A hazai és a nemzetközi jelzáloghitelezés összehasonlítása

Eltér az egyes országok jelzáloghitelezési gyakorlata és szabályozása. A német modell a jelzáloglevelekre épít, melyet azon jelzálogbankok bocsátanak ki, amelyek a hitelt is nyújtják. Az amerikai rendszer pedig a jelzálog alapú értékpapírokra épít, amelyet a másodlagos kibocsátók bocsátanak forgalomba.

Eltérõ a két rendszerben a behajtás kérdése. A német rendszer – így a hazai gyakorlat is (Ptk.

Jelzálogjog) - eleve semmisnek tekinti a jelzálogjog jogosultjának tulajdonszerzését, az amerikai jog pedig a hitelnyújtással tulajdonképpen a bank tulajdonába adja az ingatlant, aki azt különösebb bírósági procedúrák, illetve árverés nélkül az adós nemfizetése esetén eladhatja.

A német gyakorlatban minden banknak megengedik a betétgyûjtést, így a magán jelzálogbankoknak is, amelyek saját tõkéjük ötszöröséig gyûjthetnek így forrást. A közhasznú jelzáloghitel-intézetek viszont nem folytathatnak betétgyûjtési tevékenységet. Hazánk ez utóbbi bankcsoport szabályozása alapján dolgozta ki jogszabályrendszerét, így hazánkban csak értékpapír-kibocsátás útján szerezhetnek forrást a jelzálogbankok. A kibocsátott jelzáloglevelek Németországban bemutatóra szóló, forgatható hosszú lejáratú papírok, hazánkban névre szóló változat is létezik.

Eltérõ a nyújtott hitel mértéke. A német modellben leszabályozzák a hitelfedezeti érték számítás módját, és az ingatlan átlagos értékét veszik alapul, az amerikai rendszerben pedig mindig az ingatlan maximális értéke a kiindulási alap.

Az adós nemfizetése esetén más-más módon juthat a hitelt nyújtó jogos követeléséhez mind német, mind az angolszász modell, mind pedig Magyarország esetén. Németországban ilyen esetben a jelzálogbank aukción vagy felszámolással szerezhet érvényt jogos követelésének. Az aukción a bíróság ítélete szerint eladják az ingatlant, és a ingatlanlapon történõ bejegyzések sorrendjében kerülnek kielégítésre a követelések. Felszámolás esetén az ingatlan hasznosításából eredõ hozamokat (bérleti díjak, lízing díjak) is átveszi a bírósági felszámoló, és a követelések rendezésére fordíthatja. Az angolszász modell esetében az adós nemfizetése esetén a bank szabadon eladhatja az ingatlant, vagy árverésre bocsáthatja azt, anélkül, hogy bírósági eljárásra kerülne sor. A magyar gyakorlatban a Polgári Törvénykönyv eleve semmisnek tekinti a jelzálogbejegyzõ tulajdonszerzését. A háborúig a jelzálog hitelintézetek nyilvántartása közhitelesnek minõsült, a hitelezõk közvetlenül vezethettek az adósok ellen árverést, napjainkban azonban bírósági végrehajtási eljárás szükséges a követelés érvényesítéséhez. A bírósági végrehajtásról szóló 1994.

évi LIII. törvény (Vht) 170.§ (2) bekezdése értelmében a jelzálogjoggal biztosított több követelés esetén a követeléseket a jelzálogjogok bejegyzésének sorrendjében kell kielégíteni.

Egy jelzáloghitel-rendszer akkor mûködik jól, ha alacsony és állandó kamatszint mellett lehet hosszú távra hiteleket felvenni, hazánkban ez a feltétel még nem alakult ki. Egy háztartás, ha jövedelmei 30%-át törlesztésre fordítja, akkor évi jövedelme 3-3,5 szeresét veheti fel hitelbe.

Nálunk ez az összeg egy lakás értékének 40%-ára elég, Nyugat-Európában és Amerikában 1,5 szeresére.

Németországban csak közhasznú bankok és a magán jelzálogbankok bocsáthatnak ki jelzáloglevelet – a kölcsönöket saját portfoliójukban tartják, és nem adják tovább más intézményeknek.

Az amerikai rendszerben a jelzálogkölcsönök értékpapírosítása kapcsán a kölcsönök adásvétele sokkal szélesebb körû, az értékpapírok sok áttételen keresztül egyre messzebbre kerülnek a tényleges vagyonbiztosítékuktól.

A követelések megvásárlásának Hpt-ben megfogalmazott lehetõsége a jelzálog-finanszírozás másodlagos piacának megteremtésére irányuló elsõ lépésként értelmezhetõ. A követelések megvásárlásának lehetõségével itt kombinálja a törvény a kétszintû amerikai rendszer bizonyos elemeit, az egyszintû német rendszerrel.

