6:349. § [Haszonbérleti szerződés]
(1) Haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő hasznot hajtó dolog időleges használatára vagy hasznot hajtó jog gyakorlására és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében haszonbért fizetni.
(2) A haszonbérleti szerződést írásba kell foglalni.
A haszonbérleti szerződés tartalmi causája valamely hasznot hajtó dolog időleges használata, illetve hasznot hajtó jog időleges gyakorlása, hasznainak szedése. A szerződés tárgya elhasználhatatlan, huzamosabb használatot tűrő hasznot hajtó dolog, illetve olyan hasznot hajtó jog, melynek gyakorlása átengedhető. Haszonbérbeadó nemcsak a dolog tulajdonosa lehet, hanem olyan személy is, aki használati jogát a tulajdonostól származtatja (LB-H-PJ-2011-239. sz. határozat). A haszonbérleti szerződés tartós, kötelmi jogi jogviszonyt hoz létre a felek között, és a haszonbérbeadó érdeke, hogy a szerződés megszűnésekor a dolgot további használatra alkalmas módon kapja vissza. A haszonbérlő haszonbérleti szerződés jogcímén gyakorolja a haszonbérelt dolog feletti tényleges hatalmat, harmadik személlyel, illetve a főbirtokossal szemben birtokvédelemben részesül [5:5. § (3) bekezdés], A bérleti szerződéstől eltérően - hasonlatosan a BGB szabályozásához [BGB 581. § (1) bekezdés] - nemcsak a dolog használatára szerez a haszonbérlő jogosultságot, hanem a hasznok szedésére is. Alapvetően ez a jellegadó, a haszonbérleti szerződést a bérleti szerződéstől megkülönböztető mozzanat. A használatra időlegesen válik jogosulttá, a Ptk.
- fenntartva az 1959-es Ptk. szabályát - nem ismeri el az örökhaszonbérletet (em phyteusis - a római jogban a mezei telki ingatlanok feletti örökhaszonbérlet).
A haszonbérleti szerződés visszterhes szerződés, a haszonbérlő a dolog időleges használata, a hasznot hajtó jog gyakorlása és hasznainak szedése ellenértékeként haszonbért köteles fizetni. Földhaszonbérleti szerződés esetén a haszonbér a szerződő felek megállapodása szerint pénzben, vagy természetben jár [Fétv. 50. § (1) bekezdés].
Hasznot hajtó dolog használatának ingyenes átengedése esetén a felek között haszonkölcsön-szerződés jön létre.
A haszonbérleti szerződés dolog használatára, illetve hasznot hajtó jog gyakorlására irányul, ez alapján különbség tehető dolog és hasznot hajtó jog haszonbérlete között.
Dolog haszonbérlete körében leggyakoribb a mezőgazdasági haszonbérlet, azon is belül a termőföld haszonbérlete. A haszonbérleti szerződés Ptk.-beli modellje alapján közvetett tárgya tipikusan termőföld mint speciális mezőgazdasági haszonbérlet. (A felesbérlet és a részes művelés speciális termőföld-haszonbérlet.) A földhaszonbérletet alapvetően a tárgya határolja el a haszonbérlet egyéb eseteitől (Bobvos Pál: A földhaszonbérlet, a felesbérlet és a részesművelés szabályozása. A cta U niversitatis Szegediensis: A cta ju rid ica et p olitica 2002/1-26. 56.). A föld haszonbérletére vonatkozó speciális szabályokat a Földforgalmi törvény és a Fétv. tartalmazza. A hasznot hajtó jog haszonbérletének esetei közül a vadászati joghoz kapcsolódik a leggazdagabb jogalkalmazási gyakorlat (EBH2001.528.), melyre a Ptk. mezőgazdasági haszonbérletre vonatkozó szabályait aYtv. -ben foglalt eltérésekkel kell alkalmazni [Vtv. 15. § (1) bekezdés]. Jogok haszonbérletét szabályozza továbbá a Hhtv. is.
