ÉS BÉRLETE*
BURGERNÉ GIMES ANNA
A szocialista nagyüzemi mezőgazdaságban nem volt ára a földnek, és földbérlet is csak csökevényesen, a tsz-tagok kisajátított földjéért fizetett alacsony földjáradék, illető- leg egyes tsz-tagok részidős egyéni gazdálkodásához való földjuttatás formájában fordult elő.
A földterületek privatizálása alapot teremtett a piaci földforgalom és földbérlet meg- indulásához. Bár a földpiac még csak csírájában létezik, nemcsak a gyakorlatban, hanem elméletben is fel kell készülnünk várható fejlődésére.
Jelen tanulmány a mezőgazdasági földek árának és bérletének az elméletével és nem- zetközi tapasztalataival foglalkozik. Ezzel összefüggésben áttekinti a legújabb külföldi irodalmat.
A FÖLDÁR
A közgazdasági elméletek a föld árát a földjáradékból vezetik le és azt tőkésített jára- déknak tekintik. A földjáradék-elméletek történetileg a klasszikus és neoklasszikus isko- lák elméletei szerint különülnek el. A klasszikusok alapozták meg a különbözeti, a hely- zeti és az abszolút járadék elméletét. D. Ricardonál már megjelent az azonos földterüle- ten történő munkaráfordítások utolsó egységnyi ráfordításáénál nagyobb, a korábbi ho- zamokból eredő járadék fogalma is, amely a neoklasszikus járadékelméletek előfutárának tekinthető. A neoklasszikus elméletekben keveredik a termelési tényezők beszámítási elméletéből fakadó munka-, tőke- és földhozadék-fogalom a Ricardo-féle áron felüli különbözeti járadék fogalmával. Egyes elméletek azonos jellegűnek tekintik a földhoza- dékot és a tőkehozadékot.
Bármilyen elmélet kapcsolódjék is a föld árához, a piaci forgalomban és az ahhoz kapcsolódó gyakorlati értékelésben azt tőkeként kezelik. A föld eladásakor és vételekor az átlagos, valamennyi tőkére érvényes tőkehozadékot tartják szem előtt. A beruházó azonos (tól-ig) sávban mozgó határhozamot követel meg a beruházás bármilyen formá- jától, legyen az működő tőke vagy föld, ellenkező esetben más beruházásra fordítja tőkéjét.
* A szerző köszöneteét fejezi ki az OTKA TO 12726, TO 13903 számú és az OKTK 952/95 számú kutatási támogatásáért.
a) Az árat meghatározó hozadéki tényező. A tőkejavak árát nem elsősorban keresle- tük és kínálatuk, hanem hozamuk kereslete és kínálata határozza meg. Keresletük szár- mazékos kereslet. Kínálatuk rövid távon általában korlátozott, és ezért rugalmatlanul reagál a keresleti változásokra.
A földnek mint tőkének kínálata hosszú távon is korlátozott. A kínálat korlátja nem- csak makroszinten jelentkezik, ahol abszolút mértékű, hanem mikroszinten is. A kínálat és a kereslet helyhez kötött. Termőföldet általában csak a helyi gazdálkodók vásárolnak, városi vagy városközeli telkeket pedig többnyire a helyi lakosok. A helyi forgalom is csekély. Angliában például a mezőgazdasági földterület alig 1 százalékát forgalmazzák évente. [1]
A kereslet és a kínálat származékos volta, korlátozottsága és nehézkessége miatt a földárak lassan reagálnak a kereslet és a kínálat változásaira. Az árrugalmasság kicsi. [2]
Nagyobb viszont a kereslet jövedelemelaszticitása, mivel a növekvő jövedelmek ösztön- zik a földvásárlást, a csökkenők visszatartják. [3]
A tőkejavak termékeikben megtestesülő hasznosságából következik, hogy áruk egyenlő marginális hozadékuk diszkontált jelenértékével. [4] Ez valamennyi beruházásra – földre és tőkére egyaránt – vonatkozik. A föld viszonylag alacsony jövedelméből, abszolút szűkösségéből és a keresletnél kisebb kínálatából adódik, hogy hozadékának diszkont tényezője, illetőleg tőkésítési tényezője viszonylag alacsony, megtérülése lassú és tőkeára viszonylag magas.
A tőkehasznosítás alternatív lehetőségei miatt a földár nem feltétlenül az aktuális, ha- nem a legjobb lehetséges hasznosítás függvénye. [5]Az alternatív hasznosítás azt fejezi ki, hogy mire lenne legjobban hasznosítható az illető földterület (például a szántó telek céljára vagy üvegházi termelésre városok közelében), ha nem a jelenlegi célra hasznosí- tanák. Ez többnyire a környező földek hasznosításától függ. „A föld járadéka a föld leg- magasabb latens opportunity cost-ja”. [6](Megjegyzendő, hogy a modern elméleti iroda- lomban összeolvad a járadék és a jövedelem fogalma. Gyakran a földhasznosításból származó teljes nettó jövedelmet tekintik járadéknak és nemcsak a működő tőke hozadé- kának levonása utánit.)
A legjobb alternatív hasznosítási lehetőségből következik, hogy a föld árát nemcsak a föld hasznosítása, hanem az általános tőkekamatláb alakulása is befolyásolja. A keynesi elmélet szerint [7],ha csökken a tőke jövedelme és ára, nő az értékpapírok kamatlába és megfordítva, azaz a kamatot a jövedelem határozza meg.
A föld jövedelmének vagy a jövedelem járadék részének változása ugyancsak ellenté- tes hatást gyakorol az árra. Ha alacsonyabb a járadék, illetve a nettó jövedelem, akkor magasabb lesz a földár, ha pedig magasabb a járadék, akkor alacsonyabb. (Ha valamely 100 névértékű értékpapír kamata 20 százalékról 10 százalékra csökken, akkor értéke:
20/10×100=200-ra nő. Ha a növénytermelés jövedelme 5 százalékról 2 százalékra csök- ken, akkor a tőkésítési együttható 20-ról 50-re nő és 1000 forint járadék tőkeérté- ke 20 000-ről 50 000-re.)
A végtelen kamatozású tőke értéke, illetve ára (C) képletben kifejezve:
( )
J r100 C=ahol J a tőke éves hozama (a föld esetében járadéka), r a kamat.
A föld járadékokból diszkontált t időpontú jelenértékének általános képlete végtelen kamatozású tőke esetén:
( )
11
0
1 1
+
∞ +
∑
=⎢⎣ ⎡ + ⎥⎦ ⎤
=
ti i
t
J
C r
ahol:
Jt – a gazdálkodás jövedelme vagy járadéka t időpontban, r – kamatráta,
i – i-edik év.
Ha a kamat megváltozik, r1 lesz, akkor a tőkeérték C1-re módosul:
C1=r r C1
Míg tehát, az ésszerű várakozás alapján a mezőgazdasági reáljövedelem (az inflációt kiszűrő jövedelem) visszaesése, illetve a föld reálkamatának csökkenése esetén a föld- áraknak is csökkenniük kellene, a valóságban ellenkező lehet a változás, illetve a válto- zás gyakran olyan késedelemmel következik be, amikor a jövedelem-változás már ellen- kezőjére fordul.
