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lawyers, whilst there are legal systems to the followers of which these principles are less known.
Kindly receive our greetings with the goodwill similar to the sincere endeavour which led the authors of the articles when writing them.
Le droit des Byres loaders et le droit hypothécaire en Hongrie.
I. C'est entre mille ihuit cent trente et cinquante que débuta le développement du droit d'aliénation et de grévement sur les immeubles en Hongrie. Le servage fut aboli, les restric- tions aux opératíons sur les ímmeubles dues á la constitution seigneuriale abrogée furent supprimées ce qui eut pour consé- quence que les opératíons indiquées se multipliérent; l'essor général que prit le métier des constructions, les capitaux dont fut remplie l'agriculture, ainsi que l'agrandissement de l'i:mportance qu'avait le capitalisme pour les immeubles, et notamment pour la terre, provoquérent une brusque évolution. Les besoins de la vie éconamique du pays se voyaient donc satisfaits lorsque, les lois constitutionnelles .ayant été abrogées á la suite de la guerre d'indépendance de 1848, le Code civil d'Autriche et l'institution autrichienne des. livres fanciers furent introduits en Hongrie. Le rétablis- sement ultérieur des lois constitutionnelles du pays ne put empécher non plus que les normes du Code civil d'Autriche relatives aux livres fanciers et les régies matérielles du droit privé ayant trait á ceux-ci fussent maintenues en vigueur.
Les régles du droit hongrois prescrivaient dés le début que les actes concernant les immeubles, pour étre valables, doivent étre conclus dans la forme publique, Il fallait done annoncer les transmissions auprés des autorités (lieux officiels) oú elles furent tenues á jour. D'autres byres de contrőle furent tenus en ce qui concerne les emprunts hypothécaíres. Cependant, ces formes rudimentaires n'occasionnérent pas une évolution vers le systéme des livres fonciers Bans le sens des pays occidentaux et selon lequel l'inscription au registre public ne posséde pas un .caractére constitutif. Au contraire, c'est le systéme autri- chíen des livres fanciers qui fut adopté en Hongrie, systéme selon lequel la mutation, ainsi que 1'acquisition d'autres drafts réels ne sont pas valables sans l'inscription aux livres fanciers ce qui signifie le caractére constitutif de
l'inscription.
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En 1853, en introduisant les livres fonciers on tendit :á fixer la situation de fait qui subsistait alors. Cependant, les habitants ruraux se méfiant, en particulier au début, de.
a nouvelle institution, une partie considerable des muta- tions s'effectua hors des livres fonciers et c'est ainsi que le texte de ceux-ci ne correspondait pas toujours á la situation de fait. Ausi la legislation ultérieure prit-
~elle som qu'une rectification des livres fonciers eűt lieu dans certaines communes et meme dans cer- taines regions du pays. C'est á cette occasion que les :anciens livres fonciers instítués lors de l'établissement
•d'origíne furent substitués par des „feuilles du registre fancier" denommées ainsi lors de la procédure ordonnée.
En agissant ainsi on tendit á faire harmoniser les „feuilles"
-non seulement avec la situation de fait, mais encore avec les données cadastrales, et c'est dans ce dernier but que l',étendue cadastrale et les données relatives au rendement furent aussi marquees sur les „feuilles". On arriva ainsi á remplacer les livres fanciers qui, an cours des années, devinrent complexes et commencérent á manquer de clarté.
les nouvelles feuilles renseignent avec clarté et sécurité sur les rapports juridiques concernant les ímmeubles, C'est done avec juste raison qu'on pent prétendre que l'administra- tion judiciaire hongroise réussit á faire évoluer avec succés l'institution des livres fonciers originairement empruntée á 1'Autriche. Car, it est hors de doute que, abstraction faite des difficultés des premieres dizaines d'années, la tenne des livres fonciers étalt satisfaisante et correspondait á la situation de fait ce qui eut pour résultat qu'elle jouit dune appreciation et popularité dans toutes les classes sociales du pays.
II. Il dolt étre retenu que l'essentiel de l'institution des livres fonciers introduite en 1853 ne changea jamais ce
,qui témoigne non seutlement de la justesse de ses principes fondamentaux, mais aussi du fait que les idées dont elle sortit, satisfaisaient entiérement aux besoins de la vie
,économique. On se rendra compte de l'importance de cette constatation lorsqu'on prendra en consideration que c'est la 'stabílité des institutions du droit reel qui constitue la condi-
tion primordiale de la sécurité juridique.