A hazai jelzáloglevél-kibocsátás aránya az európai uniós piacon elenyészõ. Az I. melléklet 16.

ábráján jól látható, hogy az összes újonnan csatlakozott állam együttes piaci részesedése is csak 0,4%-os, bár ez utóbbi államok közül a magyar piac mérete messze a legnagyobb. Az európai jelzáloglevél-kibocsátás 2003 végén elérte az 1540 milliárd eurót.

Még sok területen van lemaradásunk a fejlett jelzáloghitel-piaccal rendelkezõ országokhoz képest.

Egyelõre a fejlõdése ellenére visszafogott a magyar piac. A kamatszint csökkenése következtében várható a piac felélénkülése.

4 JELZÁLOGHITEL-PIACOK AZ EURÓPAI UNIÓBAN, ÖSSZEHASONLÍTÓ ELEMZÉS

A tõkepiacok egységesítési folyamata nagyon elõrehaladott az Európai Unióban, a jelzáloghitel-piacok területén azonban még ez a folyamat nem igazán indult meg. Nincs semmilyen közös szabály vagy direktíva, amely a jelzáloghitel-piacokat közösségi szinten szabályozná. Az Európai Unió elfogadta, és bevezette a Bázeli Megállapodás tõkemegfelelési szabályait, azóta ez szabályozza az EU-s pénzügyi és hitelintézetek tevékenységét. A megállapodás néhány pillére megemlíti ugyan a jelzáloghiteleket, de konkrét szabályozást nem fogalmaz meg rájuk vonatkozóan. A jelzáloghitel-piacok tagállami szinten szabályozott pénzügyi piacok. Közösségi szabályok csak közvetetten vonatkoznak rájuk.

Nagyon különböznek a tagállamok jelzálog-piacai, eltérnek mind az árazás, mind a termékkínálat, mind pedig a szabályozás területén. A jelzáloghitel-piacok folyamatosan növekednek. Gyorsan fejlõdõ piacok annak ellenére, hogy szabályozásuk nem egységes.

Az elmúlt tíz évben gyorsan nõttek a jelzáloghitel-piacok az Európai Unió tagállamaiban. E növekedés fõ motorjait a csökkenõ kamatok, a növekvõ jövedelmi várakozások, és a hitelintézetek egyre rugalmasabb, egyre szélesebb termékskálát felmutató kínálata jelentették. E hatások következtében azon háztartások is hitelhez juthattak, amelyek ez idáig a hitelfelvétel korlátaival szembesültek. A megnövekedett hitelkínálat az ingatlanok árait növekedésnek indította. Ennek hatására felértékelõdött a háztartások ingatlanvagyona, amely következtében a hitelbiztosítéki érték is megemelkedett. Ez a jelzáloghitel-piacra visszahatva a hitelállomány további növekedését eredményezte.

A csökkenõ kamatok és a növekvõ lakásárak által teremtett extralikviditás lakáspiaci boomhoz vezethet - és vezetett is számos országban -, ha kellõ idõben nem fékezik meg a növekedést az ingatlanpiaci buborék kipukkadhat, amelynek negatív hatásait nemcsak a háztartások, hanem a bankrendszer is megérezheti.

A tapasztalatok azt mutatják, hogy számos EU országban a hitelciklusokat sokszor a lakásárak fluktuációja okozta. Az okozott eladósodottság megnövelte a háztartások jövedelmi sokkokkal és kamatlábakkal szembeni sebezhetõségét, és még a hitelintézetek stabilitására is hatással voltak.

Ennek tükrében meg kell fontolni a háztartások további eladósodásának növelését, és a kockázatbecslési eljárások fejlesztését.

A jelzáloghitel-piacokra nem jellemzõ, hogy a helyi piacon egy másik tagállamban bejegyzett hitelintézet jelenik meg, vagyis a külföldi pénzintézetek jelenléte, a határon átnyúló szolgáltatások szerepe nem jelentõs, bár az igaz, hogy jelzálogleveleket bármely tagállam jelzálogbankjai

kibocsáthatnak euróban, az európai tõkepiacokra. Tehát e piacok nemzeti szintû szabályozással, kockázatbecsléssel és folyamatos piacelemzéssel kordában tarthatók.

4.1 Ingatlanpiaci buborékok

Az ingatlanpiac velejáró tökéletlen tulajdonságai – tökéletlen informáltság, kínálat merevsége – valamint a tökéletlen pénzügyi piac megléte lehetõvé teszi, hogy az ingatlan tényleges (piaci) árai eltérjenek a valós (reális) ártól.