A haszonbérleti szerződés közvetett tárgyát oly mértékben kell meghatározni, hogy az alkalmassá tegye annak beazonosítását (BH2002.485.). A haszonbérlő csak időlegesen szerez jogot a használatra, jogok gyakorlására, illetve hasznok szedésére. Földhaszonbérlet esetén a haszonbérleti szerződés főszabály szerint határozott időtartamra, legalább
egy gazdasági évre, és legfeljebb húsz évre köthető meg. Ez alól kivételt képez az erdőnek minősülő föld, illetve az engedélyezett erdőtelepítésre kijelölt föld haszonbérlete. Ez esetben a szerződést - az Evt.-ben foglalt eltéréssel - legfeljebb a termelési időszak (vágás-érettségi kor) lejártát követő 10. év végéig lehet megkötni (Földforgalmi törvény 44. §). A haszonbérleti szerződés - a jogviszony szükségszerűen tartós jellege okán - érvényesen csak írásban köthető meg.
6:350. § [A rendes gazdálkodás követelményeinek érvényesítése]
(1) A haszonbérlő a dolog hasznainak szedésére a rendes gazdálkodás szabályainak megfelelően jogosult.
(2) Termőföld haszonbérlője köteles a földet rendeltetésének megfelelően megművelni, és ennek során gondoskodni arról, hogy a föld termőképessége fennmaradjon.
A Ptk. nem változtat az 1959-es Ptk. generális szabályán: a haszonbérlő a rendes gazdálkodás szabályai alapján jogosult a hasznok szedésére, nem folytathat
„rablógazdálkodást” [Besenyei Lajos: A bérleti szerződés (KJK-Kerszöv 2003, Budapest) 143.], kötelmi jellegű igénye áll fenn a termés betakarítására, a haszonbérlet tárgyának gyümölcsei feletti tulajdont elválással szerzi meg [5:50. § (1) bekezdés], Gyümölcsszedési jogát is csak állagsérelem nélkül és a haszonbérlet tárgya rendeltetésének megfelelően gyakorolhatja (Bobvos Pál: A földhaszonbérlet, a felesbérlet és a részesművelés szabályozása. A cta U niversitatis Szegediensis: A cta ju rid ica et p o litica 2002/1-26. 66.).
Mezőgazdasági haszonbérlet esetén a hasznok szedése a mezőgazdasági termények betakarításával valósul meg.
Mezőgazdasági haszonbérlet esetén a haszonbérlő köteles a földet rendeltetésének megfelelően megművelni, és nemcsak arra az időszakra kell megőriznie a föld termőképességét, amikor a földet használja, hanem jövőre nézve is (LB-H-PJ-2010-264.
sz. határozat). Ez okszerű gazdálkodást követel meg, a haszonbérlő köteles a föld rendeltetésének megfelelő megművelése körében elvégezni azokat a munkálatokat - így például a talaj-előkészítést és a kártevők elleni védekezést - , melyek elvégzése az adott művelési ághoz tartozik (Bobvos Pál: A földhaszonbérlet, a felesbérlet és a részesművelés szabályozása. A cta U niversitatis Szegediensis: A cta ju rid ica et p olitica 2002/1-26. 66.).
A földhasználó köteles a termőföldet művelési ágának megfelelő termeléssel hasznosítani, vagy termelés folytatása nélkül a talajvédelmi előírások betartása mellett a gyomnövények megtelepedését és terjedését megakadályozni (a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény 5. §). A föld termőképességének fenntartása érdekében pótolnia kell a talaj táperejét, és tilos olyan termelést folytatni, amely a föld kiuzsorozásához vezet (Bobvos Pál: A földhaszonbérlet, a felesbérlet és a részesművelés szabályozása. A cta U niversitatis Szegediensis: A cta ju r id ic a et p o litica 2002/1-26. 66.). A haszonbérlő a termőhely ökológiai adottságaihoz igazodó talajvédő gazdálkodást vagy tevékenységet köteles folytatni (a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény 35. §).
6:351. § [Költségviselési szabályok]
(1) A haszonbérlet tárgyát képező dolog fenntartásához szükséges felújítás és javítás, továbbá a dologgal kapcsolatos terhek viselése a haszonbérlőt terheli.
(2) A rendkívüli felújítás és javítás a haszonbérbeadót terheli.
A föld termőképességének a fennmaradásához és a dolog fenntartásához szükséges felújítási, javítási költségek a haszonbérlőt terhelik (PIT-H-PJ-2012-179. határozat).
