5. A LAKÁSHELYZETRŐL (BIRO LAJOS–KARAJÁNNISZ MANOLISZ)
5.1. A HAZAI LAKÁSÁLLOMÁNY
Magyarországon 2001. január 1-én több mint 4,061 millió lakást tartott nyilván a Központi Statisztikai Hivatal. A háztartások száma ennél valamivel alacsonyabb, mintegy 3,8 millió kö-rülire tehető. Jelen vizsgálatunk az úgynevezett „lakásháztartásokra” terjed ki, vagyis nem vizsgáljuk azokat a háztartásokat, amelyek nem lakásban élnek, valamint eltekintünk azoktól az esetektől, amikor egy lakásban több háztartás él együtt.
A 2001 tavaszán végzett Háztartás Monitor adatfelvétel eredményei alapján a magyar ház-tartások átlagosan 77 m2-es lakásokban élnek (a 2001. évi Népszámlálás adatai szerint az átlagos lakásnagyság 75m2). Az átlagos háztartásnagyság 2,6 fő, így a lakások átlagos lak-sűrűsége 29,6 m2/fő. Az átlag körül azonban jelentősen szóródnak a lakásnagyságra jellem-ző mutatók. A lakások alapterülete leginkább a településtípustól és a lakóház jellegétől függ.
Budapesten szignifikánsan nagyobb a kis alapterületű lakások aránya, s a településhierar-chiában lefelé haladva fokozatosan nő a lakások átlagos mérete, ami a családi házas épít-kezés dominanciájával magyarázható.
A lakások szobaszám szerinti megoszlása évek óta lényegében változatlan: mintegy 11% az egyszobás lakások aránya, 44% a kétszobásoké, és a lakások 45%-a rendelkezik három- vagy annál több szobával. 1
A háztartások 94%-a él olyan lakásban, ahol van vezetékes víz, a lakások 91%-ában van fürdőszoba, 89%-ában vízöblítéses WC. Ebben a tekintetben tehát még nem következett be a „szaturáció”, amit az is jelez, hogy még az elmúlt 1 évben is kimutatható volt néhány százalékpontos növekedés (ld. 5.4. táblázat).
A fűtést ma már a legtöbb helyen gázzal oldják meg; az évtized első felében lezajlott közmű-fejlesztési programoknak köszönhetően 2001-ben a háztartások 72%-a használ vezetékes gázt.
1 A feldolgozás során a félszobákat 0,7 szobaként tekintettük, az összegzésnél kerekítést alkalmaztunk.
5.1.1. Komplex lakásminőség–mutató
Egy lakás használati (és ezzel együtt többnyire piaci) értékét nagyságán kívül jelentősen be-folyásolják minőségi paraméterei is. Míg a lakások mérete egyszerűen és egzakt módon mérhető, a lakásminőség olyan összetett fogalom, melynek megragadása csak a befolyásoló tényezők együttes, komplex áttekintésével lehetséges.
A lakásminőséget jellemző sokféle mutató (az épület típusa, a szobák száma, fürdőszoba, WC léte, a melegvízellátás és a fűtés módja, a gázellátás típusa, külső és belső lakáshibák) alapján egy komplex, szintetikus mutatót képeztünk.2 Ezek alapján a lakásokat öt egyenlő létszámú csoportba soroltuk, ahol a legalsó ötödbe a legrosszabb, a legfelsőbe pedig a leg-jobb minőségű lakások tartoznak. A továbbiakban a lakások minőségét ezzel besorolással jellemezzük.
A korábbi évek tapasztalatához hasonlóan 2001-ben is elmondható: a fővárosban viszonylag alacsony a felső minőségi ötödbe tartozó lakások aránya, ami elsősorban annak tulajdonít-ható, hogy sok a fizikailag leromlott állagú épület (lásd városi bérházak, lakótelepek), amihez a nagyvárosi környezeti ártalmak (por, zaj stb.) is társulnak. Másfelől a kifejezetten rossz mi-nőségű lakások aránya is alacsony Budapesten, a lakások zöme a közepes kategóriákba so-rolható. Ugyanakkor a községekben éppen ellentétes tendencia érvényesül: a lakások minő-ség szerinti megoszlása polarizált, vagyis a viszonylag sok rossz minőminő-ségű lakás mellett a kifejezetten jó minőségű lakások aránya is magas. A nagyvárosi környezet tehát nivelláló ha-tással van a lakásállomány minőségére, hiszen ott a kommunális ellátottság általában egy-ségesen magas szintű. A községekben viszont, a kedvező lakókörnyezeti adottságok és a kisebb környezeti ártalom mellett a lakások minőségét erősen differenciálja a kommunális szolgáltatások megléte avagy hiánya.
