Az aukciók főbb típusai - A kényszerértékesítés módszere

D) Az alkalmazott kutatási módszerek

4. A becsült forgalmi értékhez viszonyított megtérült érték rátát lerontó tényezők

4.2. A kényszerértékesítés módszere – az aukció

4.2.2. Az aukciók főbb típusai

A fentiekben már többször utaltam az aukciók főbb típusaira, most tekintsük át ezekeket röviden. A szakirodalom az aukciók négy alaptípusát különbözteti meg.⁵⁶

a) Az angol, vagy növekvő licitű (ascending bid) aukción a kikiáltási ár folyamatosan emelkedik, a résztvevők nyomon követik a liciteket, és bármikor dönthetnek úgy, hogy egy adott ajánlatot elfogadnak. Az aukciót az nyeri, aki az utolsónak kikiáltott árra emelte a kezét.

b) A holland, vagy csökkenő licitű (descending bid) aukción a kikiáltó magas árral kezdi az árverést, majd ezt kezdi csökkenteni addig, amíg valaki egy adott árat el nem fogad. Itt az árverezők csak a győztes licitet tudják megfigyelni, amikor valaki elfogad egyet a folyamatosan csökkenő árak közül, az árverés befejeződik.

c) Az elsőáras (first-price) zárt borítékolású (saled bid) aukción az eladó minden potenciális vásárlótól zárt borítékba helyezett licitet kap. Ezeket a borítékokat egy meghatározott időpontban bontják fel, és a legmagasabb ajánlatot tevő személy nyer. A licitálók nem ismerhetik meg egymás ajánlatait, minden ajánlatra egy időben, a procedúra végén derül fény.

55 17/2014. (II. 3.) Korm. rendelet 20-26/A. §

56 Vö. Vijay Krishna: Auction Theory. Elsevier, 2010., 2. old., Paul R. Milgrom; Robert J. Weber: A Theory of Auctions and Competitive Bidding Econometrica, Vol. 50, No. 5. (Sep., 1982), 1089-1090. old., Pepall, Lynne – Richards, Daniel J. – Norman George: Piacelmélet. HVG Orac, Budapest, 2008., 853. old.

d) A másodáras (second-price) zárt borítékolású (saled bid) aukció annyiban különbözik a fent leírt elsőáras társától, hogy ugyan itt is a legmagasabb ajánlatot tevő személy nyer, de csak a második legnagyobb licit összegét kell kifizetnie az árverezett jószágért.

Annak alapján, hogy az aukción résztvevők miként formálnak értékítéletet az aukció tárgyáról, megkülönböztetjük az egyéni értékelésű-, illetve a közös értékelésű aukciókat. Az előbbinél a licitáló saját egyéni értékítélettel rendelkezik, ennek nyomán ajánlatát másoktól függetlenül alakítja ki. Az utóbbinál a potenciális vevők számára azonos tényleges értékkel bír az értékesíteni kívánt jószág, az ár pedig jelentősen függ attól, hogy a többiek mennyit hajlandóak fizetni érte.

A közgazdaság-tudomány az egyéni értékelésű aukciókra felállította a bevételek azonosságának tételét⁵⁷, amely szerint az efféle árveréseken a négy fő aukciótípus, így az angol, a holland, az elsőáras-, és a másodáras zárt borítékolású – ugyanannyi bevételt eredményez: a győztes személye és a licit nagysága ugyanaz lesz, függetlenül attól, hogy melyik módszerrel szervezik meg az árverést.⁵⁸ Ezzel szemben a közös értékelésű (illetve a majdnem közös értékelésű) aukciókon a bevételek különbözősége figyelhető meg, a győztes személye és az elért ár függ az aukció metódusától. A szakirodalom az elérhető bevételek nagyságára vonatkozóan sorrendet is állított fel a közös értékelésű aukciók alapesetére vonatkoztatva. Eszerint a legnagyobb bevételt az angol aukció adja, a második a másodáras zárt borítékolású, míg a legalacsonyabb bevételt a holland és az elsőáras zárt borítékolású aukció ígéri.⁵⁹ Megjegyzendő ugyanakkor, hogy ennek a tételnek a helytállóságát némiképpen megkérdőjelezi, ha az egyes aukciótípusok előnyeit és hátrányait külön-külön mérlegeljük.

