A történések és tapasztalatok feldolgozása után nem kerülhetjük meg a jelenlegi ott-honteremtési helyzet egyfajta jellemzését, a ma talán legfontosabbnak tartott stratégiai jelentőségű kérdések rövid felsorolását és értékelését. Természetesen bármennyire is törekedünk a teljességre és a súlyozásra, mégsem állíthatjuk, hogy véleményünket tel-jes konszenzus övezné. Ám a szakmai párbeszéd és a problémák megvitatásának fon-tossága, valamint az otthonteremtésben meglévő feszültségek kezelésének igénye miatt mégsem „spórolható meg” ez az állásfoglalás.
Napjaink legfontosabb otthonteremtési kérdései a következők:
- a lakáshitelezés, s abban az állam szerepének jövője;
- bérlakásépítés, illetve a bérlakások számának és arányának esetleges növelése;
- panelprogram folytatása, illetve megfelelő korrigálása;
- a társadalmi mobilitás erősítése, annak állami eszközeinek felmérése és kiértékelé-se;
- a lakásállományon belül a minőségi színvonalú, energiatakarékos és egészséges otthonok kialakításának elősegítése;
- statisztikai tisztázások, hiányosságok feltárása és az ezekből levonható következte-tések megfogalmazása;
- a támogatási rendszer egyszerűségének, illetve bonyolultságának megítélése, egy
„optimális” eszközrendszer alapelveinek meghatározása.
Nézzük meg most ezeket a kérdéseket sorjában!
1. Lakáshitelezés állami szerepvállalásának kérdése.
Mint már korábban utaltunk rá, a Széchenyi-tervben szereplő kamattámogatási rendszer két alapfeltételre épült. Egyrészről a csökkenő inflációs trend további foly-tatására, másrészt az országnak az euró-övezethez történő gyors csatlakozására. Ám egyik várakozás sem valósult meg. Az állami támogatások csökkentésével mára már a lakáshitel piaci kereslete a devizahitelek felé tolódott. Így jelenleg az eldön-tendő kérdés sokkal inkább az – amennyiben az aktuális kormányzat a lakáshitele-zés támogatásában jövőt lát -, hogy vagy a devizahitelek felvételéhez ad az állam valamilyen formában támogatást, vagy annak egyfajta árfolyam-kockázati
biztosí-tását vállalja be. A dolgozat történeti részében szereplő kilencvenes évekbeli durva kormányzati beavatkozásra alkotmányos módon valószínűleg nincsen mód. A tá-mogatott forinthitelekhez nyújtott támogatás eltörlése – amely kérdés a közgazda-sági szakmai vitákban már többször felvetődött és legutóbb egy kormányzati mun-kaanyagban is megfogalmazódott153 - azonban csak komoly megfontolások után le-hetséges.
2. A bérlakások számának, illetve arányának növelése.
Mára már egyértelművé vált, hogy az ezt a célt kiűző állami bérlakás-építési prog-ram és a vállalkozói háttérrel megvalósított építkezések tervezett szocialista elkép-zelése nem oldotta meg a problémákat. Az előbbit a kormányzat leállította, az utóbbi pedig a hosszas előkészítés ellenére végül is el sem indult.154 Ugyanez a marginális szerep jellemzi a hatályos, ám nem sikeres lakbér-támogatásos rendszert is.
A piacon elképzelhető azonban egy spontán korrekció. Ez megvalósulhat oly mó-don, hogy a mai lakástulajdonosok egy része – részben a jövedelempozícióik rom-lásából fakadó lakáshitel-törlesztési nehézségei, részben az időközben drasztikusan megemelkedett lakásfenntartási költségek hatására – nem tudja tovább biztosítani, s ezért feladja a tulajdonosi pozícióját.
Megoldást jelenthet még – a központi költségvetési korlátok miatt – az uniós forrá-sok bevonása vagy az üzleti biztosítók és/vagy pénztárak szerepvállalása. Ebben a pénzügyi szektorban ugyanis egyrészről a likviditás, másrészről a hosszú távú for-rások megléte biztosítja az együttműködésben rejlő stratégiai partneri lehetőséget.
Ennek a kapcsolatnak ráadásul megvannak a hazai tradíciói is.
