Az építési piac változásai

AZ ÉPíTÉSI PIAC VÁLTOZÁSAI

DR. SZABADI BÉLA

Az építési kereslet terjedelmében és összetételében viszonylag rövid idő alatt lényeges változásoknak vagyunk tanúi. Több évtizedes és lényegében folyamatos növekedés után elő—

ször a nyolcvanas évek első felében csökkentek az építési igények. A kereslet 1985—től bekövetkezett stabilizálódása után 1990-ben nagyfokú építési dekonjunktúra alakult ki. Mér—

tékét jelzi, hogy tavaly az építési teljesítmények csökkenése kétszer akkora volt, mint a nyolc- vanas évtized e tekintetben legkedvezőtlenebb évében. A dekonjunktúra létrejöttében több ok is szerepet játszik: a gazdálkodók és a lakosság jövedelmi helyzetének romlása, az általuk bizonytalannak ítélt gazdasági helyzet és perspektíva, továbbá az állam szerepének változása az építésben. A rendelésállomány adatai és egyéb információk azt valószínűsítik, hogy az építési igények 1991-ben tovább csökkennek.

KERESLET, KíNÁLAT, TELJESíTMÉNYEK

A dekonjunktúra rendkívüli módon megnöveli az alkalmazkodás követelményeit, mi- közben ehhez a feltételek nem mindig megfelelők. Tagadhatatlan, hogy az elmúlt évtizedben a piaci viszonyok kialakításában lényeges lépések történtek, de a folyamat kiteljesedésétól még messze vagyunk. Ezt mutatja, hogy a piaci hatások gyakran tompítva érvényesülnek, nem kényszerítenek eléggé, és olykor torzítanak, nem orientálnak megfelelően. Ezzel is ösz- szefügg, hogy a keresletcsökkenés ellenére a verseny nem elég erős. Az állam építésben betöl- tött szerepének változása ugyanakkor olyan funkciókat is érintett, amelyek ellátására éppen a piacépítés végigvitele érdekében továbbra is szükség lenne. Az alkalmazkodás lehetőségeit korlátozza, hogy bár az utóbbi években a kínálat szerkezetében kétségtelenül jelentős fejlődés ment végbe, a változások még nem eredményeztek ú j minőséget.

A közelmúlt: csökkenés, majd stagnálás

A hetvenes években az építési kereslet még állandóan meghaladta a kínálatot. A nyolc—

vanas években a restrikciós gazdaságpolitika eredményeként csökkentek a? beruházások, ezen belül különösen az állami nagyberuházások és az állami lakásberuházások. Összességé- ben kisebb lett az építési kereslet, de módosult a szerkezete is: erősödtek a fenntartási, fel- újítási, javítási igények, a korábbiakhoz képest előtérbe kerültek a minőségi szempontok, gyengült az új építés iránti kereslet, csökkent a megrendelések átlagos értéke, az igények kevésbé koncentráltan jelentkeznek.

A kereslet csökkenése és összetételének változása nehéz feladat elé állította az építéssel foglalkozó vállalatokat és az egyéni vállalkozókat, tartósan veszteségessé tett számos építő- ipari vállalatot, mindenekelőtt nagyvállalatot. A gazdálkodók gazdasági-pénzügyi helyzete,

302 DR. SZABAD! BÉLA

beleértve a nagyvállalatokat is, ugyanakkor néhány év után általában kiegyensúlyozottá vált.

Nem feltétlenül a gazdálkodás belső tartalékainak mozgósítása következtében, így a feszült—

ségek —— ha elfedve is, számos esetben — fennmaradtak. A stabilizálódásban szerepe volt a szer- vezeti változásoknak, elsősorban a decentralizációnak, a termelési szerkezet megújításának, a létszám csökkenésének csakúgy, mint az esetleges ingatlaneladásoknak, a vagyon részbeni felélésének, a kereslet l985—től bekövetkezett bizonyos állandósulásának, a kialakulatlan piac által nem korlátozott áremeléseknek vagy éppen a veszteséges vállalatoknak nyújtott és az állami költségvetést megterhelő kedvezményeknek. Az állami ,,segítség" mértékét mu- tatja, hogy a Vizsgált időszakban mindössze egy állami építőipari vállalat felszámolására került sor.

A csökkenő feladatok ugyanakkor nem vezettek túlkínálat kialakulásához, mivel a ka- pacitás is kisebb lett. Elkezdődött az állóeszközök leépítése, ami nem feltétlenül azok érté- kesítését, hanem igen gyakran — éppen szűk felhasználási lehetőségeik miatt —- működtetésük tartós szüneteltetését és a munkaerő elküldését, átcsoportosítását jelenti.

A túlkínálat kialakulásának esélyét rontotta és egyben a szükséges szerkezetváltást fé- kezte az is, hogy visszaestek az építőipari beruházások; volumenük a nyolcvanas években —— az előző évtized végéhez képest — a felére csökkent. A csökkenés olyan mértékű, hogy önmagá—

ban a kisebb építési feladatokkal nem is magyarázható. Ebben bizonyára a kedvező befek- tetési lehetőségek Viszonylagos hiánya is szerepet játszik.

]. tábla

A beruházások alakulása különböző időszakokban

(Index: az 1976 és 1980 közötti évek átlagos beruházása : lO0,0) Ebből:

Népgazdasági *—

Időszak beruházás mező- és

összesen ipar építőipar erdőgaz—

daság

1981—1985 ... 90,0 84,9 i 51,7 % 88.41 1986—1989 ... 88,4 77 8 ' 42,5 , 78,0

_ ,

Megjegyzés. Az indexeket változatlan áras adatokból számítottuk ki.

Forrás: Beruházási, építőipari, lakásépítési statisztikai évkönyv, 1988. Központi Statisztikai Hivatal. Budapest.

1989. 385 old.; Beruházási statisztikai évkönyv, 1989. Központi Statisztikai Hivatal. Budapest. 1990. 132 old.

Az építési piac globális egyensúlya mellett ugyanakkor helyenként, elsősorban a fenn—

tartásban, a felújításban vagy az építési javitásokban nem szűnt meg teljesen a túlkereslet.

Ez szorosan összefügg az építőipari ágazat adottságaival, mivel a piaci egyensúly létrejöttéhez ezeken a területeken nem volt mindig elegendő a nem építőipari szervezetek és a kisipar telje- sitménye.

Évtizedekkel ezelőtt a hazai építőipar szervezeteit általában beruházási célra hozták létre, a kapacitások, a technológia csak alig konvertálhatók. A beruházási munkák nagyobb jövedelmezősége mellett az előbbivel is összefügg, hogy az építési teljesítmények alakulása továbbra is elsősorban a beruházások változásától függ. Ezt mutatja az 1. ábra is: a nemzet- gazdasági beruházás, az építési beruházás és az országos építési-szerelési tevékenység alaku- lása lényegében egymással párhuzamos görbékkel szemléltethető.

Az országos építési—szerelési tevékenység 1980 és 1989 között 11 százalékkal mérséklő—

dött. A nyolcvanas évek egyébként sem tekinthetők egységesnek: l985-től ugyanis az építés volumene lényegében nem csökkent tovább. 1980 és 1989 között a kivitelező építőiparban jelentősen (20 százalékkal), a nem építőipari szervezeteknél pedig kisebb mértékben (13 szá- zalékkal) csökkent az építési teljesítmény. Az egyéni vállalkozás építési munkái viszont 27 százalékkal növekedtek.

AZ ÉPITÉSI PIAC 303

I . ábra. Az országosépítési-szerelési tevékenység — - ' — és a beruházások alakulása

,(Index: 1970. év ::100)

Szlz'allk

! 70

m A

140 _. ir x

!

130 !

ue XA;

110

100 , .

1970 1975 ma 1988 1989

o—-—o Orszdgos épitésiszsrelésl u—u—o Nemzetgazdasági cum-co Épitési

tevékenvség beruházás beruházás

Forrás: Beruházási, építőipari, lakásépitési statisztikai évkönyv, 1988. Központi Statisztikai Hivatal. Budapest. 1989.

85 old.; Beruházási statisztikai évkönyv, 1989. Központi Statisztikai Hivatal. Budapest. 1990. 132 old.

2. tábla Az országos építési-szerelési tevékenység alakulása

(Index: 1980. év:100,0)

j Nem

. ' K' ' ! ő , . E ' '

Ev * 43235; 533331; valamitol; Egyutt

1981 . . . . 97,4 l 106,0 97,1 99,8

1982 . . . . 94,6 111,4 103,0 100,5

1983 . . . . 89,3 106,2 115,5 97,7

1984 . . . . 84,8 97,6 125,3 94,2

1985 .. .. 77,7 93,2 126,l 89,I

1986 . . . . 77,6 93,9 129,l 89,7

1987 . . . . 82,3 98,2 126,6 93,I

1988 . . . . 80,5 92,4 122,2 89,8

1989 .. . . § 79,5 87,7 mm 88,8

. [

Megjegyzés. Az egyéni vállalkozás fogalmát — a kialakult gyakorlatnak megfelelően — a magánépítkezés szinonimá- jaként használjuk: a kisipar teljesítménye mellett a lakosság házilagos építkezését foglalja magában.