A földjövedelmek és járadékrészük, továbbá a földárak mozgásának aszinkronját már többen megfigyelték. F. Aereboe [8] német agrárközgazdász már a XIX. század végén megállapította, hogy a földárak jóval nagyobb mértékben emelkednek, mint a mezőgaz- dasági nettó jövedelmek. Ezért javasolta, hogy az értékbecslésnél ne a járadékból, hanem a piaci földárakból induljanak ki.
A földárak, a tényleges járadékok, illetőleg bérleti díjak és a közgazdasági, azaz a reziduális járadékok alakulásának egymástól való eltéréseit C. Clark [9]történeti vissza- tekintésben vizsgálta. Megállapította, hogy a napóleoni háborúk idején a magas mező- gazdasági termékárak és járadékok, továbbá növekvő kamatlábak mellett csökkentek a tőkésített járadékok, azaz a vizsgált földek értékei. 1880 és 1910 között alacsony föld- árak magas bérleti díjakkal jártak együtt. 1933 után a járadékok gyorsan nőttek, a föld- árak viszont nem tartottak lépést a növekedéssel. 1947 és 1957 között a magas járadékok szintén nem tükröződtek a földárakban. C. Clark azonban nem az előbbiekkel magyaráz- za az eltéréseket, hanem olyan tényezőkkel, mint a földtulajdonnak a földbérletnél maga- sabb társadalmi elismertsége, a föld vagyoni biztonságot nyújtó volta, a földtulajdonhoz fűződő vadászati jog és egyéb szórakozási lehetőségek, a földdel kapcsolatos adóked- vezmények, a politikai változások és a bérleti és bérleti díj szabályozások.
Az alternatív tőkehasznosítás kamatának változása a sajátéhoz hasonló fordítottan arányos változást fejt ki a földárak alakulására. R. E. Just és J. A. Miranowkski [10]az egyesült államokbeli farmárak 1963 és 1986 közötti alakulásával, J. Daouly és M. P.
Demoussis [11]pedig az 1960-as és 1980-as évek közötti görögországi farmárak változá- sával bizonyították, hogy a földárakat nem is elsősorban a földjáradékok, illetve a farm- hozamok, hanem a nemzeti reálkamatok változása befolyásolta a vizsgált időszakokban.
Az Egyesült Államokban a farmárak 1970-es évek eleji emelkedését a szerzők modellje szerint részben az infláció emelkedése, részben a reálkamat csökkenése magyarázza.
1981–1982-ben csökkent az infláció és nőtt a reálkamatláb, így 1982-ben csökkentek a
földárak. A görögországi földárak szintén az 1970-es években nőttek és az 1980-as évek elején csökkentek, a szerzők szerint az alternatív beruházások reálkamatainak csökkené- se, illetve növekedése következtében. A kamatok csökkenése a föld felé, növekedése pedig a földtől elterelte a keresletet. Mindkét szerzőpáros úgy véli, hogy a földárak vál- tozása ellentétes a mezőgazdasági jövedelmek változásával szembeni várakozással (ár- növekedés a jövedelmek csökkenése és árcsökkenés növekedésük idején).
b) A föld kereslete és kínálata. A járadék, illetve földjövedelem és földár ellentétes irányú változását a föld kereslete és kínálata ellensúlyozza: ha alacsony a mezőgazdaság jövedelmezősége, akkor csekély a föld iránti kereslet, és az lenyomja a földárakat; ha magas a jövedelmezőség, akkor növekszik a föld iránti kereslet, és emelkednek a föld- árak. Hogy melyik hatás érvényesül jobban az a körülményektől, időtől és helytől, to- vábbá a tendenciák tartósságától függ.
Az 1980-as évek elejének recessziója, az országok eladósodása például az Egyesült Államok mezőgazdasági exportjának jelentős csökkenéséhez vezetett. Az ezzel kapcsola- tos mezőgazdasági jövedelemcsökkenés és a farmok adósságának megugrott kamatlába számos farmert farmjának eladására kényszerített. A növekvő földkínálat (ami erőteljes földkoncentrációt idézett elő) lenyomta a földárakat. [12]K. Govindan és Ph. M. Raup [13] Minnesotára vonatkozó számításai szerint a földárak 1980 és 1989 között 58 száza- lékkal csökkentek.
Az 1967-es fogyasztói árindexszel deflált földárak Minnesotában
Év Dollár/hektár Év Dollár/hektár 1980 534 1985 268 1981 502 1986 198 1982 470 1987 164 1983 433 1988 198 1984 406 1989 226
Az időleges árcsökkenések ellenére a tartósabb tendencia az áremelkedés. A föld kor- látozott rendelkezésre állása miatt a földkínálat csekély. A mezőgazdasági termelés haté- konyságának és jövedelmezőségének növelése érdekében ugyanakkor viszonylag sokan kívánnak földet venni és bővíteni akarják gazdaságukat. A kínálatnál nagyobb kereslet rendszerint magas földárakat kényszerít ki. Ennek a következménye, hogy a földhoza- mok, azaz járadékok tőkésítési együtthatója rendszerint jelentősen magasabb a működőtőke hozadékának tőkésítési együtthatójánál.
c) Az általános kamatszint hatása az árra. A föld, a mezőgazdaság relatíve alacsony jövedelmezősége miatt a lassan megtérülő vagyontárgyak közé tartozik. Angliában pél- dául, az Európai Unió (EU) viszonylag jól jövedelmező mezőgazdaságában, a mezőgaz- dasági tőkére jutó jövedelem 1977 és 1988 között 4,0 és 7,4 százalék között ingadozott, de a 8 százalékos inflációt figyelembe véve reálértékben negatívvá vált. [1] Ugyancsak Angliában az 1970-es és 1980-as évekre vonatkozó felmérések szerint a farmvásárlások megtérülése 14 és 89 év között ingadozott. Az átlag 25 év volt. [14]Németország nyugati részében átlagosan húszszoros tőkésített bérleti díjjal számolnak [15],de mint a követke- ző tábla adataiból látható, ennél jóval magasabb megtérülési idők is tapasztalhatók.
Egy hektár termőföld piaci ára és bérleti díja 1985-ben
Ország, mezőgazdasági A piaci ár A bérleti díj A bérleti díj a földár terület a termelői áron számított étkezési búza mennyiségében
kifejezve (tonna)
százalékában*
Német Szövetségi Köztársaság,
mezőgazdasági terület 78 0,8 1,1
Hollandia (1984)
szántó 67 1,0 1,5
gyep 63 0,8 1,3
Belgium
szántó 48 0,6 1,2
gyep 40 0,6 1,5
Spanyolország, szántó 47 0,4 0,8
Anglia, mezőgazdasági terület 30 0,7 2,4 Dánia, mezőgazdasági terület 26
Észak-Írország, mezőgazdasági
terület 26
Wales 20 0,4 1,9
Franciaország
szántó 16 0,4 2,3
gyep 13
Skócia, mezőgazdasági terület 13 0,5 3,7 Görögország, szántó (nagyrészt
öntözött) 2,6
*A pontosabb értékadatokból számítva.
Forrás: The agricultural situation in the Community, 1986. Report. Brüsszel. 1987.