Elég itt arra utalni, hogy a növekvő licitű, azaz angol aukciók alkalmazásakor – alapvetően a folyamat nyilvánossága miatt – könnyebbé válik a résztvevők összejátszása. Ugyanakkor a zárt borítékolású konstrukció szélesebb kört ösztönözhet ajánlattételre, ez pedig az erősebb piaci pozícióban lévő szereplőket is arra ösztönözhet, hogy magasabb összegű ajánlatot tegyenek.⁶⁰ Megállapítható, hogy az elérhető bevétel nagysága jelentős mértékben függ attól,

57 Ezt először William Vickrey, Nobel díjas tudós vezette le 1961-ben. Ld. Vickrey, William:

Counterspeculation, Auctions, and Competitive Saled Tenders. In: Journal of Finance, Volume 16, Issue 1., (Mar., 1961) 8-37. old.

58 Pepall, Lynne – Richards, Daniel J. – Norman George: Piacelmélet. HVG Orac, Budapest, 2008., 870. old.

59 Paul R. Milgrom; Robert J. Weber: A Theory of Auctions and Competitive Bidding Econometrica, Vol. 50, No. 5. (Sep., 1982), 1089-1122. old., Pepall, Lynne – Richards, Daniel J. – Norman George: Piacelmélet. HVG Orac, Budapest, 2008., 863. old.

60 Vö. Pepall, Lynne – Richards, Daniel J. – Norman George: Piacelmélet. HVG Orac, Budapest, 2008., 866., 868-869. old.

hogy az egyes aukció-fajták milyen széles ajánlattevői kört tudnak megmozdítani, és mennyire képesek a licitálók közötti összejátszást megakadályozni.⁶¹

Megjegyzendő, hogy a szakirodalomban általánosan elterjedt a fentiek szerinti klasszifikáció, ugyanakkor találkozhatunk olyan szerzőkkel is, akik eltérő szempontok alapján képeznek csoportokat. Így például Lionel Bochurberg az alábbi árverés-típusok között tesz különbséget⁶²:

- klasszikus árverések,

- vak árverések (ahol a lehetséges vevők nem ismerik az alapárat),

- rögzített fokozatokban történő árverések (ahol az eladó meghatározza a szakaszok összegét),

- kikötést alkalmazó árverések (ahol az eladó nem adja el az árut, ha nem érnek el egy minimális árat),

- automatikus árverések (ahol az árverést egy robot végzi a vevőnek).

4.2.3. Következtetések

A fent leírtak összegzéseként megállapítható, hogy Magyarországon a felszámolási eljárásokban alapvetően aukciók keretében kerül sor az eljárás alá vont vagyonelemek értékesítésére. Az itt alkalmazott aukciók közös értékelésű aukciók, hiszen a potenciális vevők a legritkább esetben rendelkeznek egyéni értékítélettel az aukció tárgyáról. Az e körben értékesített javak többnyire olyan használt, helyettesíthető eszközök, amelyek ára a piac közös értékelésétől függ. Az aukciók alaptípusai közül a felszámolási eljárásban a felszámoló kétféle metódus közül választhat: alkalmazhat árverést, amely az angol aukció mintájára szervezhető, illetve szervezhet nyilvános pályázatot, amely pedig elsőáras zárt borítékolású aukció.

Logikusnak tűnik, hogy a jogalkotó lehetővé teszi az elméletben legnagyobb bevételt ígérő, angol aukció megszervezését. Ugyanakkor azt sem szabad elfelejteni, hogy éppen ez a metódus teszi lehetővé leginkább a szereplők összejátszását. Érdekes tény, hogy a

61 Az aukciók további közgazdasági vonatkozású összefüggéseit ld. még Eső Péter: Árverés és verseny a közbeszerzésben. In: Közgazdasági Szemle 1997/7-8., 597-611. old., Monostori Zoltán: Diszkriminatív áras és egyenáras aukciók. In: Közgazdasági Szemle 2013/10., 1048-1074. old.

62 Bochurberg, Lionel: Internet et commerce électronique. Delmas, 2001., 197. old.

felszámolási eljárásban a közös értékelésű aukciókon legalacsonyabb bevétellel kecsegtető, elsőáras zárt borítékolású aukcióra is van lehetőség, sőt a vizsgált időszak gyakorlatában szinte kizárólagossá vált ennek a módszernek az alkalmazása.

A magyarországi felszámolási eljárásokban alkalmazott módszerek körében kiemelendő, hogy ezek esetében mindig a forgalmi értéket tekintik becsértéknek, és a becsérték meghatározott hányadában határozzák meg az érvényes ajánlatként elfogadható minimál árat. Ez a felszámolási eljárásban általában a becsérték 50%-a.