Forrás: Statisztikai évkönyv, 1989. Központi Statisztikai Hivatal. Budapest. 1990. 402 old.

A magánépitkezés térhódításában objektív előnyök fejeződnek ki. A kisipar építési tevé- kenységének növekedését a minőség, a rugalmasság és az ehhez viszonyítva kedvező ár mo- tiválja. A lakosság építkezését pedig egyértelműen a költségkímélés : a bérköltségek radikális csökkentése, a közvetítői, lebonyolítói, irányítási költségek minimalizálása stb. Ez egyben azt is jelenti, hogy ebben a konstrukcióban nyílik mód adott rendelkezésre álló pénzösszeg mellett a legnagyobb használati érték létrehozására. (1989-ben a lakossági kivitelezésben fel- épített lakások alapterülete átlagosan 99 négyzetméter volt, szemben a kivitelező építőipar által épített lakások átlagosan 63 négyzetméterével.)

Nem véletlen, hogy a lakosság,íizetőképességének stagnálása/csökkenése — különösen az építési költségeknek az átlagosnál is gyorsabb emelkedése mellett — egy ideig, amíg ily mó- don a kedvezőtlen hatásokat ki lehetett védeni, a lakossági építkezés növekedésével járt együtt. Természetesen általában ott, ahol a telek nem jelentetett korlátozó feltételhtehát el- sősorban a kisebb településeken. Ez értelemszerűen más vállalkozásoknál — mindenekelőtt

304 DR. SZABADI BÉLA

a kivitelező építőiparban — az építési tevékenységek iránti kereslet további csökkenését eredményezte.

Az egyéni vállalkozás tel jesítményében meghatározó súlya van a lakásépitésnek. A-nyolc- vanas évek második felében a fizetőképes kereslet szűkülése már ebben a körben is éreztette hatását: az alapterület egyidejű növekedése mellett mérséklődött a lakásszám. Ez jut kifeje- ződésre abban, hogy l985-től az egyéni vállalkozás teljesítménye lényegében stabilizálódott.

3. tábla

A 2 országos építési—szerelési tevékenység megoszlása

(százalék) Ebből:

- ' ,. Mm" ""— Nem E éni

Év 133333; hagyo- kis- építőipari válglílko- Együtt

mányos szervezetek szervezetek zások szervezetek

1980 ... 53,9 —- — 28,2 17,9 100,0

1981 ... 52,6 — —— 30,0 l7,4 100,0

1982 ... 50,5 50,3 O,2 31,2 18,3 100,0

1983 ... 48,7 48,0 O,7 30,4 20,9 100,0

1984 ... 47,8 46,3 1,5 28,8 23,4 100,0

1985 ... 46,2 43,8 2,4 28,9 24,9 100,0

1986 ... 45,8 41,4 4,4 28,9 25,3 100,0

1987 ... 46,9 39,3 7,6 29,l 24,0 100,0

1988 ... 47,6 36,7 10,9 28,4 24,0 100,0

1989 ... 47,5 34,4 13,1 27,3 25,2 100,0

Megjegyzés. A megoszlást változatlan áras adatokból számítottuk ki. Hagyományos szervezet: 300 fő feletti foglal- koztatotti létszám, kisszervezet: 300 főig terjedő foglalkoztatotti létszám.

Forrás: Építőipari statisztikai évkönyv, 1989. Központi Statisztikai Hivatal. Budapest. 1990. 154 old.; Az építésügyi ágazat főbb adatai, 1985—1987. Épitésügyi és Városfejlesztési Minisztérium. Budapest. 1988. 355 old.; Építőipari adattár, 1985—1989. Ipari és Kereskedelmi Minisztérium. Budapest. 1990. 104 old. ,

Az építési dekonjunktúra más vonatkozásban is diíferenciáltan érvényesült. A kivitelező építőipar 20 százalékos volumencsökkenése mögött a hagyományos szervezetek 42 százalé- kos termelés—visszaesése és a kisszervezetek teljesítményének gyors emelkedése áll. A jelentős térvesztés ellenére a kivitelező építőipar termelésében jelenleg is a hagyományos szervezetek teljesítménye a meghatározó.

A jelen: visszaesés

Az országos építési—szerelési tevékenység stagnálásának 1985 óta tartó irányzata 1990—

ben megtört: a volumencsökkenés 10 százalék körüli volt. A mélyülő dekonjunktúra bár differenciáltan, de mindenütt érezteti a hatását: van, ahol a térvesztés erősödött (például a hagyományos szervezeteknél), van, ahol a növekedés fékeződött le (például a kisszerveze—

teknél vagy az egyéni vállalkozásokban). A kivitelező építőiparban 15-16 százalékos vissza—

esés várható.

A szerződésállomány adatai azt valószínűsítik, hogy az építési tevékenység számottevő csökkenése 1991—ben folytatódik. Ugyanerre lehet következtetni az induló beruházások szá—

mának és értékének visszaeséséből is. 1990 első félévében az előző év azonos időszakához képest a beruházási aktivitás számottevően megváltozott: a megkezdett beruházások értéke kevesebb mint a felére esett vissza.

Az összkereslet csökkenése az igények struktúrájának további átrendeződésével jár együtt. Például egyes rétegek vagyonosodása és a külföldiek növekvő érdeklődése miatt fo- lyamatosan emelkedik az igényes, nagy alapterületű, minőségi kivitelezésű, drága családi

AZ ÉPlTÉSl PIAC 3 05

házak, villák, lakások iránti kereslet. A vállalkozások szaporodásával és a külföldi cégek növekvő magyarországi részvételével összefüggésben rendkívül gyorsan nőnek az igények az irodaépületek iránt. Változatlanul nagy és kielégítetlen a garázsok iránti kereslet stb. Miköz- ben általában csökkennek a termelő jellegű épitési feladatok, a magánszféra ilyen épitési szükségletei dinamikusan nőnek. Ezúttal is többről van szó, mint egyszerű arányváltozásról:

a megrendelők Összetételének módosulása egyúttal a munkákkal szembeni elvárásokban is változást hoz.

Kérdés, hogy a globális kereslet színvonalának és összetételének változása milyen viv szonyban van egymással. Ennek eldöntését nehezíti, hogy bár ehhez bizonyos részinformá—

ciókkal rendelkezünk, de nincsenek átfogó jellegű adataink. A teljesítménycsökkenés termé- szetének megitélésében két egymással ellentétes és ,,tiszta formájában" egyoldalú nézettel találkozhatunk. Elterjedt vélemény szerint a termelés visszaesése egyértelműen a kereslet összeszűküle'sére vezethető vissza, következésképpen az igények szerkezetének átalakulása viszonylag kisebb horderejű változás; a kínálat a keresletet többé-kevésbé hiánytalanul, nagy—

részt kielégíti. Van ugyanakkor olyan vélemény is, hogy nem keresleti, hanem kifejezetten alkalmazkodási problémáról van szó: a kereslet meglenne, de változó összetételét a kínálat nem tudja követni. Ez a megítélés, ha egyoldalúan is, de egy nagyon fontos problémára hívja fel a figyelmet: a kínálat rugalmatlansága szerepet játszik a teljesítmények csökkenésében.

Tegyük hozzá, hogy a kínálat fogyatékosságai miatt a potenciális kereslet egy része meg sem jelenik a piacon, a megfelelő kínálat ugyanis keresletet gerjeszthet, míg a nem megfelelő kiolthatja azt. Aligha tagadható ugyanakkor, hogy nemcsak az igények szerkezete változik, hanem az összkereslet is csökken. Gondoljunk csak a lakossági, a vállalati jövedelmek és az állami megrendelések alakulására. Az összkereslet összeszűkülésére mutat az is, hogy tavaly a dekonjunktúra következtében nemcsak a beruházási munkák volumene, hanem a fenn—

tartási munkáke' is mérséklődött.

A csökkenő belföldi kereslet ellensúlyozására az építési export nem jelentős és alig vál- tozó értéke miatt nem alkalmas. A konvertibilis épitési export 1988—ban 97, 1989-ben 93 mil- lió dollár volt. (Értékébe beleszámít a külföldi fővállalkozók Magyarországon végzett tevé—

kenységében a magyar alvállalkozók közreműködése.) A rubelelszámolású építési export 1988-ban 216, 1989-ben 167 millió transzferábilis rubel értékű volt.