Az alacsony jövedelmezőség és a hosszú megtérülési idő elriasztólag hat a külső be- ruházókra. A földtőke hozama a beruházott tőkékre jutó határhozam alsó szintjén mozog.
Ez az oka annak, hogy a mezőgazdasági földek forgalmának nagy része a mezőgazdasá- gon belül zajlik, azok között, akiket életmódjuk, szakértelmük és tradíciójuk a mezőgaz- dasághoz köt. A mezőgazdaságon kívüli alternatív tőkehasznosítás lehetősége korláto- zott. A földforgalom így is csekély. Angliában például – mint már említettük – a farmte- rületnek évente kevesebb mint 1 százaléka, az Egyesült Államokban pedig 2–5 százaléka cserél gazdát. [16]A vásárlások főként a meglévő birtokok területét növelik. Angliában például a földbérlők vásárolják nagyobb arányban a földet, de hasonló a helyzet az Egye- sült Államokban is.
d) Az általános gazdasági konjunktúra hatása. A földárakra jelentős hatást gyako- rolnak a magasabb vagy alacsonyabb jövedelemvárakozások. Ezzel kapcsolatos a politi- kai helyzet és a politikai kilátások befolyása is a jövedelmi helyzetre és a várakozásokra.
Fontosak lehetnek a regionális hatások. A gyorsan fejlődő régiókban (amelyekben rend- szerint nagyobb a népsűrűség és a földterületek iránti nem mezőgazdasági igény) maga- sabbak a földárak, a lassabban fejlődőkben alacsonyabbak. Bajorországban például átla- gosan 58 000 márkába került 1 hektár föld 1991-ben. Schleswig-Holsteinben pedig, ahol termékenyebbek a földek és síkvidéken fekszenek, 16 600 márkába. [15]
e) A föld elhelyezkedésének ármeghatározó szerepe. A piacokhoz, értékesítőhelyek- hez közelebb fekvő föld magasabb járadéka a klasszikus közgazdászok, közöttük első-
sorban Thünen munkássága óta ismert. Th. W. Schultz [17]a piaci előny elméletét to- vábbfejlesztve, azt a F. Perroux-féle elmélet alapján [18]a növekedési centrumokra is kiterjesztette. Eszerint a gyorsan fejlődő városi–ipari térségekben, ahol élénk a termelő- eszközök és a termékek kereskedelme, gyorsabban fejlődik a mezőgazdaság, mint má- sutt.
A mezőgazdasági termelési tényezők parciális hozadékán alapuló modellbe építette be Szűcs István [19] a föld helyzeti járadékának tényezőit. Az értékesítési helyekre történő szállítási távolságokat, továbbá a termelési körzetek lakosságának vásárlóerejét számszerűsítette a magyar gazdasági körzetekben. Azt találta, hogy a helyzeti járadék magasabb Budapest vonzáskörzetében, mint az ország más területein. Az eredmény különösen azért érdekes, mert a számítások idején Magyarországon a gazdaságok telephelyére megállapított, kötött árak voltak érvényben a mezőgazdasági termékek 70 százalékára. Ezeket az árakat tehát nem befolyásolták a szállítási költségek, de a gaz- daságoknak az élénk, nagy vásárlóerejű piachoz való közelsége, kiegészülve a termé- kek nem fix árú kisebb részének rövidebb szállítási távolságával, növelte a mezőgaz- dasági földeknek a fekvésüktől függő parciális hozadékát. Az eredmény Schultz emlí- tett megállapítását igazolta.
Bár a helyzeti előnyt vagy hátrányt a földjövedelem, illetve -járadék és annak tőkésí- tése is kifejezi, de a legjobb alternatív hasznosításból származó helyzeti jövedelmet és árat nem tükrözi. Az alternatív használat (opportunity price) főként a gyakorlati földérték becslése során válik fontossá. Ekkor számba jöhet a termőföldnek a tényleges hasznosí- tásnál jobb mezőgazdasági hasznosítása, vagy ha lehetőség van rá, a telekre, lakó- vagy üzleti házhelyre konvertálása. Ezek a tényezők az adott hasznosításnak megfelelő tényle- ges ár fölé emelhetik az árat. Habár a mezőgazdasági földterületeknek általában csak kis részét (Angliában például 0,1 százalékát [20])használják urbanizációs célokra, ez a ke- reslet mégis hatást gyakorol a mezőgazdasági földárakra.
f) A pihenési, sportolási lehetőségek. A pihenési, sportolási (például vadászat), hobbi gazdálkodási stb. földkereslet és a földtulajdon társadalmi presztízse szintén befolyásolja az árakat. [9]Az Egyesült Államokban 1957 és 1982 között a farmvásárlók több mint 30 százaléka nem gazdálkodó és a farmoktól távol élő volt. [21] Az 1970-es években elap- rózódás előzte meg az 1980-as évekbeli jövedelmezőségcsökkenés és eladósodás miatti nagyarányú farm-koncentrációt. Texasban például a rekreációs célú földvásárlások miatt 1974 és 1978 között 8 százalékkal csökkent a farmok átlagos mérete és 40 százalékkal nőtt a 70 acre-nél (1 acre=0,7 kat. hold) kisebb farmok száma. [22]
Magyarországon is az 1970-es évek életszínvonal-javulása idején kezdődött meg a tömeges telek- és kiskertvásárlás a nagyüzemi mezőgazdasági földterület rovására.
A nem mezőgazdasági célokra történő földhasznosítás iránti kereslet az egyik oka annak, hogy ahol az ilyen kereslet élénk, a kisebb földterületek ára magasabb és jobban nő, mint a nagyoké, mivel az ilyen kereslet főként a kisebb földdarabokra irányul. (Ezek árát a parcellázás költségei és a föld több darabban történő értékesítésének nehézsége is növeli.)
g) A kormányzati beavatkozások hatása. A földadók és a támogatások előbb-utóbb a földárakban testesülnek meg.( [4], [23], [5], [10])
A föld korlátozott volta és kizárólagos tulajdona miatt a földadó-változások előbb- utóbb a tulajdonosokra hárulnak. Az adónövekedés például csökkenti a járadékot és a
föld árát, a támogatások és a velük járó jövedelemnövekedés pedig földeladás vagy új, illetve megújított bérleti szerződés esetén a föld értékét és járadékát növeli. Különösen így hatnak a földterületre adott támogatások, mint például az EU-ban a kötelező parlagte- rületért járó kompenzálás, és a gabona, a cukorrépa, az olajosnövény intervenciós árai- nak csökkentése miatt fizetett területi kiegyenlítés. Így hatott az is, hogy az utóbbi évek- ben csak azok a gazdálkodók kaptak garantált árakat a gabonára, a cukorrépára és az olajosnövényekre, akik e növények termelésére szántóföldi kvótával rendelkeztek; szar- vasmarhára és juhra pedig azok, akiknek ilyen állatokra zöldterületi kvótájuk volt. Ezek a kvóták, valamint a kedvezőtlen természeti adottságú régiók üzemi támogatásai szintén földértéknövelők.