A dolgozat 3.3.1. pontjában bemutatásra került, hogy a felszámolási eljárásokban a kényszerértékesítés során elért tényleges vételár a vizsgált időszakban az ingóságokra nézve az eredeti becsérték 51,1 %-a, az ingatlanokra nézve az eredeti becsérték 42,4 %-a volt. A részletes elemzések azt mutatják, hogy az eredményes kényszerértékesítések esetében az elért vételár az eredeti becsérték (forgalmi érték) alapján számított, törvényileg előírt minimál ár felé tendál. Mindebből kínálkozik az a következtetés, hogy a licitálókat, illetve az általuk adott ajánlatok nagyságát erősen befolyásolja a meghirdetett minimál ár, ennek nyomán pedig ajánlataikat messze a becsérték alatt teszik meg.

A magasabb vételár elérése érdekében célszerű lenne átgondolni a kényszereljárásokban alkalmazható érékesítési metódusokat. Itt érdemes visszautalni az empirikus kutatások során feltárt egyik eredményre. A 2008. és 2013 között valamint a 2015-ben megvalósult felszámolási vagyontárgy-értékesítések eredményeinek összehasonlításából megállapítottam, hogy az értékesítési eljárás elektronikus útra terelése nyomán javult a realizált vételár és az értékesített vagyontárgy becsült forgalmi értékének értékaránya. Ugyanakkor további újítások tovább javíthatnák a helyzetet. E körben megfontolandó, hogy a felszámolási eljárásban az elsőáras megoldás helyett vagy mellett másodáras zárt borítékolású aukció is szervezhető legyen. Szintén felvetődik a változtatás szüksége a kikiáltási ár, illetve a minimál ár területén.

Egyrészt megfontolandó, hogy – amennyiben fennmarad a kikiáltási ár alatti ajánlattétel lehetősége – akkor a kikiáltási árat a forgalmi érték felett határozzuk meg. Másrészt a bevétel növelését eredményezheti, ha a minimál ár az egyes aukciókon előre, egyedileg kerülne meghatározásra, annak mértékét azonban nem ismertetnék előre a potenciális ajánlattevőkkel, csak az ajánlattételi szakasz lezárása után. A fenti intézkedésekkel elkerülhető lenne, hogy az aukció tárgya már eleve a piaci ár meghatározott hányadáért kerüljön felkínálásra a potenciális vevők részére.

61 4.3. Irreális költségek

Amint azt a korábbiakban, a 3.4. pontban bemutattuk, a kényszereljárások igénybevétele jelentős költségekkel jár. Ezek a költségek gyakran irreálisan magasak, ami jelentősen csökkenti a megtérülés mértékét.

4.3.1. Az irreális költségek főbb megjelenési formái

Az jogalap nélkül felszámított vagy túlzó költségeket gyakran sérelmezik a hitelezők a felszámolási eljárásokban. Ismerünk például olyan esetet, amikor a felszámoló munkavállalókat alkalmazott a termelő tevékenységet már nem folytató adósnál, és az így felszámolási költségként elszámolt munkabérek jogtalanul csökkentették a felszámolási vagyont. A munkavállalók egyébként olyan tevékenységet végeztek, amelyek a felszámoló feladatkörébe tartoztak.⁶³ Egy másik ügyben a felszámoló 6.000.000,- forint összeget számított fel az adós iratainak rendezéséért, megint másik esetben pedig több mint 3.000.000,- összeget költött ügyvédi munkadíjra, fénymásolásra, telefonhasználatra és újság-előfizetésre.⁶⁴

A felszámolási eljárás készkiadásai körében egyébként a vagyon őrzése, védelme, állagmegóvása szokta a legnagyobb költségeket generálni. Maga a feladat amúgy alapvetően reális. A végrehajtási eljárásban a lefoglalt vagyontárgy általában az adós birtokában, őrizetében marad. Ezzel szemben a felszámolás során az adós gazdálkodó szervezet felelős vezetői egyszerűen kikerülnek az eljárásból. A felszámolás elrendelésének napjától az adós gazdálkodó szervezet vezetését, illetve a javak birtoklását teljes körben átveszi a felszámoló, így nem marad olyan személy, aki bármilyen módon, felelősen megőrizné a később értékesítendő vagyonelemeket. Márpedig a felszámolási eljárás rendszerint évekig tart, ezalatt viszont a vagyontárgyak megőrzésére, állaguk megóvására valakinek gondot kell fordítani.