A változó állami szerep és a dekonjunktúra

Szükségtelenül erősiti a dekonjunktúrát és nehezíti a kilábalást az építésben betöltött

—— megrendelői, irányítói, tulajdonosi stb. — állami szerep változásának bizonyos átgondolat- lansága vagy éppen kialakulatlansága, különböző hivatalos elképzelések esetenkénti össze- hangolatlansága.

Az állami megrendelések csökkenése nagyrészt az általános gazdasági helyzet, a költség- vetés egyensúlyi problémáinak következménye, de részben visszavezethető arra is, hogy a gazdasági prioritásokban és így a beruházási szerkezetben viszonylag lassú a változás. Erről később részletesen szólunk. '

A dekonjunktúrát tovább növeli, hogy hiányoznak a különböző közérdeket képviselő olyan állami programok, amelyek alkalmasak lennének jelentős fizetőképes kereslet felszí—

vására és összefogására. Ilyen nagy horderejű és ezért állami közreműködést igénylő program lehetne a nagyvárosok és mindenekelőtt Budapest belső körzeteinek újrahasznosítása.

A nagyvárosokban a telekhiány, részben ezek nagyfokú beépítettsége, részben igen vonzó fekvésük miatt, a belső körzetekben a legnagyobb, Sajátos ellentmondás, hogy miköz- ben bízonyos építési igények éppen ezekre a körzetekre irányulnának, a telkek jelentős részét rossz állapotban levő, értéktelen lakóépületek foglalják el. Budapesten, a belső kerületekben is (például a VI., a VII. és a VIII. kerületben) olyan, egész utcasorokra kiterjedő, teljesen

306 DR. SZABAD] BÉLA

lepusztult állapotban levő, általában komfort nélküli lakásokkal telezsúfolt földszintes,,il—l letve egy- és kétemeletes házak vannak, amelyek gazdaságosan nem újíthatók fel.

Ezeknek a területeknek a komplex újrahasznosítását, az épületek elbontását és a rend- kívül értékes terület felhasználását, különböző új lakóépületek, bevásárló központok, par—

kolóházak, irodaépületek, szórakozóhelyek stb. épitési céljaira központi szervezésű feladattá kellene tenni. A program nem terhelné a költségvetést, hiszen mindenképpen igen nyereséges vállalkozás lenne, bőségesen fedezné a felmerülő kártalanítást, az új lakáshoz juttatás költ- ségeit. A komplex újrahasznosítás lökést adna a külföldi tőkebefektetéseknek, és jelentős pót- lólagos építési keresletetet teremtene. Előnyt jelentene az is, hogy a komplex újrahasznosítás- sal a lakóház—felújítás több évtizedes elmaradása az érintett területeken részben megszűnne.

Hasonló megoldást kínál a belső körzetekben az üzemek, raktárak által elfoglalt területek felszabadítása is. Erre is számos nemzetközi példát lehetne felhozni Oslótól Moszkváig.

Bizonytalan helyzetet teremt és egyáltalán nem kedvez az építési vállalkozásnak (sem), hogy sok —— az építéssel összefüggő és egyébként erős feszültségekkel sújtott — területen hiá- nyoznak a megfelelő, anyagilag is alátámasztott koncepciók: például az infrastruktúra-poli- tikában és ezen belül a közlekedésfejlesztésben, a lakásépítésben, —fenntartásban és -felújítás- ban vagy a főváros és a nagyvárosok településrendezésében. Egyes koncepciórészletek ugyan előzetesen ismertek, de ezek a kiragadott momentumok a bizonytalanságot nemigen szün- tetik meg, hiszen a teljes rendszer működésével kapcsolatos elképzelésekről nem tájékoz- tatnak.

A szabályozás különböző kérdéseinek megoldatlansága, túlhaladottsága vagy esetleges hézagai is hozzájárulnak a dekonjunktúrához. így például a földkérdés megoldatlansága és különösen a dereguláció elmaradása az állami telekforgalomban. Az építő (építtető) szem- pontjából nem megnyugtató, a privatizáció elképzeléseivel nincs összhangban az állami (épí—

tési) telekhez való hozzájutás szabályozása. A bérbeadás intézménye az eladás helyett előny- telen és kiszolgáltatott helyzetet teremt az építtető számára, végső soron mérsékli az építési kedvet.

Az állami bérházak felújításában nem ritka a 20-30 éves vagy még nagyobb elmaradás.

Minden bizonnyal a lakóház-felújítások további elodázásához és a nemzeti vagyon jelentős részének pusztulásához vezet az is, hogy az állami bérlakások átadása a helyhatóságok tu—

lajdonába, hasonlóan a bérlakások lakossági elidegenítéséhez, a felújítási kötelezettség elő- írása nélkül történik. A felújítási kötelezettséget normatív módon elő kellene írni. A lakóház—

felújítások beindulása — miközben jelentős értékeket mentene meg, és kulturált környezetet hozna létre — évente több tízmilliárd forintos pótlólagos építési keresletet teremtene. (A vi- lágkiállítás sikeres megrendezése sem lehetséges egy ennyire elhanyagolt állapotban levő Budapesten. Nem elég csak a kiállítási terület rendbetétele, metróvonal és híd építése, leg- alább a belső Városrészek megfelelően vonzó arculatáról, ezek ,,helyreállításáról" is gondos- kodni kell.)

Rendkívül nagy a fizetőképes kereslet a megfelelő felépítésű (szerkezetű), igényes bel- városi lakások iránt. A lakóházak felújítását gyorsítaná, ha lehetőség lenne belterületi (álla- mi, helyhatósági tulajdonban levő) lakóépületek megvásárlására, belső szerkezetük korsze- rűsítésére, felújítására és a felépített épületek újbóli értékesítésére. Ez még akkor is jó üzlet lenne, ha a régi bérlők számára új lakásról kellene gondoskodni.

A lakásépítésről részletesebben

A lakásépítés a lakossági építési kereslet meghatározó eleme. (Egy másik — ennél jóval kevésbé jelentős — összetevőjét, az üdülőépítést a későbbiekben ugyancsak vizsgáljuk.) 1989—

ben a lakásberuházások az építési beruházások több mint 34 százalékát képviselték. A lakás építés tehát az építési összteljesítményre igen erőteljes hatással van.

AZ ÉPITÉSI PIAC

307 Az országos épitési-szerelési tevékenység alakulásától eltérően a nyolcvanas évek lakás- épitésében a csökkenés folyamatos volt. Az igazi visszaesés ugyanakkor az utóbbi néhány évben következett be, amikor érezhetővé vált a fizetőképes kereslet összeszűkülése. E csök- kenés okai már korábban kialakultak, de eseti ,,konjunkturális tényezők" a keresletet időben előrehozták. Ilyen előzetes hatása volt az adómentesség időtartamát radikálisan mérséklő házadórendelet 1987. június l—jei bevezetésének, a korábban támogatott alapvető építőanya- gok dotációja megszüntetésének és így jelentős áremelésének 1988. január l—jétől vagy a hitel- feltételek 1988 végén bekövetkezett, de már jó előre jelzett változtatásának. Mérséklődtek a lakosság megtakarítási lehetőségei, az inüáció a lakásépitésben és a telekárban az átlagos- nál is gyorsabb volt, radikálisan csökkentették az állami lakások építését, mérséklődött az építési támogatások reálértéke, nagyon megdrágultak a hitelek.

4. tábla

A lakásépítés kivitelezők szerint

Alkivit'elező § ér;—tgfgrí ! , A kisípar Átlagos

Év építőipar— _ szervezetek ? es a lakosság Összesen ?gggirzglft

" által felépített lakások száma méter)

1980 ... 47 878 3 634 37 553 89 065 67

1981 ... 39 091 3 367 34 517 76 975 70

1982 ... 38 581 2 802 § 34 173 75 556 70

1983 ... 35 378 2 296 36 540 74 214 73

1984 ... 29 298 ; 2 021 i 39 113 70 432 78

1985 ... 31 502 ( 2 055 i 38 950 72 507 79

1986 ... 25 335 2143 41950 69 428 83

1987 ... 22 869 1 454 32 877 57 200 81

1988 ... 17 039 1 065 ! 32 462 50 566 _ 85

1989 ... 15 005 1 227 ; 35 255 51487 , 88

Forrás: Építőipari statisztikai évkönyv. 1989. Központi Statisztikai Hivatal. Budapest. 1990. 154 old.

