5. A LAKÁSHELYZETRŐL (BIRO LAJOS–KARAJÁNNISZ MANOLISZ)
5.3. P OTENCIÁLIS LAKÁSHELYZET - VÁLTOZTATÓK
Milyen tényezőkből következtethetünk arra, hogy egyes háztartások a közeljövőben változ-tatnak-e lakáskörülményeiken? Egyik oldalon olyan objektív körülményeket említhetünk, amelyek a „szükség” és a „lehetőség” megfelelő együttállásából adódnak (s amelyekről a Háztartás Monitor vizsgálat révén ismeretekkel rendelkezünk). Tetten érhetjük azt az inkon-zisztenciát, amely adott esetben a háztartás kedvezőbb jövedelmi–anyagi helyzete, illetve ahhoz képest rosszabb lakáshelyzete között feszül.
A 2001-es vizsgálat során olyan kérdések is szerepeltek a háztartásokkal készített interjúk-ban, amelynek révén nemcsak a fent említett objektív, ám indirekt módon következtethetünk a háztartások várható lakáspiaci magatartására, hanem közvetlenül, a kinyilvánított szándé-kok szintjén is megismerhetjük a családok lakásváltoztatási terveit. A két megközelítés – az-az az-az „objektív” és a „szubjektív” potenciális lakáspiaci aktivitás – egybevetése különösen érdekes következtetések levonását teszi lehetővé.
A lakásminőséget és a lakásértéket, illetve az ekvivalens jövedelmet és a háztartás-felszereltséget4 figyelembe véve egy inkonzisztencia-mutatót képeztünk5, és ez alapján a háztartásokat három csoportba soroltuk. Eredményünk szerint a magyar háztartások 53%-a konzisztens státusúnak nevezhető, azaz kis eltérésekkel ugyanazon lakásminőség, lakásér-ték, jövedelem és háztartásfelszereltség szerinti ötödbe tartozik. Ugyanez az arány (a hason-ló módszerrel készített inkonzisztencia-mutatót alkalmazva) 2000-ben 60% volt. Mintegy 23%-nyi azok aránya, akik anyagi helyzetükhöz képest aránytalanul nagy értékű lakásban élnek. Ők képezhetik a használt lakások piacának (kényszer)kínálati oldalát. Ugyanakkor a háztartások 24%-a él relatíve rosszabb lakáskörülmények között, mint ahogy azt anyagi stá-tusuk indokolja. Ez alapján több mint 900 ezer háztartás „predesztinált” lakásberuházásra.
A „lakáshelyzet-változtatási szándék” kissé talán nehézkes, de tartalmilag pontos ki-fejezés tágabb értelmű az „objektív” szempontnál, kétféle aktivitást foglal magában: lakásvál-toztatást, illetve a meglévő lakás felújítását, korszerűsítését, bővítését. Ez utóbbi „lakásberu-házásra” készülők köre egyébként jóval tágabb (a háztartások 22%-a), mint az új vagy hasz-nált, de mindenképpen másik lakásba költözni szándékozók aránya (9%, azaz mintegy 350 ezer háztartás). A két fenti terv együttes figyelembevételével a lakáshelyzetükön változtatni akarók aránya 29%-ra tehető, ami mintegy 1,1 millió háztartást jelent.
A lakás és anyagi státusinkonzisztencia és a kinyilvánított lakásváltoztatási szándék alapján a háztartásokat négy kategóriába sorolhatjuk.
4 A háztartások jövedelmi és vagyoni helyzetének elemzéséről részletesebben lásd a kötet idevágó tanulmányait.
5 Az inkonzisztencia-mutató kialakításának leírását lásd az 5.9. táblázatban.
5.a. táblázat
Lakáshelyzet-változtatási szándékkal, illetve feszültséggel rendelkezők mátrixa Várható lakáspiaci aktivitás Csoport nagysága
Objektív Szubjektív % Ezer háztartás A csoport
„mag” + + 9,8 372
B csoport
csak „szubjektív” – + 19,0 722
C csoport
csak „objektív” + – 13,8 524
D csoport
„passzívak” – – 57,3 2 177
A háztartások mintegy 10%-ának lakásviszonyait és anyagi státusát tekintve indokolt a la-kásváltoztatása, és ezt maga is kinyilvánította, ezeket tekintjük legnagyobb valószínűséggel lakáshelyzet-változtatóknak. A családok 19%-a tervez lakásberuházást, bár életkörülményei alapján ez nem tűnik feltétlenül szükségesnek és/vagy lehetségesnek. Ezeket tekintjük a másodsorban valószínűsített lakásváltoztatóknak. További 14% nem érzi inkonzisztensnek a lakáskörülményeit az anyagi státusához képest, nem tervezi lakáshelyzetének megváltozta-tását, noha a besorolásunk alapján, „objektíve” szükségük és módjuk is lenne erre. Ők a harmadsorban valószínűsített lakásberuházók. A háztartások 57%-a lakás-anyagi státus szempontjából is konzisztens helyzetűnek tekinthető, és nem is kíván változtatni lakáskörül-ményein.