D. R. Harvey [24]modellszámítással bizonyítja, hogy az Európai Közösség agrárpoli- tikájával (CAP) összefüggő agrártámogatások következtében a földárak 46 százalékkal magasabbak Angliában, mint egyébként lennének, és a termelési támogatások 55 száza- léka a földtulajdonosoknak jut.
h) A technológia hatása. A technológiai fejlődés két módon hathat a földárakra. Az egyik hatás, hogy a fejlettebb technológia következtében magasabb a jövedelem és ez magasabb földárakban kapitalizálódik. [25] A másik, hogy a technológia fejlődése a termelésben alacsonyabb marginális és átlagköltségeket eredményez. Ennek következté- ben a költséggörbén magasabbra tolódik a költségoptimum. (Lásd a 1. ábrát.) Ez na- gyobb termelési mennyiséget igényel, amelynek létrehozásához nagyobb földterület szükséges. A föld iránti kereslet tehát megnő, és ezért is emelkednek a földárak. [26]
1. ábra. A technológiai változás hatása a termelési optimumra
I II D
C
B A
Munka Tőke
Az 1. ábrán az I. izokvant a meglévő technológiát, az A pont az adott költségek mel- letti optimális költségkombinációt ábrázolja. Ha nő a munkaerő költsége a tőke költségé- hez képest és nincs technológiai változás, akkor az új optimum az azonos izokvanton a B pontba tolódik el. Új technológia bevezetésével az új optimum a II. izokvant C pontjába tolódik. Az új technológia növeli a termelést, – ez pedig a föld állandó termelékenységét feltételezve – újabb földterület termelésbe vonását kívánja meg, és az optimumot a D pontba tolja.
i) Az inflációs hatás. Felgyorsuló inflációban a földárak általában jobban nőnek, mint az inflációs ráta. ([4], [10]) Govindan és Raup, említett számításai szerint a minnesotai reálföldárak az 1970-es olajválság utáni felgyorsuló inflációban 2,5-szeresükre növeked- tek. Ugyancsak az inflációnál nagyobb földáremelkedés volt tapasztalható ez időben az európai országokban.
A föld mint nem amortizálódó, el nem pusztítható tőke a kincsképzés eszköze lehet rendkívüli politikai és gazdasági események idején, amikor más befektetés bizonytalanná vagy veszélyessé válik. Ilyen például a felgyorsuló infláció. Ilyenkor a megnövekedett földkereslet (bármely, nem csupán mezőgazdasági célra) felhajtja a földárakat. Az inflá- ció csökkenése ugyanakkor csökkenti a keresletet. Többek között ezért is csökkentek az 1980-as években a földárak.
j) A népesség változása. Ez szintén kettős hatást gyakorol a földárakra. Ahol sűrűbb a népesség (és/vagy a mezőgazdasági népesség), ott a földdel szemben nagyobb az eltar- tási igény, és a nagyobb földkereslet miatt magasabbak a földárak, mint a kis népességű területeken. A növekvő kereslet következtében emelkedő földárak miatt a föld határkölt- sége magasabb lesz, mint a többi ráfordításé.
Az optimális költségkombináció helyreállítása érdekében a földköltség bizonyos nö- vekedési határán túl érdemes a földet más ráfordításokkal, – például műtrágyával – he- lyettesíteni. Ezzel szemben a ritkább népességű területeken, ahol kisebb a kereslet a föld iránt és olcsóbb a föld, az optimális költségkombináció azt kívánhatja meg, hogy a nö- vekvő műtrágyaköltségeket többlet földfelhasználással helyettesítsék, illetve, hogy a műtrágyával történő helyettesítés a földművelés nagyobb területre való kiterjesztése után történjék. [27](Lásd a 2. ábrát.)
A 2. ábrán látható, hogy 25 tonna búzatermelést feltételezve, ott, ahol 25 dol- lár/hektár a föld bérleti díja és 5 dollár/száz kilogramm a műtrágya ára, 7 és 8 hektár között érdemes a földet műtrágyával helyettesíteni. Ott viszont, ahol a föld bérleti díja alacsonyabb, azaz 20 dollár/hektár, és a műtrágyaár magasabb, azaz 10 dollár/száz kilo- gramm, az optimális helyettesítési arány 8 és 9 hektár között van.
A népességgel kapcsolatos másik hatás az, hogy akár sűrű, akár ritka népességű or- szágról van szó, a technikai, technológiai fejlődéssel mindenképpen csökken a mezőgaz- dasági munkaerő létszáma, tehát megváltoznak a termelési tényezők költségarányai. [28]
A munkaerő-csökkenés és a határköltség-növekedés a munkaerő tőkével való helyettesí- tésére kényszerít (induced innovation). A tőkével történő helyettesítés következtében a technológiai fejlődés a korábban leírtak szerint, a költséggörbén feljebb tolja a költségoptimumot. Az ezzel járó nagyobb termelési mennyiség a termelés kiterjesztésére, újabb földterületek bevonására ösztönözhet és a föld iránti növekvő kereslet felhajtja a földárakat.
2. ábra. A föld és a műtrágya helyettesítése
Műtrágya mennyisége (kilogramm)
Művelt föld (hektár)
4 5 6 7 8 9 10 11 12
500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000
Költségegyenes
(földbérlet=25 dollár/hektár;
műtrágyaár=5 dollár/100 kilogramm)
Költségegyenes (földbérlet=20 dollár/hektár; műtrágyaár=10 dollár/100 kilogramm) Izokvant 25 tonna
Q=25 tonna
A munkaerő tőkével történő helyettesítése és a vele kapcsolatos nagyobb földigény, továbbá a növekvő földárak miatt az utóbbi időben a korábbinál jelentősebbé vált a föld aránya a termelés ráfordításai között. Johnson [1]szerint, az Egyesült Királyság farm- mérlege 41 százalékos földarányt mutatott ki a termelési eszközökben 1988 végén. A hazaiföldérték-számítások során Szűcs István [29]hasonlóan magas értékeket kapott a föld értékére vonatkozóan a mezőgazdasági termelési tényezők parciális hozadékainak számításával.
k) Egyéb tényezők. Az eddigi tényezőkön kívül számos egyéb tényező is befolyásolhatja az aktuális földárakat. [30]Ilyenek lehetnek a spekuláció, a jelzálogkamat, a területrende- zés, az autópálya-építés, a nemzeti park létesítése, a környezetvédelmi intézkedések stb.
A FÖLDBÉRLET
A földtulajdon és a földbérlet, a földár és a bérleti díj mint az ár tőkésítési tényezője szoros kapcsolatban vannak egymással. A tulajdon és a bérlet egymást helyettesítően és kiegészítően létezett a történelem során és létezik ma is.
A bérleti viszonyok jellemzői
A bérlet a földbirtoklás ősi formája. Az ősi ázsiai öntözéses társadalmakban az álla- mi, illetve uralkodói földeket bérelték a művelők rendszeres adófizetés ellenében. A nyugat-európai feudális földbirtok a bérlettel változott át kapitalistává. Franciaországban,
Német-alföldön, Dániában, Németország nyugati részén és még több más országban a telkes jobbágyok váltak a földesurak bérlőivé, majd forradalmi (a francia forradalomban) vagy evolúciós úton tulajdonosokká. Angliában, a textilipar fejlődése következtében a farmok jelentős része juhtartóvá vált, és a földesurak már a XV. századtól kezdve tőkés bérlőknek adták ki földjeiket. A néhány száz hektáros tőkés bérleti rendszer a XVIII. és a XIX. században virágzott.