1980-ban 89 065 lakás épült, 1989-ben viszont már csak 51 487 (tehát 37 578-cal, azaz 42 százalékkal kevesebb). A csökkenés a változó igényekhez jobban alkalmazkodó egyéni vállalkozásban (kisipar és lakossági építkezés) volt a legkisebb (—6%), míg a kivitelező építőiparban a legnagyobb (—64%). Egyébként az időszakon belül kizárólag az egyéni vál- lalkozásban nőtt jelentősen a lakásépítés; a viszonylag dinamikus bővülés itt 1981-től l986—ig tartott. Folyamatos volt viszont a csökkenés a kivitelező építőiparban, amely 1980-ban még csaknem 48 000 lakást épített fel, 1989-ben már csak 15 OOO-et, vagyis 33 OOO-rel kevesebbet.

Kevésbé árnyalt lenne a helyzet bemutatása, ha nem vennénk figyelembe az épített la- kások alapterületének jelentős — és lényegében folyamatos — növekedését. Miközben a lakás—

szám 42 százalékkal csökkent, az átlagos alapterület 67 négyzetméterről 88-ra (3l%) nőtt.

Ebben persze az általános növekedési tendencia mellett az összetétel-változásnak is szerepe van. A kivitelező építőipar által épített lakások alapterülete 55—ről 63 négyzetméterre, 15 szá—

zalékkal emelkedett, a kisiparosoké 84-ről 101 négyzetméterre, 20 százalékkal, a lakossági kivitelezőké 82—ről 99 négyzetméterre, 21 százalékkal, végül a nem építőipari szervezeteké 67-ről 77 négyzetméterre, 15 százalékkal nőtt.

A tapasztalati tények és a mérhető változások egyaránt azt támasztják alá, hogy más tekintetben is javult az épített lakások használati értéke: sokkal nagyobb arányú a jobb anyagok, a korszerű fűtési rendszerek (például az etázsfűtés) alkalmazása. Az előbbi hatások eredőjeként a lakásberuházások volumene 1980 és 1989 között ,,csak" 23 százalékkal csökkent.

308 DR. SZABADI BÉLA

A lakásépítésben további visszaesésre lehet számítani. Az eszközök hiánya miatt a már ma is jelentéktelen (1989-ben 4900 darab) állami lakásépítés csökkenése folytatódik, minden bizonnyal egy egészen minimális szintre. Elsősorban az értékesítési nehézségek miatt (ami logikusan következik a korábbi lakástámogatási rendszer megszűnéséből, hiszen ez stabil keresletet alakított ki, mivel viszonylag kis készpénzzel meg lehetett oldani a lakásépítést és -vásárlást) az Országos Takarékpénztár (OTP) beruházású tömeges lakásépítés a folyamat—

ban levő építkezések befejezése után lényegében megszűnik. Az előbbi okok miatt már jövőre 7—8000 lakás ,,kiesése" valószínűsíthető, ami a kivitelező építőiparnál, a tanácsi és az OTP- beruházású lakásépítés hagyományos és lényegében kizárólagos partnerénél fog jelentkezni.

Összehasonlításul: 1989-ben a kivitelező építőipar összesen 15 000 lakást épített fel.

2. ábra. Az épített lakások számának és átlagos alapterületének évenkénti változása

(Index: 1980. év:]OO)

Százalék

!

!

I

110

l

90 80 70

60

50

1900 WM 1952 Im 15. 1085 1956 1901 mu 1989

_ukosszám an.—4 AI-pterület o__—o Lakáxbemhózús

Forrás: Építőipari statisztikai évkönyv, 1989. Központi Statisztikai Hivatal. Budapest. 1990. 154 old.; Beruházási statisztikai évkönyv, 1989. Központi Statisztikai Hivatal. Budapest. 1990. 132 old.

A következmények igen jelentősek és a közvetlen piacra való termeléssel csak igen kis részben védhetők ki. A jelenlegi paneltermelés is nagyrészt feleslegessé válik. (1985-ben még 24 200, 1989-ben pedig 9900 lakás épült panelből.)

A kieső lakásmennyiség mindenkelőtt a nagyvárosokat érinti, ahol eddig is a legsúlyo—

sabb volt a lakáshiány. A fizetőképes kereslet alacsony szintje és egyéb okok, elsősorban a telekhez jutás és a közművesítés elmaradottsága miatt ugyanakkor kevéssé valószínű, hogy a magánépítkezések az előbbi csökkenést kompenzálni tudnák. Ez akkor lenne részben lehet- séges, ha — mint fentebb említettük — a nagyvárosi telekkínálat a közeljövőben érdemben bő- vülne. A finanszírozási forrás, a technológia és a kivitelező mai szoros összefüggését, de egy- idejűleg a kieső mennyiség pótlásának nehézségét mutatja például, hogy 1987 és 1989 között a panellakások építése 7051-gyel csökkent; egyúttal az állami erőből épült lakóházak száma

8070—nel mérséklődött; a kivitelező építőipar lakásépítése pedig 7864 lakással csökkent.

A teljes lakásépítés 1991—ben nemigen fogja meghaladni a 40 000 darabot, ami nemzet—

közi összehasonlításban is igen alacsony teljesítmény. Ez azt jelenti, hogy 1991-ben legalább 30 OOO-rel kevesebb lakás épül, mint 1985—ben. A csökkenés akkor is számottevő, ha az át- lagos alapterület — elsősorban a kivitelezők szerinti összetétel változása miatt — tovább nő, és a fajlagos építési költség volumene is emelkedik. A visszaesés negatív hatásai igen jelen- tősek. Ezek közül egyet emelünk ki. Megvizsgáltuk, hogy a lakásépítés növekedése/csökke- nése milyen multiplikátor-hatással van néhány alapvető mutató alakulására. Tudjuk, hogy

AZ ÉPITÉSI PIAC 3 09

az ilyen számításokban nem küszöbölhető ki teljesen a statikus jelleg, hiszen korábbi össze- függések továbbvezetésére épülnek. Mindazonáltal úgy véljük, hogy ha nem is pontos értékek, de a nagyságrendek érzékeltetésére becslésünk alkalmas. Számításaink szerint 30 000 lakás építésének (ami nagyjából 30 milliárd forint építőipari termelésnek felel meg) multiplikátor—

hatása a bruttó nemzeti termelésben kétszeres változást okoz, vagyis 60 milliárd forint csök- kenés következik be. A visszaesésnek a foglalkoztatási lehetőségekre is számottevő hatása van: az építőiparban körülbelül 66 000 főt, nemzetgazdasági szinten mintegy 110000 főt érint.

Az üdülőépítés alakulásában elsősorban a lakosság jövedelmi helyzetének romlása jut kifejeződésre. Az üdülőépítést a nyolcvanas évek közepéig (l984-ig) stagnálás, majd folya- matos és gyorsuló csökkenés jellemezte: 1989-ben az épített üdülőegységek száma 47 száza- lékkal volt alacsonyabb, mint 1980-ban, miközben az átlagos alapterület 43,5 négyzetméter- ről 49,0 négyzetméterre nőtt. Ugyanakkor az általános tendenciából ,,kilóg" az 1987-es év.

Ekkor építették fel ugyanis a nyolcvanas években a legtöbb üdülőt (5206 egységet), 50 szá- zalékkal többet, mint az előző évben. Egyes építőanyagok korábbi jelentős dotációjának vár- ható megszüntetése, továbbá a forgalmi adó közismert bevezetése l987-re előre hozta a ké- sőbbre tervezett építkezések egy részét. 1988—ra viszont az épített üdülőegységek száma 2395- re (54 százalékkal) csökkent; a teljesítmény 1989-ben hasonló maradt..

Finanszírozási formák és építési kereslet

A jelenlegi ágazatok közötti beruházási arányok mellett és ennek következtében a finan—

szírozási források elégtelensége miatt számottevő eltérés van a reális építési szükséglet és a fizetőképes kereslet között. Az infrastruktúra több évtizedes elhanyagolása, a mennyisé- gileg elégtelen és ugyanakkor összetételében nagyon kedvezőtlen lakásállomány, a korszerű úthálózat, a csatornahálózat stb. hiánya, a felújítási munkák már említett folyamatos elha- nyagolása a jelenleginél jóval nagyobb építési tevékenységet índokolnának. E téren az előre- lépés egyik előfeltétele annak, hogy a magyar gazdaság vonzó befektetési terület legyen a kül—

föld számára.

A külföldi és a hazai tőkebevonás mellett az infrastruktnrális beruházások növelésének forrása lehet az állami költségvetés nagyobb szerepvállalása is. Az állam egyik hagyományos funkciója — jóllehet Magyarországon az elmúlt évtizedekben is csak korlátozottan gyakorol- ta — az infrastruktúra fejlesztése. Napjainkban pedig — egyebek mellett — az állami költség—

vetés állandósult zavarai szolgálnak ,,érvül" e funkció jelentős szűkítéséhez, illetve elhanya—

golásához. Bár a fejlesztés eredményeiben az állam a vállalatokkal osztozkodhat, de teljes megtérülésre nemigen számíthat. Ugyanakkor Magyarországon nem mindig az infrastruktú- rával kapcsolatos állami bevételek hiánya az oka a lassú fejlesztésnek (lásd például a motori- zációt), hanem az, hogy ezeket az összegeket az állam átcsoportosítja, részben más célokra fordítja.

