Az engedélyezett állomány alakulása

A lakáshitelekre jellemző hosszú futamidővel magyarázható az is, hogy a devizahitelek állománya csak 2008-ban haladta meg a támogatott hitelekét, akkor viszont azonnal 62%-kal. (KSH) Bár az évenként engedélyezett hitelek darabszámai alapján nem elképzelhetetlen a konverzió a támogatott és a devizában denominált szerződések között az utóbbiak javára, ténylegesen azonban ez inkább csak a vállalkozói szerződések között lehetett gyakoribb.

A támogatott szerződések engedélyezett darabszáma a 2003-as – 133,6 ezer – csúcs után 2004-ben már megfeleződött (63,4 ezer), majd folyamatos, bár változó mértékű mérséklődést követően 2008-ban 15 ezerre csökkent. Az engedélyezett devizahitelek száma éppen ebben az évben tetőzött 115,8 ezer darabbal²⁵ (hogy a válság hatására alig több mint egynegyedére csökkenjen a következő évben). (KSH) Semmi nem indokolta, hogy magánszemélyek a támogatott forinthiteleiket konvertálják, a bankok között hiteleikkel vándorló vállalkozók számára azonban az államilag előírt feltételek és kötelezettségek hiánya²⁶ önmagában vonzóvá tehette korábbi támogatott hiteleik devizahitelekre történő átváltását.

25 A rendelkezésre álló adatok alapján csupán az engedélyezett (darabszám, hitelfajta) adatok elemezhetők, a folyósítási adatok bontása ezt nem teszi lehetővé.

26 A támogatott hitel kötött feltételekkel (maximált értékesítési ár, ezen belül telekár, szigorú hitellehívási feltételek, az állam javára elidegenítési és terhelési tilalom, precíz és megkerülhetetlen adatszolgáltatás, az állam ellenőrzési joga a konstrukciós feltételek maradéktalan teljesítése tekintetében a hitel visszafizetését követően stb.) volt igénybe vehető. A bankok az állam ügynökeként jártak el, ezért a feltételekhez kénytelenek voltak ragaszkodni, az aktákat csak a hitel visszafizetése és a támogatott hitellel finanszírozott összes lakás és tartozékai értékesítését követően zárhatták le. Az az építési szabály, amely

61

Nem az a meglepő, hogy az adott évben engedélyezett állomány 2008-ban érte el a csúcspontot 951 569 millió forinttal, hanem az, hogy a következő legmagasabb nem a 2007-es, hanem a 2003-as adat, 835 765 millió forinttal, s a magyarázat szempontjából nem lényegtelen, hogy ennek a 85,4%-a államilag támogatott. Ez az adat több ok következménye. A támogatás használt lakások vásárlására történő 2002-es kiterjesztése a 2000-es támogatási konstrukció minden további kedvező irányú kiterjesztése közül a legjelentősebb, önmagában számottevő forgalomnövekedést generáló tényező. A 2003-as kiugróan magas növekmény másik oka pedig az, hogy a támogatott hitelek feltételeit – mint már említettem – 2003 végén számottevően szigorította a kormány, ezért a hiteligénylők nagyszámú ingatlanprojektet ütemeztek a tervezettnél előbbre. (Az ügylet szigorítás előtti realizálása, a projekt befejezése nem volt, nem lehetett feltétele a kedvező hitelkonstrukció alkalmazásának.) 2003 volt a támogatott hitelek csúcséve.

Az engedélyezett támogatott hitelek állománya 2003-ban nemcsak a legmagasabb volt az idősoron belül (713 ,7 milliárd forint), de kiugróan volt az, majdnem kétszerese az előző évinek (367 111 millió forint) és több mint kétszerese a 2004-esnek (314,6 milliárd forint). Ennél magasabb összegű engedélyezett állomány a devizában denominált hiteleknél is csupán egyetlen évben fordult elő, 2008-ban (845,7 milliárd forint), s ezzel vált a 2008-as adat abszolút csúccsá az idősoron belül.

Az államilag támogatott új²⁷ hitellehetőség már a megjelenésekor robbanásszerű hatást eredményezett. 2002-ben a 2001-es 155,3 milliárd

szerint új építéseknél minden lakáshoz kötelezően garázs is tartozik, számtalan problémát okozott. A garázsokat gyakran nem tudták eladni a befektetők.

27 A bankok (jellemzően az OTP Bank Nyrt.) portfoliójában egyre kisebb számban ugyan, de még mindig találhatók régi, az ezredforduló előtti államilag támogatott kölcsönszerződések. A jelen dolgozatnak ezek nem tárgyai, a vizsgált időszakban az

62

forintos állomány megháromszorozódott, a kamattámogatott 82,7 milliárd pedig közel négy és félszeresére növekedett, és aránya már meghaladta az évben engedélyezett teljes állomány háromnegyedét.

Az engedélyezett hitelek egy részét sohasem folyósítják, mert a kért hitel vagy okafogyottá válik az igénylő számára, vagy nem tudja teljesíteni a szerződéskötési, folyósítási feltételeket. Időbeni eltérések (a hitel engedélyezéséhez képest a szerződéskötésre is, vagy csak a folyósításra a következő évben, években kerül sor) miatt is adódnak évek közötti különbségek a két állomány között. A vizsgált 11 évből azonban hétben a folyósított állomány magasabb az engedélyezettnél, egyes években, 2010-ben és 2011-ben akár 13-15%-kal. Ez már csak azért sem magyarázható évek közötti átfedésekkel, mert 2008-ban is 6,7%-kal haladta meg a folyósított állomány az engedélyezettet. A magyarázat ezekben az esetekben a forint árfolyamváltozásaival, a számbavételekkor (banki saját jegyzések alkalmazása, engedélyezés, folyósítás, törlesztés esetén, és MNB-középárfolyamon forintosítás az év végi állomány megállapításakor) alkalmazott árfolyamok eltéréseivel magyarázható.

A bankok a forintban denominált devizahitelek engedélyezésekor, azaz a kockázatvállalás megállapításakor tekintettel voltak/vannak az árfolyamok várható elmozdulásaira, pontosabban csak és kizárólag a forint gyengülésére.

Éppen ezért ezeknél a hiteleknél a szerződött összeg korábban mindig elmarad a maximálisan vállalható kockázat összegétől. Az utóbbi években azonban még így sem feltétlenül tudtak eléggé gondosan eljárni.

engedélyezési és folyósítási statisztikák szerinti adatokat semmilyen szempontból nem befolyásolják.

63

11. táblázat.2001 és 2011 között a naptári évben engedélyezett és támogatott lakáscélú kölcsönök állományának változása az előző évhez képest, valamint az adott évben engedélyezett állománynak az adott évi

folyósításokhoz képesti aránya alakulását nem áll módunkban önállóan vizsgálni, azt feltételezhetjük, hogy a kölcsönökhöz képesti arányuk számottevő kilengéseket nem mutathat, azaz a bankok által engedélyezett állományokhoz képesti folyósítási arányokat lényegesen nem befolyásolja.

Megjegyzés: összes hitel 2001: 155,3 Mrd Ft; támogatott 2001: 82,7 Mrd Ft; deviza 2004:

106,4 Mrd Ft