III. C'est moyennant l'acte apte á servir de base á Tinscription qu'on acquiert des droits sur les livres fonciers.
'Tel acte dolt étre legalise par deux témoins ou bien par un
,officier public (magistrat, notaire public) . Il mérite d'étre note que le fait de se contenter de la legalisation par des ,témoins ne produisit guere des abus, mais que, au contraire,
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c'étaient les actes publics, dont on se servait pour com-- metre des faux et d'autres délits. En ce qui concerne le- contenu de Facie, celui-ci doit relever le titre qui servait_
á l'acquisition du droit relatif á í'immeuble, On doit notamment spécifier que c'est une vente, un troc, ou un acte•
analogue que les parties contractantes concluérent ou Men.
que c'est un emprunt contracté par le propriétaire qui lui donna occasion á instituer une hypothéque sur son immeuble etc. En outre, l'acte doit comprendre la clausula intabulandi"
aux termes de laquelle l'ayant droit autorise l'inscription aux lívres fonciers de la propriété, de l'hypothéque ou. d'autres drafts reels acquis par la contre-partie.
Tout en admettant l'influence qu'exerca récemment la. construction juridique allemande sur la legislation et la_
science juridique de notre pays en la matiére, H est constant. que la jurisprudence hongroise n'a jamais établi une dupíí- cité de 1'acte d'obligation et de l'acte reel, et n'a pas adopté les doctrines qui en furent d'éduites en droit foncier aííemand. C'est ainsi que la notion de la Auflassung n'est pas connue. Dans la pratique hongroise on n'opére pas avec le contrat réeí. Le vendeur ne se sert pas de l'expres- sion, selon laquelle ií abandonne son droit de propriété et l'acqueéreur 1'accepte; le vendeur se contente á déclarer qu'il autorise l'inscription du droit de propriété sur- les livres fanciers au profit de l'acquéreur sans qu'une adhesion de celui-ce eűt lieu formellement dans 1'acte,
Les décisions judiciaires peuvent suppléer aux actes aptes á servir de base á l'inscription sur les byres fonciers; c'est ainsi p, e, qu'elles peuvent prononcer que le- propri:étaíre fancier est tenu de souffrir que le droit de- propríété de la contre-partie soit inscrit aux livres fanciers, qu'un créancier au profit duquel une hypothéque est inscrite, est tenu de souffrir que cette hypothéque, par- suite de l'extinction de la dette qui a servi de base á l'inscription, salt rayée ou Men qu'un propriétaire est tenu. de souffrir que sa dette soit hypothéquée par la voie de. l'exécution forcée.
IV. C'est toujors le magistrat judiciaire qui ordonne, et c'est le bureau de registre foncier qui effectue scription fonciére á la suite de l'acte ou de la décision.
judiciaire pouvant y servir de base. Tandis que celui qui prononce la decision judiciaire est un magistrat, c'est un fonctionnaire admínistratif, le chef du bureau du registre foncier, qui effectue l'inscription, Cependant, on ne saurait prétendre que c'est exclusivement l'inscription fonciére•
moyennant laquelle des droits reels peuvent étre acquis. Le
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une servitude ou une hypothéque, est considéré comme:
1'ayant droit, quand mime le texte des livres fonciers ne corresponderait pas á la situation de fait. C'est ainsi que- le droit de propriété d'un immeuble parait acquis lorsque:
1'acquéreur le tient d'un individu qui figure comme pro- priétaire sur les livres fonciers sans l'étre en réalité.
Cependant, cette these ne saurait se faire valoir que-. lorsque 1'acquéreur n'eut pas connaissance de la divergence:
qui existe entre l'état marque aux livres fonciers et la.
situation de fait, ou, agissant en bon pére de fam.ille, ne:: put apprendre la divergence signalée. En consequence, étant donne que 1'acquéreur d'un immeuble doit se renseig- ner sur 1'état de possession, il ne saurait invoquer ni sa bonne foi, ni Fauthenticité publique des livres fanciers lorsqu'il eut connaissance de la situation de fait ou bien put_
ou dut l'apprendre selon les régles ordinaires de la vie économique. L'acquéreur courra donc le danger que le:
possesseur en fait aura réussi á démontrer avec succés le:
droit qui lui est dű hors des livres fonciers.
C'est ainsi que 1'acquéreur d'un immeuble se trouvant:
en partie en possession d'une personne autre que le vendeur- ne peut se prévaloír de sa bone foi sans avoir examine 1aa_
situation de fait en entier, c'est á dire, que le vendeur pos- séde toutes les parties de l'immeuble vendu. Par contre, le- créancier hypothécaire n'est pas tenu d'examiner si le•
débiteur posséde toute la propriété, et sa bonne fai ne peut. étre contestée si une certaine partie de l'immeuble se trouve . dans la possession d'un tiers.