További alternatíva lehet a szociális bérlakások célzott állami támogatása is. Reális és megfontolandó megoldásnak kínálkozik mindezen lehetőségek megvizsgálásán kívül annak biztosítása is, hogy a vállalatokat a nagyobb munkahelyteremtéseknél nemcsak a helyi adónál és a foglalkoztatásnál premizálnák, hanem a cégek által a dolgozóik számára vásárolt új, vagy használt lakásokat is támogatná az állam vala-milyen formában.155
153 Először Varga Dénes vetette fel ennek szükségességét.
154 Egyedi kísérletek történtek ugyan, de a kormány ezeket a modelleket nem karolta fel, nem tette
tömeges-155sé. Ezeknek a lehetőségeknek, felvetett javaslatoknak a kidolgozása – már csak a megalapozott döntés miatt, de a probléma fontossága okából is – sürgetőnek tűnik.
3. Panelprogram folytatása, illetve átalakítása.
Az eddigi tapasztalatok több fontos kérdést is felvetnek. A politikusok előtt álló egyik fontos eldöntendő kérdés az a dilemma, hogy amennyiben szociális okokból kerül az állami támogatás a panellakások tulajdonosaihoz156 akkor vajon az állam miért nem támogatja hathatós módon közpénzzel a szintén nehéz helyzetben lévő, de nem házgyári technológiával épült házakban lakó családokat is?157 Ez a dilemma az igazságosság problémájaként létezik.
A másik alapvető – eddig még szakmai körökben sem igazán megvitatott – kérdés-kör az esetleges bontások eldöntése. Gazdasági szempontból ugyanis nem feltétle-nül racionális az állampolgárok adóforintjait olyan beruházásokra fordítani, ahol a felújított lakások értéke nem nő legalább a ráköltött támogatások értékével. (Lehet, hogy a kiköltöző lakók humánus és jobb minőségű lakhatása mellett a lakásállo-mány minőségi megújításának érdeke is a bontás révén valósulna meg igazán – per-sze ez abban az esetben igaz csak, ha a kiköltözőknek jobb lakáskörülményeket kí-nálna az önkormányzat valamilyen számukra is kedvező konstrukció alapján.)158 Az a kijelentés ugyanakkor mindenképp megfogalmazható, hogy a pályázók – ebben az esetben a települési önkormányzatok – jelenleg sem a műszaki, sem a szociális szempontokat nem tartják feltétlenül „zsinórmértéknek” a döntéseik során.
Hiába központi a pályázat, ha abban nincs egységes standard meghatározva, se a műszaki, se pedig a szociális indokoltság vonatkozásában. Így könnyen előfordul-hat – s valószínűleg elő is fordul -, hogy a viszonylag jobb módú települések (pél-dául Székesfehérvár) pályáznak inkább, s még a „nyerő” településeken sem feltét-lenül a szociálisan vagy műszakilag a leginkább indokolt épületek nyernek felújí-tást.
Az igazságosság kérdéséről szól ugyanis az a dilemma is, hogy egy-egy településen belül vajon a műszaki vagy a szociális gondok orvoslásának ad-e a települési szint prioritást. Az önkormányzatok jelenlegi nehéz költségvetési helyzetében ráadásul egyik szempont sem biztos, hogy döntő súllyal esik latba. Sokkal inkább a lakók
156 Márpedig mostanáig a beruházási értéknek mintegy kétharmada költségvetési, illetve önkormányzati for-rás volt, így a támogatás a hangoztatott szociális célokon túl jelentősnek is minősíthető!
157 A tényszerűség kedvéért hozzá kell tenni, hogy a Gazdasági és Közlekedési Minisztériumnak van ugyan ilyen pályázati kiírása, de az csak töredékes súllyal és támogatási forrással bír.
158 A ferencvárosi városrész-rehabilitáció tapasztalata mindenesetre azt bizonyítja, hogy lehetséges ilyen megoldás.
minél nagyobb szerepvállalása, s ezáltal a település költségvetési terhének könnyí-tése a legfontosabb szempont.159
Szintén megválaszolandó kérdés a felújítások mélysége, annak műszaki tartalma, illetve a lakókörnyezet bevonása a rehabilitációba. Normális esetben ugyanis csak a hosszú távon is racionális, a városrész, vagy a lakótelep egészét figyelembe vevő megoldások lennének szerencsések. Ellenkező esetben nem oldható meg egyértel-műen ezen városrészek további szegregációjának elkerülése.