A „mag” terveinek megalapozottságát jelzi, hogy az átlagot jóval meghaladó arányban rendelkeznek megtakarítással, körükben a kifejezetten lakáscélú megtakarítási formával rendelkezők háromszorosan felülreprezentáltak.
A lakást vásárolni (illetve építeni) kívánók 47%-a (legalább) részben a jelenlegi lakásának értékesítéséből kívánja finanszírozni az új ingatlan vásárlását, építését. (Hasonló az arány a
„mag” körében is.) A háztartások 21%-a jelenlegi lakásának megtartása mellett kíván új lakóingatlanhoz jutni.
A lakást vásárolni, építeni, vagy felújítani, bővíteni szándékozók 40%-a tervezi külső forrás bevonását is, míg 60%-uk nem igényel ehhez hitelt. A külső, banki forrás igénybevételének szándéka természetesen jellemzően a nagyobb beruházást jelentő lakásvásárláshoz kapcsolódik (mintegy kétharmaduk tervez hitelfelvételt), míg a „csak” felújítani, bővíteni szándékozók körében ez az arány nem éri el az egyharmadot.
5.1. táblázat
A lakások átlagos alapterülete településtípusonként (m2)
Település típusa Átlagos alapterület
Budapest 66 Megyeszékhely 72
Város 80 Község 86 Összesen 77
5.2. táblázat
A lakások átlagos alapterülete az épület jellege szerint (m2) Épület jellege Átlagos alapterület Családi ház 89
Társasház 67 Régi (bér)ház 59
Új típusú városi (bér)ház 56
Összesen 77
5.3. táblázat
Lakások épülettípus szerinti összetétele településtípusonként (%) Településtípus Épület jellege
Budapest Megyeszékhely Város Község Összesen Családi ház 24 37 67 97 61
Társasház 16 20 11 3 11
Régi bérház 24 11 7 0 9
Új típusú városi (bér)ház 36 32 15 0 18 Összesen 100 100 100 100 100
5.4. táblázat
A lakásállomány kommunális ellátottságának alakulása
1992 2000 2001 Vezetékes víz 85 92 94
Fürdőszoba 83 88 91
Vízöblítéses WC 79 86 89 Vezetékes gáz 46 69 72
5.5. táblázat
A komplex lakásminőség-mutató összeállítása
Változó Érték Pontszám
Melegvíz ellátás Központi melegvíz 9 Gáz-, villanybojler, cirkó 7 Fa-, szén-, olajtüzelésű bojler 3
Gázellátás Vezetékes 10
Palackos 3
Fűtés Egy lakást fűtő gázkazán 10 Több lakást fűtő kazán 8 Egy lakást fűtő nem gázkazán 6 Egyedi helységfűtés gázzal 4
Táv- tömbfűtés 2
Lakáshibák* Nincs belső hiba 5
Nincs külső hiba 5
Nincs egyéb lakáshiba 5 Fürdőszoba, wc Mindkettő van a lakáson belül 10 Épület típusa Többlakásos villa, sorház, társasház 10
Családi ház 7
Régi típusú, városi (bér)ház 4 Szobák száma Egy szobásnál nagyobb 10 Minden további szoba 1
Megjegyzés: A napi életvitelt nehezítő belső lakáshibák: dohos, vizes, gombás, sötét, nincs külön be-járata. A napi életvitelt nehezítő külső lakáshibák: rossz levegőjű, zajos, rendezetlen környék, aládúcolás a lakáson belül vagy kívül, vakolatomlás a lakáson belül vagy kívül.
A komplex lakásminőség-mutató kialakítása során a lakás jellemzőkhöz egy-egy pontszámot rendel-tünk. Ha egy adott jellemzővel nem rendelkezett a lakás, akkor nulla pontot kapott az adott jellemző szempontjából. A pontszámokból additív skálát képeztünk, és a skála értékeit öt egyenlő részre osz-tottuk.
5.6. táblázat
A lakások megoszlása a lakásminőség ötödeiben településtípus szerint (%) Lakásminőségi ötödök
Településtípus
Alsó ötöd 2. 3. 4. Felső ötöd Összesen Budapest 16 19 32 14 19 100 Megyeszékhely 14 19 23 23 21 100
Város 18 21 15 23 23 100
Község 27 19 12 18 24 100
5.7. táblázat
A fajlagos lakásérték modell regressziós béta értékei, 2001
Lakásjellemző β-együttható Sign.