Ugyancsak a haszonbérlőt viseli a dologgal kapcsolatos terheket - ellentétben a bérleti szerződéssel, amelynél azokat a bérbeadó viseli [6:335. § (1) bekezdés].
6:352. § [A haszonbér megfizetése]
(1) A haszonbért időszakonként utólag kell megfizetni.
(2) A haszonbérlő arra az évre, amelyben elemi csapás vagy más rendkívüli esemény miatt az átlagos termés kétharmada sem termett meg, méltányos haszonbérmérséklést vagy haszonbér-elengedést igényelhet. Erre irányuló igényét köteles még a termés betakarítása előtt a haszonbérbeadóval közölni.
(3) A mérsékelt vagy elengedett haszonbér utólag nem követelhető.
A Ptk. változatlanul tartja fenn az 1959-es Ptk. haszonbérre irányadó szabályait.
A haszonbérleti szerződés alapvető célja az, hogy a haszonbérlő a szerződés közvetett tárgyának használata során haszonra tegyen szert, melyet - törvényi felhatalmazás alapján - szedhet is. Ebből az következik, hogy a haszonbérlő a használatba vett dolog gyümölcséből fedezi a haszonbért, így a haszonbért időszakonként utólag kell megfizetni (eltérően a bérleti szerződés Ptk.-beli szabályától). A gyakorlat általában termelési időszakhoz köti a haszonbérfizetési kötelezettséget, ugyanakkor annak sincs akadálya, hogy - hosszabb időtartamra kötött szerződés esetén, figyelemmel a 6:1. § (3) bekezdésben foglaltakra - a felek egy összegben állapítsák meg a haszonbérleti díjat.
Ugyancsak fenntartja az 1959-es Ptk. haszonbérmérséklésre és -elengedésre vonatkozó szabályait. A természeti körülményekből eredő termelési kockázatot általában a haszonbérlő viseli. A pusztító erejű elemi csapás, vagy más rendkívüli események, amelyek ellen a haszonbérlő nem védekezhet, a jogalkotó szándékának megfelelően okot adnak a kockázat megosztására a földtulajdonos és a haszonbérlő között. Ezért a haszonbérlő részére a Ptk. igényt biztosít a haszonbér méltányos mérséklésére, illetőleg elengedésére. Az igény további feltétele, hogy az említett okból az átlagos termés kétharmada sem teremjék meg abban az adott évben (K-H-PJ-2012-178. sz. határozat).
A haszonbérlő ez irányú igényét továbbra is még a termés betakarítása előtt köteles a haszonbérbeadóval közölni. A Ptk.-ban szabályozott jelen tényállásról a Fétv. is rendelkezik, részben eltérő tartalommal különös tekintettel a hozamcsökkenés mértékére: a Fétv. 63. § (1) bekezdése alapján „a haszonbérlőt arra az évre, amelyben a mezőgazdasági termelést érintő időjárási és más természeti kockázatok kezeléséről szóló törvényben foglaltak szerinti elemi káresemény vagy időjárási és más természeti jellegű elháríthatatlan külső ok (vis maior) miatt legalább 30%-os mértékű hozamcsökkenést szenved, és ezt az agrárkár-megállapító szerv igazolja, legfeljebb a hozamérték-csökkenéssel arányos haszonbér-mérséklés illeti meg arra a földre vonatkozóan, amelyen a hozamérték-csökkenés bekövetkezett”. A földhaszonbérletet szabályozó utóbbi jogszabály speciális jellegére figyelemmel ez utóbbi szabály alkalmazandó a haszonbérmérséklésre azzal, hogy a jogbiztonságot sérti ugyanazon tényállás eltérő módon való szabályozása.
6:353. § [Törvényes zálogjog]
(1) A haszon bérbeadót a haszonbér biztosítására a dolog hasznain és a haszonbérlőnek a haszonbérelt területen levő dolgain zálogjog illeti meg.
(2) A haszonbérbeadót az (1) bekezdésben foglaltak szerint megillető zálogjogra az ingatlan bérbeadóját megillető zálogjog szabályait kell alkalmazni.