4. A társadalmi mobilitás erősítése, annak lehetséges állami eszközei.
Ez az egyik legfontosabb, de ezzel együtt legnehezebben megválaszolható problé-mahalmaz. A liberális eszmekör lakáspolitikusai és tudósai az államtól a mobilitási feltételek biztosítását várják, de elutasítanak ugyanakkor mindenfajta ezen túlmuta-tó beavatkozást. Ráadásul a mobilitás rendkívül erősen társadalmi-kulturális meg-határozottságú, s ezért csak nagyon lassan alakítható, formálható. Figyelemre mél-tó, hogy az üresen álló lakások száma - a soron következő táblázat szerint is - 1999-től lényegesen gyarapodott. Ez a változás a mobilizáció szempontjából alapvetően kedvező fejleménynek minősíthető. Ám érdekes módon – s ennek tudományos vizsgálata mindenképp fontos és indokolt lenne - 2001-ről 2005-re az üres lakások számában visszaesés figyelhető meg. Ennek hátterében valószínűleg az a jelenség áll, hogy az elindult nagyarányú építkezések révén gyarapodó lakásállománnyal együtt nőtt a lakott lakások száma is.160
Ennek a jelenségnek pedig részben az lehet az oka, hogy a válások számának és a szingli életmód elterjedésének következtében csökken a háztartások átlagos nagy-sága. Hat év alatt ugyanis mintegy tizedével, 104-ről 94-re csökkent161 a száz lakott szobára jutó lakosok száma. Az üres lakások számának alakulását és a lakásállo-mány minőségi változásait már a korábbiakban láthattuk. A lakásállolakásállo-mány minősé-gét jellemző legfontosabb adatokat a következő számsorokból olvashatjuk ki:
159 A helyi lobbyérdekek kiszolgálásáról most nem is érdemes szólni – nem állítva ugyanakkor azt, hogy ennek a tényezőnek a szerepe elhanyagolható lenne az egyes döntéshozatalok során.
160 2001-ről 2005-re több mint 200 ezerrel nőtt ugyanis a lakott lakások száma a Központi Statisztikai Hivatal adatai alapján, ráadásul úgy, hogy azt megelőzően csupán 36 ezerrel gyarapodott több, mint egy évtized alatt!
161 Mint ahogy az a soron következő táblázatból ki is olvasható.
19. táblázat
A lakásállomány minőségi összetételének kulcsindikátorai, főbb mutatói
Megnevezés 1999 2003 2005
Egy főre jutó lakásalapterület (m2) 28 30 31
100 lakott lakásra jutó háztartások száma 103 102 104 100 lakott szobára jutó lakosok száma 104 98 94 Sunstandard lakások arány (százalék) 19 14 13 Vízvezetékkel ellátott lakások aránya (százalék) 92 93 95 Közcsatornahálózatba bekötött lakások aránya
(szá-zalék)
52 65 67
Fürdőszobával ellátott lakások aránya (százalék) 88 92 92 Dupla komforttal ellátott lakások aránya (százalék) 5 8 8 Szűk lakásban élő háztartások aránya (százalék) 11 7 8
Forrás: KSH (2006) 15. o.
5. A XXI. században mindenfajta állami beavatkozásnak, illetve támogatásnak tekin-tettel kell lennie a minőségi követelményekre, az energiatakarékosság szempontjai-ra és az egészséges lakókörnyezet fontosságászempontjai-ra.
Bár mind a házgyári technológiával épült épületek felújításánál, mind a nyílászáró-cserék és hőszigetelési pályázatok kiírásánál az állam valamilyen mértékben figye-lembe vette ugyan ezeket a szempontokat,162de az új lakások építésénél ezek az elő-írások nem kellő szigorúsággal és nem megfelelő ellenőrzéssel lettek betartatva.