Az OECD-országokban évek óta építési boom van, az építőipari termelés dinamikája jóval nagyobb, mint az ipar — egyébként tiszteletreméltó — növekedési üteme. A magyaror- szági helyzet két vonatkozásban is eltér ettől: az előző években az ipari termelés növekedése csekély volt, de az építőiparé még azt is ,,alulmúlta". Az OECD-országokban az építkezési fellendülés az infrastruktúrára koncentrálódik. Bármennyire is fejlettnek tűnik az ottani infrastruktúra, mégis emelkedő összeget fordítanak az úthálózat további és látványos fejlesz—

tésére, a gyorsvasútrendszer kiterjesztésére, másutt a vasúti pályák teljes felújítására, alagút- építésre, a vízvezeték-hálózat megújítására, a csatornázás fejlesztésére, egyéb környezetvé- delmi beruházásokra stb. Az építkezési fellendülést az motiválja, hogy az előbbi munkák elvégzése nélkül egyszerűen nem érzik versenyképesnek a gazdaságot. Az építési beruhá- zásokhoz szükséges pénz nagy részét az állami költségvetés biztosítja. A nemzeti költségve—

3 10 DR. SZABAD! BÉLA

tésből finanszírozott beruházások piaca egyébként továbbra is zárt, a külföldi kivitelezők ——

egyes felmérések szerint — ezeknek még egy százalékát sem tudják elnyerni.

3. ábra. Az ipari és az építőipari termelés változása az OECD—országokban és Magyarországon

(Index: 1980. év : 100)

Szu-lék OECD-orulunk Stix-Mk Mmmm

mor———————————————7 m:

' I

,

"' ), 115

l

i ,l

. ,,

ne )

. ,]

: r'

105 ,,

1004 lm

193 1006 1." 19— 1"! tm in. 1801 N' !—

110

105 !

__, mun-mm o...) építőipari mmm:

Fonár: Statisztikai évkönyv, 1989. Központi Statisztikai Hivatal. Budapest. 1990. 402 old. ; Main economic indicators.

OECD. Paris. 1989., 1990. évi számai 80 old.; Monthly Digest of Stalistics. 1990. szeptember. 71 old.

Visszatérve a magyarországi helyzethez: a világkiállítás budapesti megvalósulása az elő- zőkben felvázolt képet bizonyos mértékig megváltoztathatja. A szükséges építési munkák volumene akkora, hogy az építési dekonjunktúra akár erőteljes konjunktúrává is válhat.

Kérdés azonban, hogy a magyar építőipart ez hogyan fogja érinteni, ami nagyrészt a finan- szírozás formájától függ. Ha állami költségvetésből valósul meg a világkiállítás -— amire kevés esélyt adunk —, dinamizáló hatása a magyar gazdaságra közvetlen és viszonylag egyértelmű lenne. Ha koncesszióban készülne el, már más a helyzet. Nyilvánvaló, hogy így a legjövedel- mezőbb munkákat a külföldi befektetők vonzásában működő külföldi vállalkozók kapnák.

Ezt egyébként a magyar építőipar versenyképessége és minőségi szinvonala sem tehetné kér- désessé. A magyar építőipar számára maradna tehát a kevésbé jövedelmező munkák alvál—

lalkozóként való elvégzése, ami még mindig számottevő értékű megrendelést jelentene.

PIACI VISZONYOK

Az építőiparban a piaci viszonyok kiépítésének kezdeteit a nyolcvanas évek elejére te- hetjük. Korábban — részben az állandósult nagymértékű építési túlkereslet, részben az állami megrendeléseknek ebben elfoglalt meghatározó súlya miatt —— a kapacitásokat sajátos módon osztották el, a feladatokhoz többnyire előre meghatározták (kijelölték) a beruházót, a ter- vezőt és a kivitelezőt. Az ún. kijelöléses rendszer erős monopolhelyzeteket hozott létre, mű- ködtetése logikájának is leginkább a viszonylag szűk profilú nagyvállalatok feleltek meg.

A kereslet-kínálat egyensúlyának nagyfokú hiánya miatt az előbbi szisztéma az l968-as re- form bevezetése után is fennmaradt.

A piacépítés ellentmondásai

Új helyzetet teremtett a restrikciós gazdaságpolitikára való áttérés; az építési kereslet ezzel együtt járó csökkenése és szerkezetének átalakulása, a hatékonyság és a jövedelem- termelés követelményeinekelőtérbe kerülése változást hozott az építőipar szervezetében és

AZ ÉPíTÉSI PIAC

3 1 l irányításában. Deklarált cél lett a vállalati önállóság megerősítése, a vállalkozási készség fej—

lesztése, a verseny létrehozása és erősítése, ami feltételezi a korábbi vertikális gazdaságszer- veződés helyett a horizontális kapcsolatok kiépítését, valamint a monopolhelyzetek oldása, a gazdasági, műszaki, jogi kötöttségek enyhítése, vagyis a piac által vezérelt építőipar meg—

teremtése.

A folyamat, ahogy az egész magyar gazdaságban, az építőiparban is lassan és meglehető—

sen ellentmondásosan halad előre. Az árak felszabadítása —— bár kétségkívül a piac működé—

sének egyik feltétele — az adott körülmények között egyoldalú hatással járt: utat nyitott az áremelkedésnek, miközben többnyire nem javult az építési munka minősége. Az eddigi vál- tozások nem cáfolják azt a korábban elterjedt véleményt, miszerint az építőipar alacsony nyereségszintjéért és az ezzel kapcsolatba hozott minőségbeli igénytelenségért a maximált árak voltak felelősek.

A kisebb és csökkenő kereslet ellenére a verseny nem elég erős. Ennek okait a követ- kezőkben látjuk. A kapacitások (eszközök, létszám) folyamatos csökkenése, a termelésből való kivonása mellett általában nem alakult ki túlkínálat. Sok esetben az eszközök és a tech—

nológia kötött, más munkákra alig konvertálható. Ez, valamint az, hogy az építőipari beru—

házások általában alacsony színvonala mellett rendszerint nem tud létrejönni egy korszerű eszközpark, szűkíti a verseny lehetséges területét. A decentralizáció mindenképpen kedvez a piac működésének, de ma még — különösen bizonyos építési tevékenységeknél — a termelés koncentrációja magas, a szervezeti rendszer megújulása nem elég gyors. '

Erőteljesen fékezi a versenyt a korábbi több évtizedes kapcsolatok, összefonódások továbbélése a nagy megrendelők és az építési cégek között, például a tanácsok és a '(nagy)vál- lalatok, a minisztérium és a (nagy)vállalatok, az ipari, kereskedelmi stb. (nagy)vállalatok és az építési cégek, a beruházók és a tanácsok, valamint a (nagy)vállalatok, a tanácsok és a tanácsi építőipari Vállalatok, a tanácsok és az ingatlankezelők között. Nagyon valószínű, hogy a volt tanácsi kapcsolatok jelentős része az önkormányzatok létrejötte után — legalábbis

rövid időn belül — nem szakad meg.

'

Ezzel magyarázható a hagyományos típusú beruházó vállalatok fennmaradása annak ellenére, hogy ez racionálisan ma már nem indokolható. A fejlett piacgazdaságú országok- ban ugyanis — bonyolult építési feladatok esetén — a bürokratikus jellegű beruházó vállalatok helyett olyan cégek működnek, amelyek teljes szolgáltatást nyújtanak, és valóban tehermen—

tesítik a megrendelőt; magas színvonalú műszaki és gazdasági ismereteik folytán képesek a gazdaságos beruházások megfogalmazására és lebonyolítására; programadási, szervezési, ellenőrzési, lebonyolítási feladatokra egyaránt vállalkoznak, elkészítik a terveket, és felelő—

sek is azért.

A bérlakások fenntartásában a társadalmi nyomás és a nem hatékony munka ellenére sem szűnt meg az ingatlankezelő vállalatok (IKV) monopolhelyzete. Az alapproblémát, azaz a verseny hiányát a bérlakás—fenntartásban nyilván nem oldja meg a szavakkal valójátsza- dozás, tehát nem elegendő, ha az ingatlankezelő vállalat profiljától idegen területeken vállal- kozóinak deklarált tevékenységbe kezd, különösen akkor nem, ha e téren sem lehetnek ver- senytársai. (Csupán az állami-tanácsi telkeken folyó IKV-garázsépítéseket és —értékesíté- seket említjük példaként.)