A törvényes zálogjog kizárólag a haszonbérbeadót illeti meg, a haszonbérbeadó díjköveteléseit biztosítja (5:92. §). Az 1959-es Ptk. szabályait fenntartva az nemcsak a dolog hasznain - így mezőgazdasági haszonbérlet esetén például a betakarított terményen, termésen - áll fenn, hanem kiterjed a haszonbérlőnek a haszonbérelt területen lévő dolgaira is. A haszonbérbeadót megillető törvényes zálogjog szabályai kapcsán a Ptk.
visszautal az ingatlan bérbeadóját megillető zálogjog szabályaira.
6:354. § [A haszonbérlet felmondása]
(1) A határozatlan időre kötött mezőgazdasági haszonbérleti szerződést hat hónapos felmondással a gazdasági év végére lehet megszüntetni. Más dolog vagy jog haszonbérlete esetén a felmondási időre a bérleti szerződés felmondására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
(2) A haszonbérbeadó felmondhatja a haszonbérletet akkor is, ha a haszonbérlő felhívás ellenére sem műveli meg a termőföldet, vagy olyan gazdálkodást folytat, amely súlyosan veszélyezteti a termelés eredményességét, a termőföld termőképességét, az állatállományt vagy a felszerelést.
(3) A haszonbérlő örökösei a mezőgazdasági haszonbérletet harminc napon belül a gazdasági év végére akkor is felmondhatják, ha az örökhagyó a gazdasági év végét megelőző hat hónapon belül halt meg. A felmondási időt
a) ha hagyatéki eljárásra nem került sor, az örökhagyó halálától;
b) hagyatéki eljárás esetén a teljes hatályú hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésének napjától;
c) öröklési per esetén a bírósági ítélet jogerőre emelkedésének napjától kell számítani.
A Ptk. alapvetően a mezőgazdasági haszonbérlet megszűnésére, felmondására állapít meg speciális szabályokat. A haszonbérlet többi típusának felmondására - a 6:356. § alapján - a bérleti szerződés szabályai irányadóak megfelelően. A 6:6. § (2) és 6:349. § (2) bekezdésben foglalt rendelkezésekből eredően a haszonbérleti szerződés felmondása kizárólag írásban érvényes.
A mezőgazdasági haszonbérleti szerződés a haszonbérlet tárgyának használatára, hasznainak szedésére irányul, mely hasznok szedése a mezőgazdasági termények, termések betakarításával valósul meg. Erre figyelemmel a gyakorlatban a határozott idejű mezőgazdasági haszonbérleti szerződéseket a gazdasági évvégéig kötik. E logika mentén az 1959-es Ptk. rendelkezését fenntartva a határozatlan időre kötött mezőgazdasági haszonbérletet továbbra is hat hónapos felmondással lehet megszüntetni a gazdasági év végére. A hathónapos felmondási idő alapvető célja az, hogy biztosítható legyen a földterület további megművelése akár új haszonbérlő keresése útján, akár pedig akként, hogy a haszonbérbeadó művelje azt a továbbiakban. A gyakorlat a gazdasági év végét szeptember 29-éhez, Mihály napjához, illetve szeptember 30. napjához köti. Ezt azonban befolyásolja a haszonbérlet keretében folytatott termelőtevékenység. így a gazdasági év végének azt az időpontot célszerű tekinteni, amikor a haszonbérelt földön termelt terményt a rendes gazdálkodás szabályai szerint betakarítják (Bobvos Pál:
A földhaszonbérlet, a felesbérlet és a részesművelés szabályozása. A cta Universitatis Szegediensis: A cta ju rid ic a et p olitica 2002/1-26. 61.). Dologhaszonbérlet, illetve jog
haszonbérlete esetén - eltérően az 1959-es Ptk.-tól, ahol dologhaszonbérlet esetén a felmondási idő egy hónap volt - a felmondási időre a bérleti szerződés szabályai nyernek megfelelő alkalmazást. Van olyan vélemény is, mely ezt a változtatást feleslegesnek tekinti abból az okból, hogy a bérleti szerződés általános szabályainak alkalmazásával is 30 nap a felmondási idő. A haszonbérleti szerződés ugyanis tartós jogviszonyi jellemzőjénél fogva hosszabb időszakra kerül megkötésre, így „csak a hosszabb időszakra kikötött bérleti díjhoz kapcsolódó 30 napos felmondási idő jöhet számításba” [Harsányi Gyöngyi:
A használati szerződések in Osztovits András (szerk.): A P olgári T örvénykönyvről szóló 2013. év i V törvény és a k a p csolód ó jo g sz a b á ly o k nagy k o m m en tá r j a III. kö tet (Opten 2014, Budapest) 849-850.]. A Ptk.-nak a bérleti szerződés rendes felmondással való megszüntetésére irányadó szabályai alapján a szerződés a hosszabb időszakra kikötött bérleti díj esetén a szerződésben meghatározott időszak végére, legkésőbb az azt megelőző harmincadik napig mondható fel rendes felmondással [6:339. § (1) bekezdés d) pont].
