Projektcégek lakásépítésre

A lakásépítések finanszírozása a projektfinanszírozás speciális fajtája. Több szempontból is kevésbé bonyolult, mint a klasszikus projektek esetében, de lényegesen bonyolultabb, mint a cégfinanszírozás¹⁵.

A projektfinanszírozás az ezredfordulót követően terjedt el Magyarországon.

A hazai banki gyakorlat még akkor sem tekint hosszú múltra vissza, ha projekthiteleket a külföldi tulajdonú bankok anyabankjai és azok fejlett régiós leánybankjai korábban is nyújtottak. A vállalati nagyhiteleket konzervatív elvek szerint menedzselő bankárok többnyire értetlenül tekintettek a feltételezéseknek arra a halmazára, melyet egy-egy projekthitel előkészítéseként megismerhettek. Ezeknél az ügyleteknél az előzmények és a számszerűsíthető kockázatok nem ritkán teljes hiányát, a nem számszerűsíthető kockázatok esetleges becslésének a szokásosnál is relatívabb voltát a projekt minden lényeges jellemzőjére (az előkészítése, a megvalósítása és a működése minden mozzanatára) árnyalt szerződéses kötelezettségekkel, szakértők bevonásával, szigorú ellenőrzésekkel igyekeznek helyettesíteni. A projekthitelek normál hitelügyleteket meghaladó kockázata nyilvánvaló, ezért nem csak a hitel díja, de a közvetett költségei, a különböző fizetési kötelezettségek, mint pl. adósságszolgálati, üzemeltetési, karbantartási, kifizetési céllal nyitott banki számlák jutaléka és egyéb címen felszámítható költsége is magasabb, mint a céghiteleké vagy a vállalat

15 Pontosabban: a cég gazdálkodásának, azaz (klasszikus közgazdasági terminológiával élve) a termelési ciklusnak a finanszírozása. A vállalaton belüli fejlesztési projektek pénzügyi strukturálása a lakásprojektekhez hasonlóan bonyolult.

47

tevékenységébe illeszkedő fejlesztési hiteleké. A hitel magas összege miatt ezek a jellemzői teszik vonzóvá a bankok számára a projekt- vagy – pénzügyileg a lényegére utaló kifejezéssel – strukturált finanszírozást. A kötelezettségvállalások hitelintézetek közötti megosztása, a jogilag, számvitelileg, pénzügyileg strukturált dokumentáció és a hitelfelvevőt terhelő halmozott szerződéses kötelezettségek sem tudják mérsékelni azonban a projekt (olykor a tulajdonosok és a szponzorok¹⁶ szabadon felhasználható vagyonát meghaladó) hiteligényét, a rendkívül hosszú futamidőt, az előzmények hiányát. A jövőbeni cash flow dominanciáját a projektfinanszírozás speciális jellemzőjének tekinti az irodalom (konzervatív hitelezés esetén ez a vizsgált mutatók egyike), alakulásától függ a pénzügyi kötelezettségvállalások minden fajtája. A válság az ingatlanillúzió mellett talán a cash flow kizárólagosságába vetett hitet is megingatta, s a majdani 30-40 éves gigaprojektek finanszírozásában való részvételre feltehetően megfontoltabban vállalkoznak a bankok. A projektfinanszírozás szisztematikus ismertetése megtalálható Kónya Judit 2009-ben publikált tanulmányában. (Kónya, 2009, 125 - 151. oldal)

A lakásprojektek ugyan az egyszerűbb projektek közé tartoznak, azonban nem vetkőzhetik le a projektfinanszírozás anomáliáit. A lakásépítési projekteknél mindenekelőtt kevesebb és nyilvánvalóbb a szereplők száma.

Ezeket a hiteleket a bankok nem szindikálják, az összeg a legnagyobb lakásprojektek esetében sem haladta meg az egyes hazai bankok egyedi kockázatvállalási limitjeit,¹⁷ azaz a bank egy hitelkérelmet vagy teljesít, vagy elutasít, de nem osztja meg a kockázatokat társfinanszírozókkal. Banki szempontból – szemben a klasszikus projektfinanszírozással – lakásprojektek

16 Ezek nemzetközi projekteknél nem ritkán befektetési alapok.

17 Az ágazati limitek esetében más a helyzet, az a bank összesített ágazati kockázatvállalására vonatkozik. Telítődése esetén a bank dönthet, megemeli a limitet vagy elutasítja a további igények befogadását.