Kelet-Európában, Nyugat-Európával szemben, többnyire kapitalista, bérmunkásokat alkalmazó gazdaságokká alakultak át a feudális birtokok. Itt is jelen volt azonban a nagy- és kisbérlet, ezen belül a részes bérlet. Magyarországon például az 1935-ös felmérés szerint körülbelül 16 százalékos volt a bérelt föld aránya az összes mezőgazdasági terü- letből és körülbelül 6 százalék a kisbérlet. [31]
Észak-Amerikában a XVIII. században és a XIX. század elején a brit koronaföldek egy részét adták bérbe a telepeseknek, mielőtt eladták volna őket. A Nagy Síkság nyugati részén ma is bérlik a legelők nagy részét. Az Egyesült Államokban a földterület 39 szá- zaléka van szövetségi és helyi állami tulajdonban. Az állami tulajdon 40 százaléka Alaszkában található; a többi jórészt a tizenegy nyugati államban, ahol a földterület 60 százalékát teszi ki, és ezek főként erdők és legelők. [21]Ausztráliában és Új-Zélandon kezdetben szintén bérlettel juttattak földet a telepeseknek. Ausztráliában a farmerek még ma is az államtól bérlik a művelt föld nagyobb részét.
A kevésbé fejlett országok mezőgazdaságában a földszűke következtében ma is álta- lános a kisbérleti és részesbérleti rendszer, sok esetben kizsákmányolóan magas szintű bérleti díjakkal.
Nyugat-Európában a XX. században a tulajdonosi családi farm vált általánossá. Ez volt a helyzet Angliában is, ahol a XIX. század végi agrárválság okozta alacsony jöve- delmezőség következtében fokozatosan megszűntek a tőkés bérletek, és jórészt családi gazdaságoknak adták át a helyüket. Az 1970-es években kezdődött, de főként az 1980-as években végbement földkoncentráció következtében azonban újra megnőtt a bérelt föl- dek aránya. A növekedés az Egyesült Államokban is jelentős volt, ahol korábban az 1935. évi 45 százalékos csúcsról csökkent a bérelt földterületek aránya.
Az 1980-as évek első felének recessziója, az alacsony jövedelmezőség és mezőgaz- dasági árak, amelyek főként az Egyesült Államokban éreztették hatásukat, és a magas kamatok miatti elviselhetetlen adóteher sok farmert késztetett a gazdálkodás feladására.
Az erősebbek viszont ekkor növelték földjüket, az átlagos farmméret az 1960-as évek óta közel kétszeresére nőtt.
Nyugat-Európában az erőteljes állami támogatás következtében kisebb mértékű volt a tönkremenetel, de – különösen az észak-európai országokban és az EU északi tagállama- iban – szintén jelentős mértékű koncentráció ment végbe. (Például az átlagos német farmméret az 1960-as évekbeli körülbelül 20 hektárról több mint 30 hektárra növeke- dett.)
Az üzemi koncentráció jelentős részben bérbeadással és bérbevétellel ment végbe.
Sokan azok közül, akik felhagytak a gazdálkodással, illetve nyugdíjba vonultak, az öz- vegyek és az elhaltak más örökösei eladás helyett bérbe adták földjüket, megtartva azt mint jövedelmet hozó vagyontárgyat. Azoknak egy része viszont, akik bővíteni kívánták gazdaságukat, az egyszeri nagy kiadással járó földvásárlás helyett az évenkénti bérleti díjat és a határozott idejű bérlet kisebb kockázatát választotta. A bérlet hozzájárult a
munkaerő, a gépek és berendezések jobb kihasználásához, ezzel a hatékonyság növeke- déséhez és a magasabb jövedelmezőség és jövedelemtömeg eléréséhez. Jelenleg az Egye- sült Államokban a 100 000 dollárnál nagyobb bevételű farmok több mint felén résztulaj- donos gazdálkodik. [32]
Angliában 1988-ban a mezőgazdasági terület egyharmada volt bérlet. [1]Az 1987-es mezőgazdasági cenzus szerint az Egyesült Államokban a farmterület 41,7 százalékát bérelték, az 1969. évi 35,7 százalékkal szemben. Jelenleg a farmterületnek körülbelül 40 százalékát bérlik, és 56 százalékon működnek olyan farmerek, akik részben bérlik, rész- ben birtokolják farmjukat. Ezek a farmereknek 31 százalékát teszik ki. [33]
Nyugat-Németországban 1949-ben a bérelt mezőgazdasági terület 12 százalékot, 1991-ben már 43 százalékot tett ki. [34]
Nyugat-Európában azokban az országokban a legnagyobb a bérelt földterület aránya, amelyekben számottevő volt az elmúlt években a birtokkoncentráció (Belgiumban 70, Franciaországban 50, Luxemburgban 46, Hollandiában 40 százalék körüli). [35]
A bérletek fajtái
A pénzbérlet szerződésben előre kikötött, fix összegű bérleti díj, amelynek fedeznie kell a földtulajdonos földadóját, a föld és a föld épületeivel, építményeivel kapcsolatos biztosítási költségeket, a fenntartási és amortizációs költségeket, továbbá a megfelelő tőkehozadékot. Ez a bérleti forma a gazdálkodással kapcsolatos kockázatot és bizonyta- lanságot teljesen a bérlőre hárítja.
A részes bérlet esetén a bérleti díj a megtermelt termék egy része. A fejlett országok- ban a kockázatot többnyire megosztják. A díj vonatkozhat vagy valamennyi termelt ter- mékre (növényekre és állatokra), vagy csak bizonyosakra. A megállapodás szólhat úgy is, hogy bizonyos termelési ágazatokban részes bérleti díjat, másokban pénzbért fizetnek.
A fejlődő országokban a részes bérleti forma többnyire nem jelent kockázatmegosztást.
A tulajdonos csak a földet bocsátja a bérlő rendelkezésére. Szokás ezt a bérleti formát – a kockázatmegosztó részes bérlettől megkülönböztetendő – feles, harmados bérletnek is nevezni, általános azonban a részes bérlet elnevezés.
A fejlett országok közül az Egyesült Államokban a legelterjedtebb a részes bérlet.
Korábban főként az ültetvényes délen alkalmazták feles, harmados és negyedes bérlet formájában. [21]A földtulajdonos házzal és földdel, továbbá gyakran az évközi létfenn- tartáshoz szükséges hitellel látta el a bérlőket a termés felének, esetleg csak harmadának, negyedének ellenében. A későbbi szerződésekben általában kikötötték, hogy a földbirto- kos felügyeli a termelést, és a bérbe adott föld rendelkezésre bocsátásán kívül (1954-ben általában 35 acre) a változó költségek – műtrágya, növényvédőszer, gyapotmagtalanítás – egy részét is viselte, és ennek ellenében többnyire a termés felét kapta. A harmados és a negyedes bérlők magasabb jogi és gazdasági státusszal és rendszerint saját felszerelés- sel is rendelkeztek. Jelenleg délen a harmados és a negyedes bérleti díj az általános.