La protection signalée dont jouit celui qui a acquis:
antérieurement son droit hors des livres fonciers, en face de:
1'acquéreur postérieur s'étant base sur les livres fonciers, fut dénommée la protection du titre par la théorie et la.
pratique de la jurisprudence hongroise, et c'est au cours des débats qui eurent lieu en cette matiére qu'évolua le droit materiel hongrois des livres fonciers .
I. C'est en particulier du point de vue du droit hypo- thécaire que posséde revolution susindiquée des lívres fonciers une importance, Il paraitraít par trop artíficiel. d'engager un immeuble en se passant de l'institution des livres fanciers, Cependant, il est aussi vrai que la facílité•
avec laquelle les immeubles, conformément aux régles - juridíques en vigueur, peuvent étre hypothéqués ne tarda^
pas de soulever, du point de vue de la politique agraire, dg- sérieuses appréhensions en plusieurs pays. Aussi suggéra--
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de vente ou á l'emprunt de construction méme sans é tre hypothéqués,
III. En principe, l'hypothéque doit servir de garantie á la créanoe, C'est ainsi que le sort de t'hypothéque se régle sur celui de la créance. Cependant, étant donné que l'hypothéque ne peut exister que moyennant les livres fonciers, la thése de la bonne foi s'y applique également.
C'est ainsi que la situation légalement acquise de t'acquéreur d'une hypothéque qui agit de bonne foi n'est aucunement atteinte par le fait que l'acquíttement préalable de la créance hypothéquée ne fut pas inscrit sur les livres fonciers. Et, réciproquement, le débiteur qui agit de bonne foi est en droit de s'acquitter de sa dette envers le créancier inscrit sur les livres fonciers alors méme que la créance aurait été préalablement transférée sans que le transfert eűt été inscrit sur les livres fonciers.
La thése ci-dessus s'applique sans réserve á l'hypothé- que ordinaire correspondant au Verkehrshypothek du droit allemand, Cependant, il n'existe aucun inconvénient á ce que les parties au contrat accordent que le caractére de garantie et la qualité accessoire de t'hypothéque soient expressément marqués. Dans ce cas, it s'ágit d'un type spécial, appelé „hypothéque de garantíe".
La lettre de change qui joue dans l'organisation de notre crédit un rőle remarquable, fit évoluer cette sorte de l'hypothéque d'une maniére éminente en Hongrie, Tandis que, en cas d'un emprunt hypothéqué ordinaire, c'est l'obli- gation munie d'un permis de transcription qui doit servir, en général, á la justification de la dette et á l'inscription de l'hypothéque á la fois, en cas de lettre de change, l'opé- ration de crédit s'écarte de l'acte comme de 'Instrument qui seryent de base á l'inscription hypothécaire. Ce n'est pas la lettre de change qui constitue 1'hypothéque, mais un instrument distíngué, Aux termes de celui-ci, une hypothé- que est inscrite qui, cependant, ne peut étre mise en valeur que sous condition que la créance instituée moyennant la lettre de change subsiste en réalité, En écartant, de cette faqon, l'acte instituant l'obligation de celui qui autorise l'hypothéque, on réussit á procurer aux affaires une certain élasticité, et obvier aux inconvénients de t'emprunt hypo- théqué ordinaire, Car, en cas de remboursement partiel de 1'e,mprunt hypothéqué ordinaire, la portion correspondante de l'hypothéque s'éteínt, Mettons le cas qu'un emprunt supplétif soit accorclé, alors on ne saurait plus se servir de la couverture ancienne. I1 n'y aurait qu'instituer une nouvelle hypothéque. Par contre, en cas d'une créance hypothéquée
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-qui a pour base une lettre de change, l'hypothéque, á la suite de l'acquittement de la dette, ne s'éteint pas, de sorte que le créancier peut fort bien escompter une autre lettre de change dans le cadre de l'hypothéque ancienne, car celle-ci pourra lui servir de garantie. Cette forme de l'hypo- théque s'offre avantageusement aussi á la couverture des credits de compte-courant. En droit hongrois, cette forme de l'hypothéque fut dénommee „hypothéque inscrite pour le maximum d'un credit"; elle correspond essentiellement á la „Höchsthypothek" du droit allemand,
Des particuliers n'accordent que rarement des créances hypothéquées en Hongríe, En general, ce sont les sociétés financiéres et d'autres entreprises commerciales qui le font.