Az igazi probléma az, hogy az egyébként valós feladatot különösebb kontroll nélkül szervezik meg a felszámolók, ebben a körben az adott szolgáltatást gyakran irreálisan nagy összegekért rendelik meg erre szakosodott cégektől. Itt pedig már nincs szükség nagy fantáziára ahhoz,

63 Ld. a Kúria 3/2010. (X.15.) Polgári Jogegységi Határozatának tényállását.

64 Ld. a Szegedi Ítélőtábla Fpkhf. I.30.017/2008. sz. határozatának alapjául szolgáló tényállást.

hogy elképzeljük, vajon miért éri meg a felszámolónak sokmilliós megrendeléseket adni egy másik vállalkozásnak.

Egy ügyben a felszámoló a 15.000.000,- forintért értékesített ingatlan kapcsán 30.526.105,- forint készkiadást érvényesített, amelyből 26.951.019,- forint az ingatlan őrzés-védelmének költsége volt. A készkiadások 88%-át tették ki tehát a vagyontárgy őrzésével kapcsolatos kiadások úgy, hogy az árbevétel ezt meg se közelítette.⁶⁵ Egy másik ügyben a felszámoló a 17.500.000,- forintért értékesített ingatlan eljárásával összefüggésben 42.920.165,- forint készkiadást számított fel, amelyből 36.647.690,- forint az ingatlan őrzésével, védelmével és állagmegóvásával összefüggésben merült fel, ami a készkiadások 85,4%-a volt.⁶⁶

4.3.2. Következtetések

A hivatkozott példákból jól látható, hogy a készkiadások, és azon belül különösen az őrzés, védelem, állagmegóvás jogcímén felszámított költségek esetlegesen, kontrollálatlanul merülnek fel úgy, hogy mértékük akár az értékesítésből befolyó vételárat is meghaladja.

Ebben a körben érdemes lenne megfontolni, hogy milyen módszerekkel, jogszabályi módosításokkal lehetne megteremteni a költségek racionalizálásának lehetőségét. Ilyen megoldás lehet például a vagyonőrzés feladatának és felelősségének az adós gazdálkodó szerv korábbi vezetőjére telepítése, vagy e körben a szélesebb körű hitelezői-, vagy bírói kontroll biztosítása. Ezáltal bizonyosan csökkenthető lenne a jelenlegi megdöbbentő számadat, amely szerint a felszámolási eljárásban az értékesítésből befolyó vételár 56,2 %-át emésztik fel az értékesítés készkiadásai. De talán a kényszereljárásokra vonatkozó teljes szervezeti-, díj- és költség revízió felvetése sem Ördögtől való.

4.4. A kényszerértékesítést lebonyolító szereplők működése

A kényszerértékesítést lebonyolító szereplők bevonása az eljárásba első ránézésre logikusnak, rendezettnek, egyértelműnek tűnik. A felszámoló és a végrehajtó „idegen vagyont díjért kezel, ebben a jóravaló családapa gondosságát köteles kifejteni. (…) Meggondolatlanságának kárát

65 A Fővárosi Bíróság 5.Fpk. tanácsa előtt folyamatban volt felszámolási eljárásban 2013. december 5. napján kiadott felszámolói tájékoztató alapján.

66 A Fővárosi Törvényszék előtt folyamatban volt felszámolási eljárásban 2014. február 5. napján kiadott felszámolói tájékoztató alapján.

saját erszényéből tartozik fedezni.”⁶⁷ Ha azonban alaposabban megvizsgáljuk szerepüket, helyzetüket, működésüket többféle disszonanciára is bukkanhatunk.

4.4.1. A megtérülési rátát lerontó ténykedések

A kényszerértékesítés során elérhető megtérülés eredményességét már önmagában ronthatja az a körülmény, hogy a kényszerértékesítésben olyan, az adóstól és a hitelezőtől független, profitorientált harmadik személy (felszámoló illetve végrehajtó) dominálja az eljárást, aki/amely önálló érdekstruktúrával lép be a folyamatba. Ebben a körben két, egymással részben össze is függő, torzító tényezőt érdemes vizsgálni.

a) A kényszerértékesítés lebonyolítására felhatalmazott személyek kisebb-nagyobb mértékben maguk hozzák meg az eljárás irányát megszabó döntéseket. Ebben a körben a felszámolónak igencsak tág mozgástere van.