Ha az ingatlanpiaci kereslet és kínálat nincs egyensúlyban, elõfordulhat, hogy az ingatlan ára átmenetileg vagy tartósan eltér a tényleges értékétõl. Túlkínálatos piac esetén az árak akár a tényleges érték alá is eshetnek. A túlkínálati pozíciót általában az ingatlan rossz fekvése, vagy esetleg valamilyen nem kívánatos környezeti feltétel okozza. Például a nagyfeszültségû vezetékek közelében lévõ telek ára a rendkívül csekély kereslet miatt alacsony szinten maradhat. Ha nincs kereslet, hiába ér sokat a terület, az árszint alacsonyan fog kialakulni.

Az is problémát okozhat, ha a piaci árak tartósan az ingatlan tényleges értéke felett alakulnak ki, mert a végsõkig felpumpált árak hirtelen visszaeshetnek. Ennek hatására a magas piaci árak alapján megállapított hitelbiztosítéki értékek hirtelen túlértékeltekké válhatnak, amely növeli a pénzintézetek kockázatos hitelállományának arányát. Ez a hitelfelvevõk nagyarányú nemteljesítése esetén akár a bank mûködését is veszélyeztetheti. Állami beavatkozás nélkül a gazdaságba is begyûrûzhet a hatása.

A befektetõk túlzott bizalma az árakat az elõállítási költségek fölé emelheti. Az ilyen elhajlásokat a hatékony piac helyre tudja hozni, de tökéletlen piaci feltételek mellett kialakulhatnak egyensúlytalanságok.¹⁵ Az ingatlanárak túlzott növekedése vezethet el az ingatlanpiaci buborékok kialakulásához. Addig nincs probléma, amíg a buborék stabil. Ha azonban a befektetõk bizalma meginog, és tarthatatlanná válnak az optimizmus által az egekbe szökõ árak, akkor összeomolhat a rendszer. A történelem során ez már több országban is elõfordult, érett, fejlett gazdaságokban is.

Érdemes az intõ jelekre odafigyelni, és megakadályozni a buborékok kialakulását.

Más termékek piaca esetén azért kisebb a buborék kialakulásának az esélye, mert a termin ügyletek, az ügylettípusok számának növelésén és jellemzõin keresztül csökkentik a kockázatot. Az ingatlanpiacon hiányoznak a futures és az opciós ügyletek. A termin áraknak, árfolyamoknak van egy elõrejelzõ funkciója, mégpedig úgy, hogy közvetítik a piac várakozásait az adott termék jövõbeni várható áraival kapcsolatban. Mivel az ingatlanpiacon ezen ügyletek hiányoznak, a piaci szereplõk képtelenek a többi szereplõ, vagyis a piac várakozásairól információt szerezni. Az egyetlen információforrást a promt árak jelentik számukra. Ezrét az optimista befektetõk mindaddig

bíznak a piacban, amíg az árak nõnek és finanszírozási forrásokhoz tudnak jutni (pl.:

jelzáloghitelhez). A hosszú építkezési idõ pedig nem engedi, hogy a kínálat „válaszoljon” a kereslet növekedésére, így az árak egy bizonyos ideig védetten nõhetnek. Ez a folyamat vezethet el az ingatlanpiaci buborék kialakulásához.

A mesterségesen felpumpált ingatlanárak pedig, mint azt már említettem, kockáztathatják a bankrendszert. Elsõsorban azokban az országokban jelenthet ez problémát, ahol az ingatlanpiac finanszírozását legnagyobb részben a kereskedelmi bankok végzik. Ilyen piac jellemzi hazánkat is, és például ilyen jellemzõkkel bír a kínai ingatlan pénzpiac is. Problémát jelenthet az is, hogy ha közvetlenül nem is a bankszféránál koncentrálódik az ingatlanpiac finanszírozása, a bankoknak mégis jelentõs tulajdoni részesedése van az egyéb ingatlanfinanszírozási intézményekben, mint például az ingatlanalapokban. Ilyenkor az utóbbi intézményeken keresztül közvetetten ugyan, de begyûrûzhet a válság a bankszektorba. Ilyen folyamat indult el Japánban 1995-1996-ban.

Az egyik legjelentõsebb ingatlanpiaci buborék és ennek nyomán kialakuló bankválság Norvégiában volt, ahol elõször a használt lakások piacán indult áremelkedés, majd ezt fokozta a kereskedelmi ingatlanok árának növekedése. A buborék kipukkadt, a bankok biztosítékainak értéke több mint harmadával csökkent, és ez a bankrendszer válságához vezetett.

Az ingatlanpiaci buborékok kialakulását, illetve hatásainak begyûrûzését a bankszektorban szigorúbb törvényi szabályozással lehet megelõzni. Mindegyik országban, ahol az ingatlan árának emelkedésébõl pénzügyi zavarok következtek be, a buborék kipukkadása után a szabályozási rendszert szigorították.