, légszennyezés) a vendéglátó- és szórakozóhelyek megnövekedő forgalmából, valamint a gyalogosok nagy számából eredő újabb zavaró tényezők váltják fel.
E hipotézist helyességét a kutatás során a Sopron belvárosában lezajlott fejlesztés esetén vizsgáltam. Véleményem szerint azonban a következtetések más, hasonló fejlesztésekre is általánosíthatók, mivel a parkolási gondok, valamint a vendéglátó- és szórakozóhelyek jelentős forgalma olyan tényezők, melyek a lakhatás kényelmét és nyugalmát kedvezőtlenül befolyásolják, ezért a lakások iránti keresletre is hatással vannak.
A legnagyobb soproni ingatlanközvetítő irodák képviselőivel készített és az 5.2. fejezetben bemutatott interjúk során elhangzottak, másrészt a soproni polgárok körében lefolytatott kérdőíves felmérésnek az 5.5. fejezetben ismertetett eredményei, továbbá a Nemzeti Adó- és Vámhivatal megyei illetékhivatali adatbázisából nyert, Sopron belvárosára vonatkozó forgalmi érték adatok elemzése (5.7.1. fejezet) révén az alábbi tézis fogalmazható meg:
4.TÉZIS:
A városközpont forgalmának mérséklésére, a gyalogosforgalom növelésére, valamint a vendéglátó- és szórakozóhelyek számának bővítésére irányuló fejlesztés a keletkező, illetve a
126
súlyosbodó parkolási nehézségek, továbbá a megnövekedő gyalogosforgalomból és a vendéglátóegységek, szórakozóhelyek működéséből fakadó zavaró hatás miatt a közvetlenül érintett lakóingatlanok piaci (forgalmi) értékét csökkentheti. Különösen igaz lehet ez abban az esetben, ha a fejlesztés a környék mikroklímájára is kedvezőtlen hatást gyakorol a nagyfelületű térburkolat okozta hőszigetek és a megfelelő minőségű és nagyságú zöldfelületek – különösen az árnyékot adó lombos fák – hiánya folytán.
A kutatás során megkérdezett soproni ingatlanközvetítők az elmúlt évek legjelentősebb megvalósult városfejlesztési döntésének a belváros (Várkerület) felújítását tartják, mely az érintett területen található kereskedelmi és vendéglátó célú ingatlanok értékét – a forgalomnövekedés révén – egyértelműen növelte. A tapasztalatuk szerint viszont az érintett területen lévő lakóingatlanok ára az említett fejlesztés hatására nemhogy nem növekedett, hanem némelyikük szerint inkább kis mértékben csökkent, melynek legfőbb okaként azt említették, hogy a parkolási lehetőségek a környéken a korábbihoz képest tovább romlottak.
A soproni lakosság körében végzett kérdőíves megkérdezés során a Belvárosban lakó válaszadók 41%-a úgy vélte, hogy a Várkerület fejlesztése nem befolyásolta a lakásuk értékét, 28,2% szerint a fejlesztésnek köszönhetően az ingatlanuk értéke legfeljebb 5%-kal emelkedett, viszont a közvetlenül érintettek, azaz a Várkerületen lakók valamennyien azt válaszolták, hogy a fejlesztés csökkentette a lakásuk értékét, s ez egybevág az ingatlanközvetítők tapasztalataival.
A Várkerület lakásárait a megyei illetékhivatali adatok alapján elemezve megállapítható, hogy az itteni lakások forgalmi értéke – a 2012-es évet leszámítva – 2014-ig végig magasabbak voltak a belvárosi átlagnál, a felújítást követően (2015-től) viszont a városrész átlaga alá kerültek és azóta is stabilan, mintegy 5%-kal alacsonyabbak annál (39. ábra), ami szintén az empirikus eredményeket támasztja alá.
39. ábra: Az eladott lakások átlagos fajlagos értéke Sopron belvárosában és a Várkerületen, 2008-2017