Tulajdonlás Bérlakás
Liberális Egyesült Királyság USA, Kanada
Konzervatív Ausztria, Olaszország,
Franciaország
Németország
Szociáldemokrata Svédország, Dánia
Átmenet országai Magyarország, Csehország, Szlovákia
Az angolszász liberális modell és a konzervatív európai modell különbségei nagymértékben éreztetik hatásukat a jelzáloghitelezés és a lakáspolitika szabályozásában. Az amerikai, és az angol jelzáloghitel-piac is messzemenõen liberalizált. Már a piac modelljeinél is láthattuk a különbséget.
Az amerikai rendszernél a hitelek hitelnyújtó általi finanszírozása sokkal kevésbé korlátozott, mint a német modellnél. A hitelnyújtó továbbadja hitelét, amelyet a másodlagos piacon értékpapírosítanak, szinte függetlenítik a hitelnyújtót a hitel finanszírozásától. A német modellben pedig szigorú szabályokhoz kötött módon zajlik a jelzáloglevél-kibocsátás. Mivel az európai országok legnagyobb része inkább a német modellre építve alakította ki jelzáloghitel szabályozását, ezen a téren a konzervatív politika jellemzi Európa országainak nagy részét.
Ugyanez a tendencia figyelhetõ meg a lakáspolitika területén is. Az angolszász modell kevés lakástámogatási elemet alkalmaz, egyáltalán nem folytat intervencionalista politikát a lakáspiacon.
Inkább a piaci mechanizmusokra épít. Garancianyújtással kíván kedvezõbb feltételeket teremteni a piaci hitelfelvételhez. Az egyetlen intervencionalista eszköz, amely például Nagy-Britanniában igen jelentõs szerepû, a lakbértámogatás. Tipikusan ezen országokban jelentõs a bérlakásszektor részaránya, a szegényebb rétegek számára ezek az elérhetõ, megfizethetõ ingatlanok, számukra különféle lakbér-támogatási formákat alkalmaznak.
Az Európai országok – Nagy-Britanniát kivéve – inkább az intervencionalista lakáspolitikát követik. Nagyszámú és változatos típusú eszközökkel kívánják állampolgáraik lakhatását támogatni. Késõbb kifejtem még, hogy Belgium az egyetlen a térségben, aki nem követi ezt a trendet. A szociáldemokrata jóléti modell hatása érezhetõ Dánia és Svédország esetében. Mindkét országban bonyolult, szerteágazó eszközrendszerrel avatkoznak be a lakáspiac életébe, és mindkét ország jelentõs méretû szociális bérlakásszektorral bír. Bár az utóbbi években a lakáspolitikai kiadásokat e két országban is csökkentették.
Az átmenet országait külön csoportba soroltam, ugyanis itt helyzetüknél fogva sajátos lakáspolitika alakult ki, vagy van kialakulóban. Jellemzõi a késõbbiek során kifejtésre kerül. Az államháztartási
rendszer méretének és a költségvetési hiány csökkentésének igénye, illetve a leromlott lakásállomány, a lakáshiány, és az állampolgárok alacsony jövedelmi szintje ellentmondása között próbálnak egyensúlyt teremteni.