Ez azt jelenti, hogy ha és amennyiben a felek a haszonbérleti díj negyedéves fizetésében állapodtak meg, úgy a negyedév végére, legkésőbb az azt megelőző harmincadik napig mondható fel a haszonbérleti szerződés.
A szankciós felmondási lehetőségek közül a Ptk. az 1959-es Ptk.-nak egyetlen mezőgazdasági haszonbérletre vonatkozó fordulatát tartja fenn: a haszonbérbeadó felmondhatja a haszonbérletet akkor is, ha a haszonbérlő felhívás ellenére sem műveli meg a termőföldet, vagy olyan gazdálkodást folytat, amely súlyosan veszélyezteti a termelés eredményességét, a termőföld termőképességét, az állatállományt vagy a felszerelést. Az 1959-es Ptk. azonnali hatályú felmondási okként szabályozott többi fordulatát a Ptk. a bérleti szerződés keretében szabályozott rendelkezéseire figyelemmel nem tartalmazza, kerüli azok felesleges ismétlését, figyelemmel a 6:356. § utaló szabályára.
A haszonbérlet nem személyhez kötött szolgáltatás, így a kötelezett halála sem szünteti meg. A Ptk. a határozott időre kötött mezőgazdasági haszonbérlet esetére fenntartja a haszonbérlő örököseinek azt a jogát, hogy a szerződést a gazdasági év végére felmondják a Ptk.-ban megjelölt felmondási idő alkalmazásával.
6:355. § [Dolog visszaadása mezőgazdasági haszonbérlet esetén]
A mezőgazdasági haszonbérlet megszűntével a termőföldet és a többi haszonbérelt dolgot olyan állapotban kell visszaadni, hogy a termelést folytatni lehessen.
A haszonbérleti szerződés használati kötelem, ahol a haszonbérlő a dolog időleges használatára, hasznainak szedésére válik jogosulttá. Ebből következik, hogy a szerződés megszűnése után a bérelt dolgot a haszonbérbeadónak vissza kell adni. Mezőgazdasági haszonbérlet esetén olyan állapotban kell a termőföldet és a többi haszonbérelt dolgot visszaadni, hogy a termelést folytatni lehessen. Ez azt is jelenti, hogy a haszonbérlőnek a visszaadásra kerülő földterületet mentesítenie kell minden olyan jogi korlátozástól, vagy jogosultságtól, amely a haszonbérlet időtartama alatt keletkezett és az ő javát szolgálta (LB-H-PJ-2010-420. határozat). Ptk. eltekint az 1959-es Ptk. azon fordulatának alkalmazásától - alkalmazkodva a gyakorlathoz, amikor e kitételnek nem minden esetben lehet eleget tenni -, miszerint a visszaadási kötelezettség olymódon terheli a haszonbérlőt, hogy a termelést azonnal lehessen folytatni.
6:356. § [A bérlet szabályainak alkalmazása]
E fejezet eltérő rendelkezésének hiányában a haszonbérletre a bérleti szerződés szabályait kell megfelelően alkalmazni.
A haszonbérleti szerződés használati kötelem, s annak alaptípusától - a bérleti szerződéstől - az különbözteti meg, hogy a haszonbérlő a dolog hasznainak szedésére is jogosult. Erre is figyelemmel a Ptk. fenntartja az 1959-es Ptk.-nak azt a rendelkezését, mely alapján - ha és amennyiben a Ptk. a haszonbérleti szerződésre nézve nem állapít meg speciális szabályokat - úgy a haszonbérletre a bérleti szerződésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.