Így az ezredforduló elejének tömeges építési hulláma nem járt együtt törvényszerű-en együtt a mai modern egészségügyi és törvényszerű-energiatakarékossági előírások megköve-telésével.163
Ezért a jövő mindenképp az kellene legyen, hogy a minőség felértékelődjön, s ezál-tal várhatóan az állami támogatások igénybe vételénél a szigorú szabványok előbb vagy utóbb kizárólagos feltételekké váljanak. Az energiaárak – s ezzel párhuzamo-san a lakhatási költségek – drámai emelkedése ezt indokolja, s ez a fejlemény a tá-mogatásbeli változást már valószínűleg rövidtávon is ki fogja kényszeríteni.
162 Bár fontos megjegyezni, hogy ezek a prioritások nem kellő eréllyel és hangsúllyal lettek megfogalmazva!
163 Félő, hogy akár az az eset is előfordulhat, hogy az ezredforduló időszakában készült társasházak néhány évtized múlva – ha nagyságrendjében nem is, de – hasonló gondokat fog okozni, mint a szocializmus nagy házgyári építkezései.
6. Statisztikai tisztázások.
Ezek a tisztázások részben hiányosságok, részben pedig a meglévő adatok alapo-sabb elemzésének fontosságát jelentik. Mindenképp értékelni kellene például azt az adatot, hogy miért volt az elmúlt 22 évben mintegy másfél százezerrel több építési engedély, mint ahány használatba vételi engedély lett ugyanezen időszak alatt ki-adva.164
Nincsenek viszont megbízható adatok a használt lakások adásvételeiről, pedig a precíz árak a költségvetési bevételek szempontjából sem közömbösek. Szintén erő-sen kérdéses, hogy az önbevallásra épülő statisztikai nyilvántartás pontosan (leg-alább hozzávetőlegesen pontosan) ítéli-e meg a magyarországi bérlakások számát, illetve arányát. Ha nem, akkor az nagyságrendi tévedést okoz-e, vagy nem tekinthe-tő jelentekinthe-tősnek. Fontos leszögeznünk, hogy megfelelő adatok híján természetesen a lakáspolitikai döntések sem lehetnek helyénvalók, így ebben az esetben ezen a té-ren is le kell vonni a szükséges konzekvenciákat.
7. A szabályozórendszer, illetve a támogatási politika egyszerűségének kérdése.
A transzparencia fontossága az élet minden területén egyre inkább megfigyelhető.
Ezért az állami beavatkozásoknál és a támogatási pályázatoknál is előbb vagy utóbb követelményként fog megfogalmazódni. Világos célokra, hosszú távon sta-bil, átlátható és normatív lakástámogatási eszközökre van tehát szükség. Természe-tesen vita lehet a támogatások mértéke, s eszköztára is.165
Alapkérdés, hogy a lakáspolitikának mennyire kell a szociális szempontoknak alá-rendelődnie, s milyen gazdaságpolitikai szerepet szán a kormányzat ennek a terü-letnek. Egyszerűség, átláthatóság, stabilitás. Talán ezeknek a fogalmaknak, illetve – ha konszenzus övezi őket – értékeknek kell egy jövendő otthonteremtési politika középpontjában állnia. Valamint annak az igénynek, hogy a különböző multiplikatív folyamatokkal is folyamatosan számolni kell, s a döntéseinkben tekin-tettel kell lenni azokra.
164 Ez megfigyelhető a 2.3-as fejezetben található 4. táblázatban.
165 Mindenütt szerte a világon a lakáspiac működése szempontjából instabilizáló szerepe van a komolyabb gazdasági visszaeséseknek és az államháztartási hiányok drasztikus csökkentési kísérleteinek. Ilyenkor még a bármennyire is széles politikai konszenzussal elfogadott támogatási irányelvek és értékek is ve-szélybe kerülhetnek.
Természetesen a dolgozat nem törekedhetett ebben a fejezetben komplex, minden problémát felölelő értékelésre. Ám a kutatás célja nem is ez volt. Sokkal inkább az, hogy a történeti tapasztalatok birtokában vitaalapnak szánt szempontokat és megszolandó alapkérdéseket fogalmazzon meg az otthonteremtés területéről. Örök vála-szok közismerten nincsenek, de valószínűleg már a jó kérdések megfogalmazásával is előrébb lehet jutni a hazai lakáspolitikában. Különösen akkor, amikor napjainkban sem szakmai, sem pedig politikai egyetértés nincs sem koncepcionálisan, sem részleteiben a kormányzati szerepvállalást és annak mikéntjét illetően.