1982 óta a kivitelező kijelölése helyébe a versenytárgyalás lépett. Mint tudjuk, ez a mód—

szer bizonyos értékhatár felett olyan beruházásoknál kötelező, amelyek részben vagy egész—

ben állami költségvetésből valósulnak meg. Jelenleg a kivitelező építőipar szerződéseinek 26 százalékát versenytárgyalás eredményeként kötik meg. Az arány folyamatosan növekvő tendenciát mutat. A szempontok között az első az ár, ehhez képest a minőség, a megbízha- tóság stb. háttérbe szorulnak. A versenytárgyalás, bár kétségtelenül előrelépést jelentett 'a megrendelések elnyerésében, korántsem bizonyult valamiféle csodaszernek. Ezt mutatja az is, hogy a versenytárgyalásra nem kötelezett megrendelők nem élnek ezzel a módszerrel

3 12 DR. SZABAD] BÉLA

mert árfelhajtó hatást tulajdonítanak neki. A kiírásra jelentkező és az ügyletben érintett néhány Vállalat ugyanis előzetesen összehangolhatja taktikáját és ,,kijelölheti" a ,,nyertest".

A versenyt élénkíthetné a ma még nagyon korlátozott építési import. A konvertibilis építési import 1989-ben 47 millió dollár értékű volt, a rubelelszámolású pedig 49 millió transzferábilis rubel. A magyar állami és szövetkezeti építőipar ma még kedvező árak mellett sem versenyképes a tőkés országok épitőiparával. A felmérések szerint ugyanis a megvaló- sítási idő nálunk kétszer akkora, rosszabb a minőség, hiányzik a megfelelő rugalmasság a megrendelő változó, olykor egyedi igényeihez való alkalmazkodásban. Bár a tőkés orszá- gokhoz képest nálunk közismerten olcsó a munkaerő, de felkészültsége hiányos, igényes munkák elvégzésére kevéssé alkalmas. A gépek és a berendezések általában nem korszerűek, beszerzés'úk ritkán tart lépést a műszaki fejlődéssel. A munkák szervezettsége gyakran ala—

csony szinvonalú. A kelet-európai, elsősorban a lengyel építési importot bizonyos szakmák- ban (asztalos, bádogos, vízbádogos, tetőfedő, diszbádogos stb.) a krónikus munkaerőhiány teszi szükségessé.

Az építőipar működése nem független a háttéripar minőségétől. A hullámzó építőanyag—

ellátás és az állandóan változó termékválaszték növeli az építőipar készletezési terheit, és sokszor magyarázatot ad az építési munka szervezetlenségére. Az építési technológiák szük—

séges korszerűsödésének (például a munkaigényes és nagy hibaszázalékú szerelési munkák gyorsabbá és megbízhatóvá válásának) alapfeltétele a háttéripar megújulása és szerkezet- váltása.

A decentralizáció és következményei

A nyolcvanas években megkezdődött a szervezeti decentralizáció. Ez az építőipar meg- újításának kulcskérdése. Erre egyrészt a verseny élénkítése, másrészt az állandóan módosuló feltételekhez való gyorsabb és rugalmasabb alkalmazkodás, továbbá a vállalatok pénzügyi- gazdasági helyzetének javítása, a hatalmas igazgatási költségek lefaragása miatt van szükség.

A szervezeti decentralizáció a privatizációhoz is elengedhetetlen feltételnek tűnik.

5. tábla

A k ivítelező építőipari szer vezetek száma

Magas- _ Mély- _ Szak-_ es . Ebböl: __

Év építő-ipari építőipari szerelőipan Összesen hagyo- kis-

szervezetek mányos szervezet

1982 ... 333 34 16 383 326 57

1983 ... 345 38 33 416 320 96

1984 ... 374 41 54 469 319 150

1985 ... 459 39 95 593 300 293

1986 ... 510 46 140 696 266 430

1987 ... 731 74 268 1073 246 827

1988 ... 858 94 352 1304 186 1118

1989 ... 1099

Forrás: Az építésügyi ágazat adatai, 1985—1987. Épitésügyi és Városfejlesztési Minisztérium. Budapest. 1988. 355 old.;

Épltőipari adattár, 1985-1989. Ipari és Kereskedelmi Minisztérium. Budapest. 1990. 104 old.

A kivitelező építőiparban 1982-ben nyílt lehetőség új típusú szervezetek és vállalkozási formák létrehozására, minek következtében 1989-ben csaknem ötször annyi szervezet mű—

ködött, mint 1982-ben. Az egy szervezetre jutó létszám ugyanebben az időszakban 962 főről 130 főre csökkent. Első megközelítésben tehát úgy tűnik, hogy a decentralizáció gyorsan és sikeresen haladt. 1982—1989-ben a szervezetek száma valamennyi szakágazatban emelkedett:

AZ ÉPíTÉSI PIAC ' 313

a magasépítő—iparban 3,3-szeresére, a mélyépítőiparban (ahol a növekedés csak 1985 után indult meg) 4,5-szeresére, a szak— és szerelőiparban pedig — ahol különösen jó lehetőség nyílt a decentralizációra — SO-szeresére (!). Az egy szervezetre jutó létszám a magasépítő-iparban 823 főről 150 főre, a mélyépítőiparban 1831 főről 248 főre, a szak- és szerelőiparban 962 fő- ről 130 főre csökkent.

A ,,hagyományos" állami vállalatok és szövetkezetek mellett egyre több ún. kisszervezet jön létre. Ezek az új típusú társas vállalkozások kisméretű szervezetek (a foglalkoztatottak létszáma 300 alatti). Elterjedésüket mindenekelőtt az motiválja, hogy kisebb méretüknél fogva elvileg jobban alkalmazkodnak a változó körülményekhez, alkalmasabbak lehetnek a hatékony és rugalmas tevékenységre, jóval alacsonyabb igazgatási-adminisztrációs költsé- gek mellett képesek működni. E lehetséges előnyöket tovább erősíti — a kisszervezetek térhó- dítását ösztönzi —, hogy könyvelésük (adatszolgáltatásuk) egyszerűsítésében és pénzügyi kö- telezettségeikben kedvezményeket élveznek a másik ,,vállalattípushoz" képest.

A kisszervezetek növekvő súlyt képviselnek a kivitelező építőiparban. Számuk 1982-ben 57 volt, 1989-ben pedig 1666, mialatt a hagyományos szervezetek száma 326-ról 141—re csök—

kent. A kisszervezetek aránya az építési-szerelési tevékenységben 0,4 százalékról 27,6 száza—

lékra, a foglalkoztatottakban 6,7 százalékról 28,6 százalékra, az állóeszközök bruttó értéké—

ben (az 1985. évi) 2,9 százalékról ll,l százalékra nőtt.

A kisszervezetek ,,szaporodását" — sem jelentőségét, sem következményeit tekintve — nem szabad lebecsülnünk, de (ma még) túlértékelnünk sem. Kisszervezetet nemcsak a ma- gántőke, hanem állami vállalatok és szövetkezetek is alapíthatnak; a legtöbbet éppen ez utóbbiak hozták létre. Sok esetben tehát olyan alapítókról van szó, akik gazdasági nehézsé—

gekkel küszködnek, és így nem tudják megfelelően ,,útnak inditani" az új szervezetet. A kis- szervezetek —— gyakran tapasztalható tőkehiányuk (forgóeszközhiányuk) miatt — nem mindig képesek dinamikusan kihasználni a méreteikben és kedvezményeikben rejlő előnyöket. Erre utalhat például, hogy az árbevételarányos eredmény, vagy az átlagkereset színvonalában nem sokkal múlják felül a kisszervezetek a hagyományosakat. Bár a kisszervezetek száma állan- dóan emelkedik, sok közöttük a folyamatosan veszteséges, összetételük állandóan módosul, nagy a ,,íluktuáció" ebben a körben.

A szemlélet igen lassan változik. Sok esetben igazi hatékonyságot a teljesen rugalmas munkaerő-gazdálkodás adna; az, ha a kisszervezet mindössze néhány állandó dolgozóból állna, és a tulajdonképpeni létszámot a mindenkori feladatokhoz igazitaná (venné fel és küldené el).

Önmagában a szervezet változása nem feltétlenül jelenti a monopolizáltság oldását.

A hagyományos és a kisszervezetek gyakran egymást kiegészítő tevékenységet folytatnak.

Az építési piac bizonyos területein, például a lakásépitésben alig van szerepük. 1989-ben mindössze 785 lakást (a kivitelező ipar által épített lakások mindössze 2 százalékát) építet—

tek fel. Esetenként előfordul az is, hogy a valódi decentralizáció hiányát kisszervezet létre- hozása álcázza.