En régle, elles ne se servent de l'hypothéque ordinaire que
-lorsque les créances peuvent constituer la base d'une emis- sion d'ob'ligations. C'est pourquoi, á present, dans la plupart
,des cas, elles n'accordent des créances 'hypothéquées que sous les formes susindiquées de la lettre de change ou du compte-courant, Voila la raison du rőle eminent du genre 'de l'hypothéque dont nous venons de parler.
IV. L'inscription hypothécaire procure au créancier une collocation. Avant 1925, en droit hongrois, on partit de l'idée qu'en cas d'extinction d'un droit hypothécaire, le créancier suivant succéde a son prédécesseur et prend sa place. Ce n'est qu'en cas de conversion qu'on admettait une exception. La legislation de 1925 y fit subir un profond changement en ce sens que le propriétaire peut disposer de la collocation qui était due á la créance qui vient d'étre acquittée. Cela vent dire que la radiation du droit hypothé- caire n'entraine pas eo ipso 'l'amelioration de la collocation du créancier suivant, le propriétaire étant en droit d'insti- tuer une autre hypothéque á la place de l'hypothéque rayée, droit dont on peut faire mention sur les livres fanciers lors- que le propriétaire en n'use pas au moment de la radiation, Cette these est en rapport avec la faculté dont dispose le propriétaire, et selon laquelle it est en droit de greyer l'im- meuble dans les six mois jusqu'a concurrence du maximum indíoué dans la mention sur les livres fonciers. Ce procédé est destine a procurer la collocation favorisée an profit d'un 'futur créancier.
V. Le propriétaire de l'immeuble qui n'est pas débiteur en sa pronre personne, n'est pas obligé de s'acquitter de la créance hypothéquée par son acte personnel. Ce n'est qu'une garantie réelle quel l'!hypothéque procure au créancier.
La seule chose qui puisse étre demandée an propriétaire
,consíste en ce qu'il soit tenu de souffrir l'acquittement de
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la créance sur 1'immeubile gage. Le créancier est donc fondé de former une double prétention. Il peut s'adresser au dé- biteur qui a contracté la dette en sa propre personne. Ek, il peut exiger de la fawn susindiquée i'acquittement de sa créance sur 1'immeuble gagé dont la propriété, en hrypo- thése, est due á un tiers, Ce n'est que la dette grevant seulement l'imaneuble qui se soustrait á cette thése, Car, dans ce cas, le débiteur institue une hypothéque sans qu.'il eta contracté la dette en son propre nom, ce qui a pour consequence que le créancier ne peut se payer que sur l'immeuble gagé.
VI, L'hypothéque n'autorise ni á la possession de 1'ím- meuble gagé ni á la perception des fruits ou d'autres reve- nus, Aussi est-il interdit de conclure un contrat d'emprunt qui autoríserait le créancier á prendre possession de 1'im- meuble gagé. L'hypothéque n'autorise pas non plus le cré- ancier á empécher que 1'ímmeuble gagé soit vendu. Cepen- dant le créancier est en droit de demander, avant que la dette soit éohue, que la substance de l'immeuble gage soit intégralement maintenue. Et lorsque la dette est échue
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peut solliciter l'acquittement de sa créance par vole d'exé- cution forcée, Cela veut dire que le créancier est en droit. de provoquer la vente de l'immeuble par adjudication, pro- cédé á la suite duquel sa créance devra étre acquítt'ee sur le prix d'adjudication, En outre, le créancier est fibre de. demander le séquestre judiciaire des fruits et d'autres re- venus de l'immeuble et de se faire payer sur ceux-ci. Il va
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sans dire que dans l'un comme dans l'autre cas l'acquitte- ment de la créance dolt avoir lieu en tenant compte de 'la. collocation due aux divers créanciers hypothécaires.
C'est la conséquence de l'exclusivité de la vole de la. procédure de l'exécution forcée qu'il est interdit de conclure un accord par lequel le débiteur autoriserait le créancier á s'approprier l'immeuble gagé en raison de sa créance ott de se faire payer par voie privée,
Ce n'est que dans des limites restreintes et, en général,. pour la durée de 3 ans, que les charges publiques devan- cent, au cours de l'un et de l'autre procédé susindiqué, les créances hypothéquées. (fels les divers impőts cédulaires sur les revenus, l'impőt foncier et les taxes grevant l'hypo- théque.
VII, L'évolution spéciale du crédit national eut pour coriséqúence que le probléme de la mobilisation des capi- taux engagés constitua l'objet principal des préoccupations en droit hypothécaire, Les capitaux du pays, par suite de la lente marche de leur développeinent, ne purent satisfaire,