48

esetében a projekt pénzügyi strukturálása egyszerűbb, a finanszírozás megszervezésének és menedzselésének a problémái pedig gyakorlatilag hiányoznak is.¹⁸ A hitelfelvevők oldalán is szimplább a helyzet. A lakásépítési projektekre a külföldi befektetők minden esetben, és többnyire a hazaiak is, projektcégeket hoztak létre – a projektfinanszírozásnál bevett (de itt nem feltétlenül szükséges) gyakorlat szerint. Ezt a formát az állami program is támogatta. A bankok a projekttársaságok tulajdonosait (piaci és pénzügyi pozícióikat) is bevizsgálták, és valamilyen formában bevonták a kötelezettek közé¹⁹. A lakásprojekteknél a hazai befektetőket (az állami támogatási programból átvett hazai banki szóhasználat szerint vállalkozókat) általában jellemezte, hogy a saját erőt maguk biztosították,²⁰ s a külföldiek esetében sem váltak nyilvánvalóvá a saját finanszírozás problémái. A

18 A bankok a csoport adottságaikat természetesen kihasználják. Például a hiteleik egyik biztosítékát jelentő jelzálogjogot egyes bankok nem saját maguk, hanem a csoporthoz tartozó ingatlanbank, ingatlanforgalmazással foglalkozó társaság javára jegyeztették be – a projektfinanszírozásból ismert biztosítéki ügynöki szerep átruházásával szemben azonban ezzel kifejezetten a fedezetérvényesítés gyorsaságát kívánták csupán a szükséges esetekben biztosítani. De a magánszemélyekkel kötött szerződéseik során is a forrásoldali támogatások nyújtásához, a támogatások teljes körének eléréséhez – ha volt, van ilyen – a jelzálogbankjaikat és a lakás-takarékpénztáraikat is rendszerszerűen bekapcsolták, bekapcsolják. Korábban már említettem, hogy ez utóbbi megállapítás elsősorban a jelzálogbankokra igaz. Az LTP-k lakáshitelt generáló szerepe a legutóbbi időkig nem vált jelentőssé.

19 Jellemző, nem csak lakáshiteleknél alkalmazott formái:

- tulajdonosi hitelek, tagi kölcsönök alárendelése, kivonásuk tilalma,

- a hitelfelvevő projektcég tulajdonosainak készfizető kezességvállalásai a költségtúllépésekre, a hitel törlesztőrészleteinek és járulékainak a megfizetésére,

- a tulajdonosok és a projektcég nyilatkozatai arról, hogy a tulajdonosok részére – a projekt költségvetésben szereplő, bank által jóváhagyott tételeken túl – semmilyen kifizetésre, illetve költségek projektcégre való terhelésére nem kerül sor a bankhitel maradéktalan visszafizetéséig,

- a tulajdonosok kötelezettségvállalása arról, hogy tulajdonosi részesedésüket nem csökkentik.

20 A bankok a változó, de mindenképpen jelentős mértékű (2,5-4%) kamattámogatást a folyósított összeg után hívhatták le. Erre tekintettel a hiteligénylők olykor kérték, hogy a lakásépítési kölcsönt a bank egy összegben folyósítsa ún. zárolt számlára (ezekről csak az előre rögzített feltételeket követően utalható tovább más számlára), és szintén zárolt ikerszámlaként a továbbutalásig fel nem használt részt betétként helyezhessék el, ezzel (arbitrázzsal) jelentős kamatnyereséget realizáltak volna. Ismereteim szerint komoly bank ezt a konstrukciót nem engedélyezte.

49

projektfinanszírozás során a szponzorálás külön problémakör, a lakásprojekteknél ezek nagy része, így a saját erő biztosításának a strukturálása vagy a visszafizetése nem vagy kevésbé jelentkezett.

A projektcégek, amelyek ebben az esetben az ügylet önálló gazdasági, pénzügyi kezelését, más tevékenységektől történő elkülönítését szolgálták, a gyakorlatban nem feltétlenül a külső finanszírozók (hitelintézetek, lakásvásárlók) kockázatait mérsékelték, inkább a befektetők kockázatvállalási lehetőségeit bővítették. Átlagos makrogazdasági környezetben átlagos befektetőket és normális megtérülési időt feltételezve a piacképes projektnek nemcsak a ráfordításai térülnek meg, de hozamot is termel. A válság kitörését megelőzően a lakáspiaci kereslet és a bankok fokozott finanszírozási hajlandósága többnyire elfedte a tőkeszegény (3 millió forintos tőkével alapított) vállalkozások/befektetők trükközéseit.