Nem tagadható ugyanakkor, hogy a végbement decentralizáció nélkül az építési tevé—

kenység biztosan kedvezőtlenebbül alakult volna, a kisszervezeteknek van bizonyos dinami—

záló hatása; de ennek valóságos mértéke nehezen becsülhető meg. Adatok hiányában ugyanis nem tudunk választ adni arra, hogy a kisszervezetek térhódításában inkább egyszerű struk—

túraváltozás vagy pedig az egyes kisszervezetek folyamatos növekedése jut—e kifejeződésre.

Az eddig megvalósult decentralizációt — a kétségtelen eredmények ellenére — azért sem szabad túlértékelnünk, mert a magyar kivitelező építőipar koncentrációja — akár a szerveze- tek számát, akár a foglalkoztatottakat, akár a termelési értéket vesszük alapul — a tőkés országokhoz képest ma is rendkívül magas. Ezért ez ideig inkább csak mennyiségi válto- zásról beszélhettünk, elmaradt a minőségi (áttörésszerű) változás. A ,,hagyományos kör—

nyezet" fékezően hat a kisszervezetek fejlődésére.

3

:3 14 DR. SZABAD! BÉLA

A nemzetközi összehasonlítás eredményeit a szélső — alsó és felső — kategóriákra mutat- juk be. 1987-ben a 20 főnél kevesebb foglalkoztatottal működő szervezetek aránya Ausztriá- ban 57,7, az Egyesült Királyságban 96,5, a Német Szövetségi Köztársaságban 81,8, Nor—

végiában 90,3, míg Magyarországon 29,0 százalék volt. Ugyanezen cégek aránya a foglal- koztatottak között Ausztriában 10,5, az Egyesült Királyságban 38,3, a Német Szövetségi Köztársaságban 32,3, Norvégiában 41,9, Svédországban 29,2 és Magyarországon 1.9 száza- lék volt. A termelésben elfoglalt súlyuk Ausztriában 12,0, az Egyesült Királyságban 35,3, a Német Szövetségi Köztársaságban 27,6, Norvégiában 25,9, Svédországban 24,6 és VMa—

gyarországon 2,2 százalék volt.

A nemzetközi statisztikában közölt legfelső kategória, az 1000 főnél többet foglalkoz- tató szervezetek aránya 1987—ben Ausztriában 0,3, az Egyesült Királyságban 0,l, míg Magyar- országon 5,5 százalék volt. (A többi országban vagy egyáltalán nem volt ilyen méretű szer- vezet —— például Norvégia —, vagy az 500—999 fős kategóriával együtt közölnek csak adatot.) Az 1000 főnél nagyobb cégek aránya a foglalkoztatottak között Ausztriában 13,7 százalék, az Egyesült Királyságban 15,4, Magyarországon 55,3 százalék. A termelésben elfoglalt súlyuk Ausztriában l4,9, az EgyesültKirályságban 17,4, Magyarországon pedig 60,7 szá- zalék. Ha a termelési értéket tekintve az— 500 fősnél nagyobb szervezeteket vetjük egybe, ugyancsak igen tanulságos eredményeket kapunk: arányuk Ausztriában 23,6, az Egyesült Ki- rályságban 25,1, a Német Szövetségi Köztársaságban 8,5, Norvégiában 8,4, Svédországban 44,0 és Magyarországon 73 százalék. Figyelemre méltó, hogy míg a Magyarországhoz képest hatalmas méretű Német Szövetségi Köztársaságban 1987-ben mindössze 17 építési szervezet foglalkoztatott ezer főnél többet, addíg Magyarországon 59.

A tapasztalat arra utal, hogy — a nagyvállalati vezetők ellenérdekeltsége, egzisztenciájuk féltése miatt — belátható időn belül és bizonyos ,,rásegítés" nélkül aligha megy végbe a szűk- séges mértékben a decentralizáció. Megítélésünk szerint ilyen mélyreható decentralizációhoz a gazdasági kényszer önmagában nem elég. Részben azért, mert a lehetséges piaci hatásokat eleve tompíthatják a korábban tárgyalt kapcsolatok, összefonódások, részben, mert a gazdálkodás zavarai esetén az állóeszköz— (ingatlan-) értékesítés lehetősége — ha a korábbiak- hoz képest korlátozottabban és csak az állammal való nehéz alku függvényében is —- fennáll.

így a gazdálkodás zavarainak állandósulása mellett és a viszonylag gyors decentralizáció helyett inkább további leépülés várható. Ugyanakkor a távoli jövőben még az ellehetetlenülés sem zárható ki. A spontán folyamatoktól tehát e téren kevés jót várhatunk. Szükségesnek látszik, hogy az állam — élve tulajdonosi jogával - állami intézkedésekkel, ha kell. egyes ese—

tekben akár adminisztratív módszerekkel is, segítse elő a nagyvállalatok ,,szétbontását".

A nem építőipari szervezetek fejlődése az előzőkhöz képest bizonyos sajátosságokat mutat. Számuk — részben a mérséklődő feladatokkal összefüggésben, részben egyes szerve- zetek önállósodása és így az épitőiparba való átkerülése miatt — 1982 és ,1989 között több mint 50 százalékkal csökkent. A szervezetek átlagos mérete viszont nagyobb lett.

Az önálló építő kisiparosok száma a nyolcvanas években — a kisvállalkozások térhódítá- sával, illetve a csökkenő, majd alig változó kereslettel is Összefüggésben — elég nagyfokú stabilitást mutatott. 1985—ben ugyan bekövetkezett egy kismértékű csökkenés, de ez csak erre az egy évre korlátozódott. Az önálló építő kisiparosok tevékenységére — a statisztikai adatok szerint — a saját munkavégzés a jellemző: alkalmazottaik és kisegítő családtagjaik száma átlagosan az egy főt is alig haladja meg. A tapasztalati tények ugyanakkor arra engednek következtetni, hogy a másokkal való dolgoztatás nem jelentéktelen, és emelkedő irányzatú.

A statisztika nem tudja figyelembe venni a munkaerő be nem vallott alkalmazását; ennek mértéke a kisiparban' — igen hatékonyan -— sokszor az aktuális (napi) feladatokhoz igazodik,

felesleges munkaerőt lehetőleg egyetlen napig sem fizetnek. *

A szervezeti változásokat a vegyes vállalatok alakulása is jelzi. Az utóbbi években bel- földi részvétellel sok ilyen szervezet jött létre, számuk jelenleg a 700—at is meghaladja.

AZ ÉPíTÉSI PIAC 3 15

Az igénybe vehető jelentős kedvezmények ellenére viszont alig alakult külföldi részvétellel építőipari vegyes vállalat, számuk még a két tucatot sem éri el. A külföldi cégek konkrét ügyletekbe inkább alvállalkozóként vonják be a magyar vállalatokat, az állandó együttmű- ködést kevésbé szorgalmazzák. A magyarországi építkezés — többek között a dekonjunktúra miatt — ma többnyire nem nagy üzlet. Ez nem zárja ki természetesen, hogy egyes ügyletek igen jövedelmezők lehetnek. Elriasztó hatása van a világkiállítás budapesti megrendezése körüli bizonytalankodásnak is. A tőkés országokban ugyanakkor építési fellendülés van. Ott, a külföldi cégek számára ismert piacon nyílnak jó lehetőségek a vállalkozásra.

Talán túlzottan nagy a várakozás az építőipar esetleges privatizálásával kapcsolatban is- Jelentős vagyon értékesítéséről lehetne szó: a kivitelező építőiparban lekötött 62 milliárd forint értékű vagyonból 52 milliárd forint jut a minisztériumi és a tanácsi alapítású cégekre.

A privatizáció elősegíthetné a tőkeerő növelését, és pótlólagos megrendelésekhez juttatná az érintett vállalatokat.

A külföldi érdeklődést azonban bizonyos körülmények korlátozzák. Ezek közé sorol- hatók olyanok is, amelyek a magyar gazdaság általános állapotából következnek, tehát nem csak az építőiparra jellemzők. Vállalati információk szerint a külföldi tőke várakozó állás- pontot foglal el a későbbi magyarországi fellendüléssel kapcsolatban, zavarja ugyanis a mindjobban növekvő infláció, és tartózkodóvá teszi a tulajdonviszonyok, elsősorban a föld- kérdés rendezetlensége is.

Adottságai miatt az építőipar privatizációs szempontból általában kevéssé vonzó. Na- gyon elavult az állóeszköz—állománya. A gépek, a berendezések és a járművek használható- sági foka (nettó/bruttó érték) már 1985—ben igen alacsony volt (34,6%), de ez az arány 1988-ra még tovább csökkent (27,5%). A vállalatok jelentős részénél igen nagy az ún. kötött (nem konvertálható) technológia szerepe. Fékezi a privatizációt az építési dekonjunktúra.