A részes bérleti rendszer a Egyesült Államok kukoricaövezetére, a Nagy Síkságra és a középnyugati övezetekre is kiterjedt. Itt a bérleti szerződésekben rendszerint kikötik az állandó és változó költségek felek közötti megosztását és az annak megfelelő feles, har- mados vagy negyedes bérleti díjat. Az üzemvezetési döntéseket általában közösen hozza
a földtulajdonos és a bérlő. Az Egyesült Államokban a részes bérletek tulajdonosait az állam is támogatja, 1992-ben például a közvetlen állami támogatások 9 százalékát kap- ták. [33]
A nyugat-európai országokban napjainkban alig találunk részes bérletet. Az Európai Unióban törvény tiltja az ilyen bérleti szerződések megkötését. A részes bérletet társa- dalmilag túlhaladott, elavult, kizsákmányoló jellegű bérleti formának tekintik, mivel a feudális, illetve a feudális maradványokkal terhes Európában ez a többnyire kizsákmá- nyoló jellegű bérleti forma volt általános.
A kelet-európai szocialista országok közül Magyarországon elterjedt volt a termelő- szövetkezeti területek magánszemélyeknek, családoknak vagy vállalkozó csoportoknak részes művelésbe adása. Főként a munkaigényes ágazatokban volt gyakori ez a forma. A szövetkezetek részt vállaltak az irányításban, a gépi munkák végzésében, a beruházási javak rendelkezésre bocsátásában, a változó költségek fedezésében és az értékesítésben, ugyanakkor a megtermelt termékből a szerződésben kikötött arányban részesedtek. A részes bérlet a magángazdálkodás egyik formája volt a közös gazdaságokban.
Számos fejlődő országban még ma is uralkodó a részes bérleti rendszer. Ezekben a földtulajdonos a föld rendelkezésre bocsátása ellenében a rendszerint alacsony termésho- zamokból nagy arányban részesedik. Bár számos állam (például India, Pakisztán, Egyip- tom) szabályozza a bérleti díjat, és a termés felében, harmadában limitálja azt, a földtu- lajdonosok illegálisan gyakran a termés kétharmadát is elkérik. A termelők a földszűke miatt rákényszerülnek a magas díjak fizetésére.
A részes bérlet hatékonysága
A „fair” nagyságú részes bérlet is kizsákmányoló mértékű lehet, ha a földesúr nem fedezi a változó költségeket a kapott terményrész arányában. A. Marshall [36] bizonyí- totta, hogy – csökkenő hozadékot feltételezve – részes megállapodás során a bérlő eseté- ben előbb következik be a változó határköltségek (Marginal Factor Cost – MFC) és a határhozam (Marginal Value Product – MVP) megegyezése, mint a saját földön történő gazdálkodás vagy pénzbérlet esetén. Egységnyi költségnövekményekre ugyanis nem egész, hanem részhozamnövekmények jutnak. Feles bérletet feltételezve, a bérlő a költ- ségnövekményekre jutó hozamból csak fele arányban részesül. Ezt mutatja a 3. ábra. Ha a bérlőé maradna az egész termés, akkor S inputot lenne érdemes ráfordítania. De mivel csak a termés fele az övé, meg kellene állnia az R inputnál, mert itt találkozik az MFC a fél MVP-vel.
A részes bérlők azonban gyakran tovább növelik ráfordításaikat a T pontig vagy eset- leg azon is túl. Ennek több oka lehet: nem tudják kiszámítani a maximális hozamot eredményező input kombinációt; így akarnak több terméshez jutni; így kívánnak jobban megfelelni a földtulajdonos bérlővel szembeni kívánalmainak, mivel nehéz bérletet – akár rövid távút is – kapni. Ha a földtulajdonos is hozzájárul bizonyos mértékben a költ- ségekhez, akkor azok vitatható elkülönítése miatt még nehezebbé válik a hatékonyság kiszámítása. Részes bérlet esetén, tehát vagy a hatékonyság szenved csorbát, mert a bérlő megáll az R ráfordításnál, vagy a bérlő károsodik, ha a ráfordításokat a T pontig fokozza.
Ez esetben ugyanis határhozama kisebb lesz, mint határráfordítása, és a többlet- ráfordítások hasznát a földesúr fölözi le.
3. ábra. Határköltség és határhozam teljes és feles részesedés esetén
A földszűkében szenvedő fejlődő országok szegény és tudatlan részesbérlői rendsze- rint ez utóbbi módon cselekszenek, de előfordulhat ilyen a fejlett országokban is, ha például a terménymegosztás nem pontosan felel meg a változó költségmegosztásnak. A részes bérleti viszonynak tehát a közös felelősségvállalás, a közös érdek és kockázatvál- lalás előnyei mellett esetleg a kisebb hatékonyság vagy a bérlő optimálisnál nagyobb ráfordítása és emiatti vesztesége lehetnek a hátrányai.
A bérleti idő és a bérleti díj
A 10–15 évnél rövidebb idejű bérleti szerződést általában rövid távúnak, a 10–15 év felettit hosszú távúnak tekintik. A hosszú távú bérlet mind a bérbeadónak, mind a bérbe- vevőnek nagyobb biztonságot nyújt. Növeli a bérlő beruházási biztonságát, érdekeltségét a föld állagának megóvásában és termékenységének növelésében, továbbá építmények, épületek létrehozásában. Az ilyen jellegű tevékenység ugyanakkor a tulajdonos vagyonát is növeli.
A bérleti díj a föld használatáért a tulajdonosnak járó díj. Nagyságát elvileg a bérlet iránti kereslet–kínálat, illetve az alternatív tőkehasznosítási lehetőség határozza meg, és minimálisan a mindenkori banki kamatnak felel meg. [37]Más oldalról, mint bármely tőke esetében, nem elsősorban a föld kereslete–kínálata, hanem az általa termelt javaké az ármeghatározó. A földtulajdonosnak földbér formájában fizetett járadék a mezőgazda- sági termelés jövedelmétől függ, pontosabban része annak a jövedelemnek. Még ponto- sabban, a járadék az a jövedelem, amely a termelésben alkalmazott tőke és munka (bele-
MVP
1/2 MVP
T MFC
R S A
Input egységek Költség és hozam
értve a vezetést) után járó jövedelem levonása után az összes jövedelemből marad. Ez, illetőleg az össztőkére (föld és egyéb tőke) jutó jövedelemrész az utóbbi években a fejlett országokban a munkaerő csökkenésével és helyettesítésével jelentősen megnőtt. Az Egyesült Államokban a termelőtőkének tulajdonított mezőgazdasági hozam 25 százalék- ról 69 százalékra nőtt az 1979 előtti két és fél évtizedben [21]Angliában pedig 41 száza- lékos a föld össztőkéhez viszonyított aránya a farmmérlegek szerint.
A magasabb jövedelem magasabb, az alacsonyabb alacsonyabb földbért von maga után. Nem így a tőkésített járadék, amely a járadékkal, illetve a földbérrel ellentétes irányban mozog: minél alacsonyabb a járadék, annál hosszabb a megtérülési idő és annál magasabb a földtőke értéke, illetve ára. Megfordítva, a magasabb kamat és járadék ala- csonyabb tőkeértékkel és földárral jár együtt.