A Wilensky-féle jóléti rendszerek csoportosítása a reziduális és az univerzális modellt különbözteti meg. A reziduális modell, amelynek tipikus példája az USA, piaci eszközökkel a szegényekre koncentráló jövedelemigazoláshoz kapcsolódó közösségi segélyprogramokat mûködtet. Az univerzális, amely Svédországra jellemzõ, minden állampolgárra kiterjed, és nem piaci eszközöket alkalmaz. Ha az egyes országok lakáspolitikáját e két csoportba szeretnénk besorolni, akkor a következõ csoportosítást készíthetnénk el:
- a reziduális modell jellemzõivel bíró lakáspolitika: USA, Magyarország, Dánia, Franciaország, Németország
- univerzális modell jellemzõivel bíró lakáspolitika: Svédország, Ausztria, Szlovákia
Mint említettem a társadalmi jólét egyik fontos elemét képezi a lakhatás, illetve az ehhez kapcsolódó kiadások (bérleti díjak, hiteltörlesztések, közüzemi díjak, stb.), amelyek a háztartások rendelkezésre álló jövedelmének jelentõs részét kötik le. A lakóingatlanok árváltozásai, a bérleti díjak, és a jelzáloghitel kamatok változása nagy hatással van az aggregát keresletre és az inflációra, és fontos szerepet játszanak a monetáris politika transzmissziós folyamatában. Fel kell tárni a monetáris politika lakáspiacra gyakorolt hatását, illetve a lakáspiac változásainak gazdaságra gyakorolt hatását, ugyanis az ingatlanpiac fellendülése a gazdaságra pozitívan hat, ezzel párhuzamosan e piac sokkjai és visszaesései akár drasztikus hatással is lehetnek a gazdaság fejlõdésére.
A jelzáloghitel-piac és a lakáspiac kölcsönös kapcsolata is fontos szempont. Kölcsönös hatásuk van egymásra, illetve a monetáris politikával is kapcsolatban állnak.
A lakáspiacnak a gazdasági kínálatra is jelentõs befolyása van, különösen a munkaerõ mobilitására, a hozzá kapcsolódó tranzakciók magas költségei akadályozzák a munkaerõ mobilitását.
6.1 Demográfia
Az európai országok demográfiai folyamataikban számos hasonlóságot mutatnak. A III./6.
melléklet táblázatából látható az egyes államok népességszáma, illetve annak változása. Általában növekvõ népességszám – Csehország és Magyarország kivételével - jellemezte az elmúlt 20 évben az európai nemzeteket. Ennek mértéke azonban nagyon eltérõ képet mutat. Írország, Görögország és Hollandia tartja vezetõ szerepét. Azonban több országban is a nagyarányú nettó bevándorlás következtében kapott lendületet a népességszám növekedése.
A bevándorlás, illetve az elvándorlás is hatással lehet a lakáshelyzetre, lakáspolitikára. Meg kell különböztetnünk az országon belüli, és az országok közötti vándorlást.
Az államon belüli vándorlás jellemzõje, hogy a lakosság egyre inkább a már amúgy is nagy népsûrûséggel rendelkezõ nagyvárosokba áramlik, oda, ahol a munkalehetõség biztosított, amelynek következtében a vidéki, illetve gazdaságilag kevésbé fejlett régiók esetében a települések elnéptelenedésével kell számolni. Így az elmaradott régiókban növekszik az üres lakások aránya, a fejlett városokban, pedig zsúfoltság alakul ki. E városokban a betelepülõk megemelik az ingatlanok keresletét, és mivel a kínálat ezzel nem, vagy csak késve tud lépést tartani, az árak is növekedésnek indulnak. Írországban és Franciaországban például jelentõs a vidékrõl városokba áramlás, Svédországban a déli, fejlett területek felé vándorolnak a lakosok. Németországban a rendszerváltozás után tömegek áramlottak a keleti régiókból a nyugati tartományokba, melynek következtében a keleti megyékben ugrásszerûen megnõtt az elnéptelenedett lakások aránya. A III/15-16. ábrák alapján látható, hogy hazánkban is jelentõs a városokba áramlás. Az országon belüli vándorlás tekintetében a fõvárosunk még mindig fõ célpontként szerepel, de ha megnézzük az adatokat, jól látható, hogy a Budapestrõl elvándorlók száma már magasabb, mint az odavándorlóké az állandó vándorlás tekintetében. A vidéki városok is hasonló helyzetben vannak, nettó
„elbocsátók”.