Kevéssé vonzó a vállalatok igen nagy mérete; a privatizálást az érdemi decentralizációnak meg kellene előznie. Az előbbiek miatt a külföldi érdeklődés lényegében az ingatlannak szól, és azon belül is elsősorban a fővárosi, belterületen levő irodaépületeket igyekszik a külföldi tőke megszerezni.

*

Az előzőkben áttekintettük az építési piac változásait. Ezek közül az egyik legjelentő—

sebb a globális építési kereslet csökkenése. A dekonjunktúra közgazdasági természetének, lehetséges következményeinek megítélésében nem egységes a szakmai közvélemény. Sokan az építésgazdaság meghatározó gondjával azonosítják a keresletcsökkenést. Mások Viszont úgy gondolják, hogy a dekonjunktűra valójában nem probléma, tisztuláshoz vezethet, a recesz- szió majd ,,elintézi" a nem hatékony és általában nagyméretű vállalatokat, előmozdítja egy igazi építési piac létrejöttét. Ám a konkrét körülmények között feltehetően nem pontosan ez következne be. Igaz ugyan, hogy a recesszió a tompított piaci hatások és a folyamatos állóeszköz-eladások esetén is néhány év alatt tömegesen csődbe juttathatna építőipari válla- latokat és természetesen nem építőipari építési szervezeteket és kisiparosokat is. De az ilyen ,,tisztulásnak" túlságosan nagy társadalmi költsége lenne. A működőképesség javítását más úton kell elérni. A tömeges csődök miatt ugyanis valószínűleg elkerülhetetlen lenne az állam beavatkozása, a kérdés központi kezelése, ami mindenképpen magas kiadásokkal járna.

A recesszió azért sem hozhat megoldást, mert a piaci viszonyok eléggé kialakulatlanok az építési területen is.

Az építési dekonjunktúra egyéb tekintetben is károkat okoz. így például akadálya az építésbe való külföldi tőkebefektetésnek és a privatizációnak egyaránt. Továbbá éppen olyan szektorban (ágazatban, területen) következik be termelés-visszaesés, amelyik megfelelő finan—

szírozási forrásokmegléte esetén csekély importigényességénél fogva alkalmas lehet a gazda-

3 16 DR. SZABADI BÉLA

sági növekedés élénkítésére. További probléma az is, hogy az építési dekonjunktúra első—

sorban az infrastruktúra fejlesztését érinti, éppen akkor, amikor részben az infrastruktúra nagyfokú elmaradottsága miatt nem tekinthető túlságosan vonzó befektetési területnek a magyar gazdaság.

Az állami szerep átgondolatlan változtatása ugyanakkor tovább erősíti a dekonjunktú- rát, noha az állami (központi) koordinációjú és általában önfinanszírozó programok szer- vezése számottevő pótlólagos keresletet hozhatna létre. De a szabályozás célirányos változ—

tatása is enyhíthetné a kialakult dekonjunktúrát. így például jó hatással lenne a beruházási általános forgalmi adó (áfa) teljes összegének visszatérítése más költségvetési bevétel egy- idejű növelése mellett vagy a beruházási hitel visszafizetésénél az első évek tehermentesíté- se és a későbbi évek nagyobb terhelése.

Az építésgazdaság másik nagy problémája a piaci viszonyok kialakulatlansága. Emiatt egy esetleges építési konjunktúra hatása csak felemás lehet: önmagában nyilvánvalóan nem vezetne a működőképesség érdemi javulásához, sőt, gyakran csak a szükséges változások elodázását idézné elő. A piacépítés kívánatos gyorsítása és a valóban mélyreható decentra- lizáció belátható időn belüli megvalósítása is igényli az állam közreműködését megfelelő szabályozás kidolgozásával vagy — egyes esetekben — akár adminisztratív jellegű intézkedé- sek meghozatalával.

IRODALOM

ÉDIAZ építőipar tevékenysége és strukturális átalakulása a 80-as években. Központi Statisztikai Hivatal. Budapest.

0 d.

2) A lakásszektor mint ,,húzóágazat". Lehetőségek és feltételek. Gazdaságkutató Intézet. Budapest. 1988. 27 old.

53 ld 3) Az építőipar gazdálkodásának fő jellemzői, válsággócai (1985—1988). Gazdaságkutató Intézet. Budapest. 1989.

0 .

4) Beruházások 1989-ben és 1990. I. félévében. Központi Statisztikai Hivatal. Budapest. 1990. 31 old.

5) Stuber Ervin: A versenyhelyzet néhány kérdése a hazai építési piacon. Budapesti Műszaki Egyetem Közlemények.

1988. évi 1. sz. 36—42. old.

(6) Barcsák Barnabásné—Pú! Györgyné: A versenytárgyalások tapasztalatai Borsod—Abaúj-Zemplén megye kivite—

lező épitőiparában. Ipari és Építőipari Statisztikai Értesítő. 1988. évi 11. sz. 426-432. old.

(7) Kovács Árpád: Az építőipar 1988. évi fejlődése és 1989. évi feladatai. Építésügyi Szemle. 1989. évi 2. sz. 35—40. old.

3 8§8)9€zafáí Bencze János: Az építőipar technikai színvonalának alakulása a VII. ötéves tervidőszakban. 1989. évi . sz. — . o .

(9 Kocsis Ferenc: Az építőipar fejlődésének kilátásai. Építésügyi Szemle. 1989. évi 3. sz. 65—69. old.

10 Halász Csaba: A versenyhelyzet jellemzői az építőiparban. Építésügyi Szemle. 1989. évi 3. sz. 69—73. old.

11 Demcsák Mária: Piacépítés véráldozatokkal. Figyelő. 1989. június 8. 1—2. old.

(12 Kercsmár György: A hazai építőipar versenyképességéről. Építésügyi Szemle. 1990. évi 1—2. sz. 44—48. old.

13 Gábor Mózes: Az építőipar és a vágtató infláció. Épltésügyi Szemle. 1990. évi 1—2. sz. 48—51. old.

14 Építkezési láz Nyugat-Európában. Business Week. Ismertette: Világgazdaság. 1990. április 27. 11. old.

15 A KUNÉP dolgozói bérletbe veszik a vagyont. Privatizációs elképzelések az építőiparban. Világgazdaság. 1990.

augusztus 24. 11, old.

(16) Bán Zzsuzsa: Az építőipar veszteségeivel együtt állami tulajdon. Válságmenedzselés privatizációval? Világgaz- daság. 1990. október 8. 11. old.

(17) Dudás János: Az építőipar és a piac. ÉGSZI-gyorsjelentés. Budapest. 1990. október. 1—9. old.

1989. 9

TÁRGYSZÓ : Építőipar.

PE310ME

B cnoeü crarbe anrop, ormpaxcs Ha nmpoxyio crarncmuecxyio őaay uannsrx H uccnenyz cpannnrenbno npononmrenbnmí nepi—ron (OÖBI'IHO c Banana SO-er roncs), uorcaasmaer XCIII- 'IGCTBCHHBIe u xauecrnennme HepeMeHBI crponrenbnoro cnpoca n npennomennn, paccmarpnaaer rpeőonamm n nak npaaimo uenocraroanme npemrocmmm npncnocoőnennn npennoxenna.

B xone erore anrop nonpoöno ocranaannsaercn Ha npmnrnax u nocnencrnm 'noanmrmelt Henanno nexonmonxrypm B crpom'enbcrne. Hpimomrr KOMHJICKCHYIO xaprnny rnammM oöpasoM xonnvrecrsennsix uaMenennü B crpylcrype npennoxceana. Honpoóno ocranammaaercn na uacro npomnopemux npoueccax cranowlenlm pennca. Hanprmep Ha rom, nosemy uecmorpn na cor- pamenne cnpoca B CTpOHTeJILCTBe ner nommroií xonrcypenmm. Anrop ynenxer nomrcnoe Bauma—

ime Bonpocy neoőxonnmoü oprannsannonnoit neueurpanmauuu (annmomeücx onnon na ocnoarrsrx npennocsmorc oőnoanennn). B SaKHlO'IEHHe nomaroxmnaer mancm npnnarnsaimn.

AZ ÉPITÉSI PIAC

3 17 SUMMARY

Relying on a comprehensive statistical data-base and covering a relatively long period (gen- erally from the early 1980s on) the author shows in his study the guantitative and gualitative changes in the supply and demand conditions of constructiOn. He analyses the reguirements and usually inadeguate conditions of supply adjustment.

In the light of this the author discusses in detail the causes and conseguences of the construc- tion slump evolved in recent past. He presents an overall picture of the — basically guantitative — changes taken place in the structure of supply. He discusses in detail the often controversial process of market extending: for instance why no real competition can be found in construction, despite lessening demand. The author directs attention to the guestion of the necessary organizational decentralízation (that is one of the basic conditions of renewal). Finally, the chances of privatization are summed up.