Az Egyesült Államokban a farmok földre (real estate) jutó jövedelmei az 1945 és 1949 közötti 8 százalékról 1950 és 1954 között 5,2, 1955 és 1959 között 2,8, 1960 és 1964 között 3,6, 1965 és 1969 között 4,2 és 1970 és 1972 között 3,9 százalékra változ- tak, mindvégig csökkenve a kiinduló szintről, miközben a földárak gyorsan nőttek. [21]
Angliában a farmjövedelmek és a földárak a 4. ábra szerint alakultak. [1]A nem bé- relt farmok árának alakulása majdhogynem mindenütt tükörképe a jövedelmek alakulá- sának. A bérelt földek ára, viszont – valószínűleg a bérleti díjak alakulását követve – nagyjából együtt mozog a jövedelmekkel.
4. ábra. A földárak és a mezőgazdasági jövedelmek változása Angliában
-30 -20 -10 0 10 20 30 40
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 Jövedelem (cash flow) Bérelt föld ára Szabad föld ára
A földbérleti díjak tehát – eltérően a földáraktól – ha nem is közvetlenül, de irányuk- ban követik a jövedelmek alakulását. A követés azonban rendszerint késéssel történik, mert a bérleti szerződéseket, és azokon belül a díjak megállapítását, időről időre újítják meg. A díjak színvonalának meghatározásában a jövedelmen kívül számos egyéb ténye- ző is közrejátszik. Ezek egy része megegyezik az árak alakulását befolyásoló tényezők-
Százalék
kel: a helyzeti előny vagy hátrány, így a városhoz vagy lakott területhez, bel- és külpiac- okhoz való közelség vagy távolság, a feldolgozó ipartól való távolság, a közlekedéssel, utakkal való ellátottság, a térség fellendülő vagy stagnáló volta, a népsűrűség és földellá- tottság, azaz földszűke vagy földbőség, az alternatív hasznosítási lehetőségek, mint épí- tés, üdülés, vadászat stb. De a bérleti díjak színvonalára a legnagyobb hatást – legalábbis Európában – a bérleti feltételek és egyes esetekben a bérleti díjak szigorú, rendszerint a bérlőt védő szabályozása gyakorolja. (Az Egyesült Államokban csak a lakóterületi bérle- teket szabályozza az állam.)
A bérleti feltételek szabályozása
A kiterjedt bérleti szabályozás Európában az 1930-as években kezdődő mezőgazda- sági protekcionizmussal indult. Angliában például az 1940-es és az 1950-es években megtiltotta a törvény a bérleti díjak emelését és a felmondást a bérlőnek. Ezt a szabályo- zást 1957-től enyhítették, [9]és ma a bér a bérbeadó és a bérlő megegyezésére van bízva, amely három évenként módosítható, de a bérlőtől gyakorlatilag ma sem lehet megszaba- dulni. (Ha a bérbeadó fel kívánja mondani a bérletet, akkor még meghatározott idejű bérlet esetén is tizenkét hónappal előbb kell azt írásban bejelentenie, a bérlő pedig fel- lebbezhet a felmondás ellen, és ha a bíróság elé kerül az ügy, rendszerint ő nyeri a pert.) A rövid lejáratú bérletek is évről évre automatikusan megújulnak, és azokat is fel kell mondani. A bérlő elhalálozása esetén rokonai öröklik a bérletet. A törvény csak meghatá- rozott és bizonyítható rendkívüli esetekben (például gondatlan gazdálkodás, károkozás, csőd, a bérfizetés megtagadása) ad lehetőséget a bérlő kitételére. [14] Nyilvánvalóan ezért van olyan nagy különbség Angliában a bérelt és a szabad földek ára között, az utóbbiak javára.
Franciaországban, Hollandiában és Olaszországban szintén évtizedekkel ezelőtt sza- bályozták a bérletet és a bérleti díjakat.
Dániában a farmtulajdon és a bérlet együttes szabályozása szerint a farmernek és a bérlőnek minimum 18 évesnek, az Európai Közösség állampolgárának, helyi lakosnak kell lennie, meghatározott mezőgazdasági képesítéssel és gyakorlattal kell rendelkeznie, a farmon kell élnie és gazdálkodnia. A bérlet ideje 30 évben van megszabva. [38]
A 12 EK-ország előírásait a bérleti időre (gyakorlatilag mindegyikben van ilyen sza- bályozás), a bérlet meghosszabbítására, illetve a földtulajdonos felmondási jogára (gya- korlatilag csak Olaszországban és Görögországban mondhat fel megkötés nélkül a föld- tulajdonos), a bérleti díjra (a 12 ország közül 7 országban: Luxemburgban, Spanyolor- szágban, Görögországban, Nagy-Britanniában, Németországban, Írországban és Dániá- ban nincsenek adminisztratív előírások, de Németországban a keretfeltételek szabályo- zottak), a bérleti díj ellenőrzésére (7 országban ellenőrzik) és a bérleti díj változtatásának lehetőségére vonatkozóan (8 országban írják elő, hogy milyen időközönként változtatha- tók a díjak, ezek közül kettőben évente a többiben 3–6–9 éves periódusokban változtat- hatók) Enese László [35]cikkében ismerteti.
Több országban a bérlőnek elővásárlási joga van a farmra (például Hollandia, Fülöp- szigetek).
A bérleti feltételeket és a bérleti díjat az Európán kívüli országokban (például Japán- ban, Tajvanon, Dél-Koreában és számos fejlődő országban) is szabályozzák. A fejlődő
országokban a díjat többnyire a termés felében, harmadában állapítja meg a törvény. Az ellenőrzés azonban rendszerint gyenge, és ott, ahol földszűke van, ritkán tartják be a törvényt.
A bérleti díjak általában csak töredékét képezik a földáraknak (lásd a táblát) és jelen- tősen ingadozhatnak (például 1989-ben Nyugat-Németországban nem 1,1 százalék, mint 1985-ben, hanem 1,5 százalék volt a bérleti díj az átlagos földár százalékában [39]), de az árhoz viszonyított nívójuk nem változik lényegesen.
A bérleti összegek azonban csak a földárakhoz viszonyítva tűnnek alacsonynak, a farmjövedelmekhez képest korántsem azok. Angliában például az évi nettó farmjövede- lem 55 százalékát tartják indokolt bérleti díjnak. [14]A földbérlet és bérleti díj állami szabályozását nyilvánvalóan a mezőgazdaság alacsony jövedelmezősége kényszeríti ki.
A magyarországi földpiacon [40]még csak csírájában mutatkoznak a földár és a föld- bérlet nemzetközi jellegzetességei. A földforgalom és a bérbeadás–bérbevétel látható élénkülését azonban várhatóan az általános tövényszerűségek fokozatos hazai érvényesü- lése fogja követni.
IRODALOM- ÉS FORRÁSJEGYZÉK
[1] Johnson, C.: Farmland as a business asset. Megjelent: The agricultural land market. Proceedings of the Agricultural Economic Society. One-Day Conference. 15th December. 1989. University of Newcastle upon Tyne. 8–29. old.
[2] Sogaard, V.: The land market cycle. European Review of Agricultural Economics. 1993. évi 20. sz. 65–76. old.
[3] Dovring, F.: Land economics. Breton Publishers. Boston. Massachusetts. 1987. 529 old.
[4] Rose, L. A. – La Croix, S. J.: A simulation study of the interactive effects of taxes and inflation on the relative price of land. Land Economics. 1989. évi 2. sz. 100–117. old.