Az államok közötti vándorlás nettó adatait a III./7. ábra mutatja. Irányát tekintve látható, hogy Írország esetében egészen a 90-es évek végéig jelentõs mértékû kivándorlás volt jellemzõ, amely az ezredfordulón gyökeresen megváltozott, ez újszerû jelenség a kis országban; mind a mai napig Lengyelország esetében figyelhetõ meg nagyarányú (13,8 ezer fõ) kivándorlás. A többi ország nettó befogadó. A nettó vándorlás lakosságszámhoz viszonyított arányát tekintve a legnagyobb befogadó Spanyolország (10,4‰), õt követi Luxemburg (4,6‰), majd Belgium (3,7‰).
Ausztriában régóta magas a vendégmunkások, az ideiglenesen az országban tartózkodók aránya. A bevándorlók többnyire az olcsóbb magán bérlakásokat tudják megfizetni, és mivel a lakbér- és lakástulajdonosi támogatásokból csak az állampolgárok részesedhetnek, õk kiszorulnak a támogatások körébõl. A bevándorlás 1995-ig tartó növekvõ hulláma megnövelte a népességszámot, 95-re a népesség 9%-a nem állampolgár állandó lakos volt (csak Németországban volt magasabb ez az arány Európában). Ez évben szigorították a bevándorlási szabályokat, és több külföldinek megadták az állampolgárságot is, hogy segítsék társadalmi beilleszkedésüket. A bevándorlási hullám, és a 91-94 között tartó népességszaporulat túlkeresletes lakáspiacot hozott létre, amelynek következtében megemelkedtek a lakásárak. Ezt a lakástámogatásokkal is fokozták, vonzó befektetéssé tették az ingatlanokat. Ma már óvatosak a lakásvásárlók, és ez tompítja a jövõbeni esetleges fellendülések hatásait. Németország és Ausztria az új bevándorlási hullámtól félve hétéves
Görögországban a bevándorlók általában rossz lakáskörülmények között élnek, társadalmi problémákat okoznak, de az állam keveset tesz az alacsony jövedelmûek helyzetének javításáért.
Olaszországban a bevándorlás az összlakosság 2%-át teszi ki, képes ellensúlyozni a népességszám csökkenését is, mégis itt a legalacsonyabb a külföldiek aránya Európában.
Hollandiában sokáig nagy mértékû volt a bevándorlás, 2001-ben ez a lakosság 0,4%-át tette ki, azóta szigorították a feltételeket, jelenleg 2,2 ezrelék az aránya.
Minden európai országot érintõ problémát jelent a népesség elöregedési folyamata. Ez a demográfiai folyamat eltérõ ütemben ugyan, de az összes államban kialakulóban van. Hatását elsõsorban a nyugdíjrendszerrel és egészségüggyel kapcsolatban vizsgálják azonban más területeken is, így a lakáspolitikában is kihívást jelent, új megoldások kidolgozását kívánja meg.
Ennek hatására átalakul a kereslet szerkezete. Új lakást inkább a fiatalok építenek, így ennek aránya várhatóan csökkeni fog, ahol a bevándorlók aránya magasabb, ott a külföldiek lakásépítéseinek aránya megnõhet. Az idõsebbek már inkább a minõségre helyezik a hangsúlyt, kellõ tõkével is rendelkeznek, õk várhatóan az egyedi igény szerinti építkezések arányát fogják megnövelni, illetve várhatóan egyedülállóként kisebb alapterülettel is meg fognak elégedni, így csökkeni fog a lakások átlagos alapterülete. Az elöregedés hatására a lakhatás kevésbe fog függni a munkahelytõl, inkább a rokoni és baráti kapcsolatok fogják meghatározni.
Ausztriában a bevándorlás megnövelte a fiatal lakosság arányát, de az elöregedõ társadalom miatt a költségvetésnek várhatóan növelnie kell majd kiadásait.
Belgiumban elindult az elöregedés folyamata, de ez nem olyan gyors ütemû, mint más EU-s országokban, csak 2010. után várnak jelentõs növekedést e téren.