5.2.2. A lakások értéke
A lakások piaci értéke természetesen függ azok minőségétől (használati értékétől), de ezen kívül számos egyéb tényező is befolyásolja (a lakások fekvése, a települések munkaerő-piaci helyzete, a szűkebb lakókörnyezet társadalmi összetétele stb.).
5.2.1. Fajlagos lakásérték
A lakásérték meghatározásához a tavaly már alkalmazott matematikai modellt szerkesztettük meg, amelyben a magyarázni kívánt jellemző a lakások fajlagos (azaz egy négyzetméterre jutó) értéke, a magyarázó tényezők pedig a lakásminőség elemei. (A lakások értékének becslésekor kiindulópontként most is az adott lakásokban lakóktól kapott becsléseket hasz-náltuk.) A többváltozós, lineáris regressziós modell segítségével a fajlagos lakásérték szó-rásnégyzetének 60%-át tudtuk megmagyarázni. (R2=0,595).3
A budapesti lakások piaci értéke sokkal magasabb az ugyanolyan minőségű, vidéki lakások-nál. A legrosszabb életkörülményt biztosító, budapesti lakás négyzetméterára is magasabb a legszínvonalasabb vidéki (akár megyeszékhelyen található) lakásénál – legalábbis az alsó és felső ötödök átlagát tekintve. A fővárosi négyzetméterárak átlagosan már több mint há-romszorosát teszik ki a községben levőknek, és a megyeszékhelyeken található lakásokét is közel kétszeresen múlják felül.
2 A mutató előállításának részletes leírása az 5.5. táblázatban található.
3 A lakásérték–modell regressziós együtthatói az 5.7. táblázatban találhatóak.
2000 tavaszáról 2001 tavaszára a négyzetméterárak országosan 23%-kal nőttek, ami több mint kétszerese a megfelelő időszakra vonatkozó fogyasztói árindexnek. A növekedés mér-téke azonban területileg erősen differenciált. 2000-ről 2001-re Budapesten az árak nomináli-san 33%-kal nőttek, a megyeszékhelyeken 26%-kal, a városokban csupán 5%-kal, míg a községekben 12%-kal. A lakásállomány minőségi összetétele egy év alatt nem változott je-lentősen, így a lakások értékének eltérő növekedési üteme a piac kereslet–kínálati viszonyai-ra vezethető vissza.
5.1. ábra
Lakások átlagos fajlagos értéke településtípus szerint 2000 és 2001 tavaszán (Ft/m2)
0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000
Budapest Megyeszékhely Város Község Országosan
2000 2001
5.2.2. A lakások összértéke
A lakásérték modellből nyert becslés a lakás egy négyzetméterének értékére vonatkozik.
Ebből az értékből – az alapterület ismeretében – egyszerűen kiszámolható a lakás teljes értéke.
Mivel az urbanizáltabb települések lakásainak átlagos alapterülete kisebb, így a településtípus szerint a lakások összértékében már kisebb különbségek mutatkoznak. 2000 tavaszáról 2001 tavaszára az ingatlanárak átlagos növekedése 26%-ra tehető, ami a négyzetméterárak növekedését jellemző 23%-nál valamivel magasabb érték. Ennek okát a kisebb lakások iránti felfokozott keresletben kereshetjük, hiszen a „kislakások” fajlagos értéke magasabb, mint a nagyobb alapterületű lakások négyzetméterára.
Az árnövekedés azonban jelentős különbségeket mutat az urbanizáltság függvényében. A budapesti lakások értéke átlagosan 41%-kal nőtt; a megyeszékhelyeken 33%-kal, a városokban 13%-kal, míg a községekben 9%-kal lett magasabb. Tovább folytatódik a községi és városi lakásállomány relatív leértékelődése, illetve az urbanizáltabb települések lakásainak felértékelődése, egy budapesti átlagos értékű lakás 75%-kal ér többet az országos átlagnál.