[5] Bourassa, S. C.: Economic effects of taxes on land: A review. American Journal of Economics and Sociology. 1992.
évi 1. sz. 109–113. old.
[6] Gaffney, M.: Land rent, taxation and public policy. Papers of Regional Science Association. 23. 1969. 141–153. old.
[7] Keynes, J.M.: A foglalkoztatás, a kamat és a pénz általános elmélete. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó. Budapest.
1965. 430 old.
[8] Aereboe, F.: Die Beurteilung von Landgütern und Grundstücken. Berlin. 1919.
[9] Clark, C.: The value of agricultural land. Pergamon Press. Oxford. 1973. 117 old.
[10] Just, R. E. – Miranowski, J. A.: Understanding farmland price changes. American Journal of Agricultural Economics.
1993. évi 2. sz. 156–168. old.
[11] Daouly, J. – Demoussis, M. P.: Rents, interest rates and real agricultural land prices: an application to a greek province. European Revue of Agricultural Economics. 1992. évi 1. sz. 417–425. old.
[12] Runge, F. C. – Halbach, D.: Export demand, U.S. farm income, and land prices: 1949–1985. Land Economics. 1990.
évi 2. sz. 150–162. old.
[13] Govindan, K. – Raup Ph. M.: The Minnesota rural real estate market in 1989. Economic Report. ER 90–5.University of Minnesota St Paul. 1989. július.
[14] Britton, W. – Davies, K. – Johnson, T.: Modern methods of valuation of land, houses and buildings. (Eighth Edition.) Estates Gazette. London. 1989. 700 old.
[15] Klare, K.: Bodenmärkte in den neuen Bundesländern – Bestimmungsgründe und Entwicklungen. Landbauforschung Völkenrode. 1992. évi 4. sz. 260–275. old.
[16] How much farmland is actually changing hands? ERS Newsletter. USDA. 1987. évi 3. sz. 6. old.
[17] Schultz, Th. W.: The economic organization of agriculture. McGraw Hill. New York. 1953.
[18] Perroux, F.: Economic space: theory and applications. Quarterly Journal of Economics. 1950. évi 64. sz.
[19] Szűcs István: Verseny és rendszerszemlélet a földhasznosításban. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó. Budapest.
1990. 275 old.
[20] Kirsten, J. F.: The agricultural land market. Agrekon. 1989. évi 1. sz. 74–75. old.
[21] Barlowe, R.: Land resource economics. The economics of real estate. Prentice Hall. Englewood Cliffs. 1986. 559 old.
[22] Pope, C. A.: Agricultural productive and consumptive use of rural land values in American agriculture. American Jo- urnal of Agricultural Economics. 1985. évi 2. sz.
[23] Kuchler, F. – Tegene, A.: Asset fixity and the distribution of rents from agricultural policies. Land Economics. 1993.
évi 4. sz. 428–437. old.
[24] Harvey, D. R.: The economics of the farmland market. Megjelent: The agricultural land market. Proceedings of the Agricultural Economic Society. One-Day Conference. 15th December. University of Newcastle upon Tyne. 1989. 30–47. old.
[25] Renkow, M.: Land prices, land rents, and technological change: evidence from Pakistan. World Development. 1993.
évi 5. sz. 791–803. old.
[26] Dijk, G. – Smit, L. – Veerman, C. P.: Land prices and technological development. Working group A5 paper. Megje- lent: Agricultural markets and prices. IV. EAAE Congress. Kiel. 1984. 77–102. old.
[27] Burger, A: The agriculture of the world. Avebury. Aldershot. Brookfield – Hong Kong – Singapore – Sidney. 1994.
306 old.
[28] Hayami, Y. – Ruttan, V. W.: Agricultural development: an international perspective. The John Hopkins University Press. Baltimore – London. 1985. 506 old.
[29] Szűcs István: Járadéktermelés a mezőgazdaságban. (Földérték–földár.) Agrárgazdasági Kutató és Informatikai Inté- zet. Budapest. 1993. 121 old.
[30] Dunford. R. W – Marti, C. E. – Mittelhammer, R. C.: A case study of rural land prices at the urban fringe including subjective buyer expectations. Land Economics. 1995. évi 1. sz. 10–16. old.
[31] Hantó Zsuzsa – Szűcs István: A földhaszonbérlet. Agrárgazdasági Kutató és Informatikai Intézet. Budapest. 1994. 96 old.
[32] Harrison, J.: Farmers reaping advantages of leasing land. Farmline. USDA Economic Research Service. 1991.
October. 7–9. old.
[33] Hoppe, B. – Green, B. – Wunderlich, G.: Farmland rentals: central to farming. Agricultural Outlook. USDA Economic Research Service. 1995. July. 2–3. old.
[34] Neander, E.: Bestimmungsgründe und Entwicklungen des Bodenmarktes. Megjelent: Die Zukunft der landwirtschaftlichen Flächen – Nutzungen, Wertungen, Prognosen-Schriftenreihe für Ländliche Sozialfragen. 118. sz.
Göttingen. 1994. 39–58. old.
[35] Enese László: A mezőgazdasági bérleti rendszerek az Európai Közösség országaiban. Gazdálkodás. 1993. évi 4. sz.
25–34. old.
[36] Marshall, A.: Principles of economics. Ninth (variorum) ed. with annotations by C .W.Guillebeaud. London.
Macmillan. 1961.
[37] Marx, K.: A Tőke III. köt. Szikra. Budapest. 1951. 1042 old.
[38] Ekner, B.: The Danish agricultural holdings act. Megjelent: FIG International Federation of Surveyors XX Congress Melbourne. Australia. 1994. Commission 7. 10–12. old.
[39] Statistisches Jahrbuch über Ernährung, Landwirtschaft und Forsten. Landwirtschaftsverlag Münster – Hiltrup. 1992.
[40] Burgerné Gimes Anna: A magyarországi földpiac. Statisztikai Szemle. 1996. évi 4. sz. 411–420. old.
TÁRGYSZÓ: Mezőgazdasági statisztika. Földár. Földbérlet.
SUMMARY
The paper deals with the theoretical questions of land prices and land rents. Historically there are classical and neoclassical land rent theories. There are theories of two factors as well, regarding the land as a capital. No doubt that in the practice the land price acts as price of capital. It is determined by the supply of and demand for the land and the derived demand for its products. The price expresses the capitalised rent, i.e. the present value of the discounted incomes. The rates of capitalisation or the discount rates are generally lower and the years’
purchases higher than those of the average working capital, owing to the limited availability of land and its low supply and low agricultural incomes. The change of land prices depends on the change of incomes attributed to land but the direction of the changes are mostly opposite, as of the value of capital and its interests generally are. The land prices are further determined by the opportunity cost of the land, the interest rates of the alternative capital use, the technological development, the development of the trade cycle, the rate of inflation, the governmental measures, the population density and growth, etc. The land renting is widespread form of land tenure. After the earlier decline, it has grown worldwide recently, promoting the land concentration. Rents are low relative to land prices. This is reasoned by the governmental regulations, and by the low agricultural incomes. The rental years’ purchases of prices move between 25 and 50. At the same time the rents are not at all low relative to the agricultural incomes. They often take 50–55 per cent of them.