Budapest (i/n) 0,633 0,000
Az épület helye a településen belül (1–5) 0,234 0,000 Megyeszékhely (i/n) 0,176 0,000
Fűtés korszerűségi foka (0–10) 0,161 0,000 A lakás alapterülete (m2) –0,122 0,000 Nyugat–Magyarország (i/n) 0,095 0,000 Társasház (i/n) 0,064 0,001 Vezetékes telefon (i/n) 0,052 0,010 Fürdőszoba–WC (i/n) 0,044 0,036 Vakolatomlás (i/n) –0,039 0,040 Magyarázott változó: A lakás fajlagos értéke (Ft/m2), R2 = 0,595.
5.8. táblázat
Az egyes lakásminőségi ötödökbe tartozó lakások fajlagos értéke 2001-ben település-típus szerint (forint/m2)
Lakásminőségi ötödök Településtípus
Alsó ötöd 2. 3. 4. Felső ötöd Összesen Felső/alsó ötöd Budapest 157 631 164 904 166 094 176 845 188 883 170 414 120%
Megyeszékhely 83 117 94 727 94 225 97 750 111 465 97 115 134%
Város 33 775 55 019 66 296 63 558 74 587 59 464 221%
Község 25 450 47 616 58 711 56 614 73 550 50 639 289%
Összesen 58 993 83 801 107 186 87 722 103 428 88 522 175%
5.9. táblázat
Az anyagi- és lakásstátus inkonzisztencia-mutató kialakítása. Rotált komponens mátrix
1. Főkomponens 2. Főkomponens Ekvivalens jövedelmi ötöd 0,079 0,916 Háztartásfelszereltség ötöd 0,383 0,766 Lakásminőségi ötöd 0,905 0,149 Lakásérték ötöd 0,876 0,244
Sajátérték 2,347 0,899
Megmagyarázott szórás 58,7% 22,5%
Megjegyzés: Az inkonzisztencia-mutató képzéséhez a háztartások anyagi-, illetve lakásstátusát legin-kább jellemző négy változóra (ekvivalens jövedelmi ötöd, háztartásfelszereltség ötöd, lakásminőségi ötöd, lakásérték ötöd) elvégzett főkomponens analízis két fő komponensét használtuk fel. Az inkon-zisztencia-mutatót a két főkomponens különbségéből állítottuk elő. Konzisztens helyzetűnek tekintet-tük azokat a háztartásokat, ahol a két főkomponens-pontszám különbsége nem haladta meg az egy-ségnyi szórás értékét.
5.10. táblázat
A jövedelmi helyzet és a várható lakáspiaci aktivitás összefüggése (%) Lakásváltoztatási potenciál
Jövedelmi ötödök
A csoport
„mag”
B csoport csak
„szubjektív”
C csoport csak „objektív”
D csoport
„passzívak”
Összesen
Felső ötöd 47 21 35 12 20
4. 30 23 27 16 20
3. 16 24 18 20 20
2. 6 21 17 23 20
Alsó ötöd 2 11 3 30 20
Összesen 100 100 100 100 100
5.11. táblázat
Megtakarítással rendelkezők aránya a különböző várható lakáspiaci aktivitású csopor-tokban (%)
Várható lakáspiaci aktivitás Van lakáscélú megtakarítása Van megtakarítása A csoport
„mag” 24 82
B csoport
Csak „szubjektív” 12 70
C csoport
csak „objektív” 7 72
D csoport
„passzívak” 5 50
Összesen 8 60
5.12. táblázat
Lakásváltoztatás tervezett lebonyolítási módjai – ingatlan vásárlását/építését tervezők körében (%)
Hogyan tervezik %
Lakását eladja, másikat vesznek 40 Lakását eladja, másikat építenek 7 Lakását megtartja, másikat vesznek 9 Lakását megtartja, másikat építenek 10
Egyéb módon 25
Nyaralót terveznek 4
Válaszhiány 5
5.13. táblázat
A lakásváltoztatás tervezett finanszírozási módjai külső forrásból (%) Lakásvásárlási
(vagy építési)
Lakás felújítási
(vagy bővítési) Összesen Banki finanszírozási tervek
szándékkal rendelkezőkön belül
Piaci kamatozású hitel 16,8 10,5 11,8 Általános kamattámogatás melletti
hitel 12,1 6,2 7,5
Kiegészítő kamattámogatás
mellet-ti hitel 7,1 3,2 3,6
Lakásépítési kedvezmény, szoc.
pol. támogatás 22,9 6,2 10,5
Nem tervez hitelfelvételt 35,8 68,5 60,0