Ezek közül talán specifikusan a lakásépítési projektekre jellemzők a következők voltak:

 minden fejlesztési projektnél elvárás, hogy ne csak a külső finanszírozók, de a befektető maga is vállaljon kockázatot, ez jelenik meg a beruházás saját erejében. A lakásprojekteknél gyakran a saját erőt (akár kizárólagos jelleggel) az építési telek képviselte. Tőkeszegény vállalkozások, konjunktúralovagok gyakran tüntetették fel saját erőként a halasztott fizetéssel – a tárgy szerinti projekttel megépítendő majdani lakással, lakásokkal – kiegyenlítésre kerülő telek vételárát,

 ugyanebbe a csoportba sorolható befektetők később indított projektekre vagy lépcsőzetesen tagolt nagy projektre lehívott hitel- vagy vételárrészletekből – piramis elv szerint – próbálták meg finanszírozni a korábban indított projekteket, vagy

50

 igyekeztek pénzügyileg kedvezően átstrukturálni és másik bankhoz átvinni a finanszírozó bankjuknál már problematikussá vált projektet,

 gyakran törekedtek arra, hogy a valós költségeket, teljesítéseket és kifizetéseket elfedjék cégcsoporton belül strukturált szervezet (funkció nélküli projektcég /papírcég/, beruházó és kivitelező cég) létrehozásával; egymásnak történő oda- és visszaszámlázásokkal, illetve az anyacég bevonásával – cégenként más és más banknál vezetett pénzforgalmi számlák alkalmazása mellett. (Csak banki számlavezetési körön belül ellenőrizhetők ezek az utalások)

 az építésre felvett kölcsön visszafizetését követően a projektcéget igyekeztek gyorsan kiüríteni, végelszámolni – meghiúsítva ezzel a vásárlók garanciaérvényesítését, nem ritkán a projekt későbbi pénzügyi ellenőrzését,

 nem feltétlenül a tőkeszegény, jellemzően inkább a külföldi és a nagy magyar befektetőkre volt jellemző, hogy a saját erő – a fejlesztések pénzügyi strukturálása és a források felhasználásának az ütemezése szerinti általános bankgyakorlattal egyező kormányprogrammal összhangban – külső források lehívását megelőző, azaz elsődleges felhasználása helyett a saját források (a bankhitellel és a vevő finanszírozással történő) arányosítására, a projekt készültségi foka szerinti értéknövekedés saját erőként történő elfogadtatására törekedtek. Ebben az esetben a befektetők szempontjából a projekt önmagát finanszírozta, számukra tökéletes pénzügyi valósított meg (a lakások megvételére az építési szakaszban vállalkozó vásárlók és a projektet finanszírozó bankok számára pedig ezzel arányosan növekvő kockázatott hordozott).

51

A válság előtt csak kis számban buktak be lakásprojektek. 2000-et követően a befektetők magatartását, kockázatvállalását az igénybe vehető állami támogatás lényegileg meghatározta, a devizahitelek sem fokozták a kötöttségeiket.

A lakásprojektek támogatásának a jellemzőit, s ezzel gyakorlatilag a finanszírozás feltételeit 2000-ben a kormányzat megfelelően kidolgozta. Nem véletlen, hogy a kereskedelmi bankok az alkalmazott szerződésmintákon sem módosítottak lényegesen a devizahitelezésre történő áttérésükkor. Aligha vitatható a projektcégek létrehozásának a célszerűsége a nagy volumenű lakásépítéseknél, azonban a tulajdonosok minden kötelembe vonása ellenére ezek lényegesen kevesebb garanciát biztosítottak a külső finanszírozók (bankok, lakásvásárlók) számára, mint a kellő szakmai és banki referenciákkal rendelkező, a projektet a meglevő szervezetén belül elkülönítetten kezelő építőipari vállalkozások. Lakásépítésre azonban nem csak építőipari cégek vállalkoztak, és esetükben a projektcég szinte megkerülhetetlen volt. Ebben a kérdésben az építész szakma sem volt egységes, lakásépítési céllal projektcégeket építőipari cégek is hoztak létre.

Nem csak a lakásprojektek finanszírozásának az átlagos banki kockázatvállalást meghaladó mértékére utal az, hogy a válság kitörésekor a fejlesztési hitelek között is legkorábban a projekthitelek váltak problematikussá. A lakásprojekteknél a banki finanszírozási igény nem csak azért volt alacsonyabb, mert a projekt nagyságrendekkel elmaradt a banki projektfinanszírozási szakterületek ingerküszöbét²¹ elérő projektekre

21 Az általánosítás nem feltétlenül jogos. A külföldi tulajdonú bankok közül többnél a projektfinanszírozási üzletághoz tartoztak a lakásprojektek is.

52

jellemzőtől, hanem azért is, mert a már értékesített lakások²² vásárlóinak a saját erejét is kötelezően bevonták a bankok az építés finanszírozásába. Ezzel is mérséklődött a hiteligény. Más kérdés, hogy a be nem fejezett vagy a bankhiteleket maradéktalanul törleszteni képtelen projektek terhei a lakások vásárlóira hárultak.