A felszámoló igen széleskörű felhatalmazással bír a kényszerértékesítéssel kapcsolatos döntések meghozatala körében. Maga dönt például arról, hogy mely vagyonelemeket, miként és milyen partnerrel őrizetet. A fent már többször hivatkozott esetben például a felszámoló saját elhatározásán alapult, hogy az adós tulajdonában lévő mindösszesen tíz darab társasházi lakást a kiírt pályázaton együttesen kívánta értékesíteni, külön-külön nem lehetett a lakásokra ajánlatot tenni. Könnyű belátni, hogy ezen döntés nyomán erősen szűkült a potenciális vevők száma. Itt érdemes visszautalni az empirikus kutatások során feltárt egyik eredményre. A 720 felszámolási értékesítésre kiterjedő vizsgálat során megállapítottam, hogy ha a felszámoló a vagyontárgyat egyedileg értékesítette, ingóságok esetén áltagosan az irányár 9%-ával, ingatlanok esetén átlagosan az irányár 1,5%-ával magasabb vételárat tudott elérni, mint amikor „csomagban” kínálta azokat eladásra, azaz az értékesített vagyonelemekre csak együttesen lehetett ajánlatot tenni. (Ld. a 3.3.3. pontban kifejtetteket.) Ebből jól látszik, hogy a jogszabály kifejezetten az eladási ár növelését tűzi célul azzal, hogy lehetővé teszi az

„árukapcsolással” illetve „csomagban” történő értékesítést, a gyakorlati tapasztalatok viszont azt mutatják, hogy az e körben a felszámoló által hozott üzleti döntések éppen ellentétes eredményre, alacsonyabb ár elérésére vezetnek.

67 Králik Lajos: Csődtörvény. Athenaeum, Budapest 1881., 17. old.

Megjegyzendő, hogy a felszámoló jogszabálysértő döntései ugyan támadhatók kifogással a bíróság előtt, azonban a kialakult bírói gyakorlat szerint a hitelező nem élhet eredményes jogorvoslattal a felszámolónak a gazdasági viszonyok mérlegelése körében hozott döntéseivel (például az ésszerűtlenül magas vagyonőrzési díjakkal vagy az ésszerűtlenül alacsony eladási árakkal) szemben. A legújabb bírói gyakorlatban ugyanakkor már megfigyelhető némi előrelépés a hitelezők érdekeinek hatékonyabb védelme irányába.⁶⁸

b) A másik tényező, amelyre a felszámoló működése kapcsán fel kell hívni a figyelmet, hogy a kényszerértékesítések mechanizmusaiban eleve benne rejlik egy bizonyos mértékű korrupciós kockázat.⁶⁹ A korrupció gazdasági hatásai igen sokrétűek, ezen belül könnyű belátni, hogy a kényszereljárásban elérhető eladási árra mindenképpen hatással lehet. A torzítás mértéke azonban nagyon nehezen mérhető. A korrupció széles körben ismert, rendelkezésre álló mérőszámai (pl. a korrupcióérzékelési index)⁷⁰ sajnos nem alkalmasak arra, hogy konkrét, számszerűsíthető következetéseket vonjunk le a korrupciónak a kényszerértékesítések piacára gyakorolt torzító hatásairól. Tovább nehezíti az értékelést a látencia magas foka, illetve az ebből fakadó adatfelvételi nehézségek. Ugyanakkor a korrupció jellemzőinek⁷¹ a kényszereljárások piacára vetített vizsgálata, illetve a más területeken (pl. közbeszerzések) már elvégzett kutatások módszertana az ezirányú későbbi kutatások alapjául szolgálhat.

4.4.2. Következtetések

A kényszerértékesítést lebonyolító szereplők működésében rejlő kockázatok és negatívumok mérséklésére terén a hitelezői-, vagy bírói kontroll szélesítése, illetve a hitelezőknek a gazdasági típusú döntésekbe való bevonása jelenthetne legalább részleges megoldást.

68 Részletesebben ld. Fónagy Sándor: Hitelbiztosítékok érvényesíthetősége a felszámolásban II. In: Hitelintézeti Szemle 2013/2., 151. old.

69 Bővebben ld. Dietz-Blaskó Judit (szerk): Korrupciós kockázatok a felszámolási eljárásokban. Transparency International Magyarország, Budapest, 2011. (http://www.transparency.hu/uploads/docs/tanulm2_levil1.pdf) Szintén sajátos korrupciós elemek jelenlétére utal a kényszerértékesítések piacával rokon vonásokat mutató, a lejárt követelések piacán Naffa Helena – Kaliczka Nándor: Az állami szerepvállalás egy modellje a lejárt követelések piacán. In: Hitelintézeti Szemle 2011/2., 95. old.

70 A Transparency International 2014 decemberében nyilvánosságra hozott adatai alapján Magyarország 100-ból 54 elért ponttal a vizsgált 175 országból a 47. helyen áll a korrupció szempontjából tisztának érzékelt államok listáján.

71 Ld. pl. Báger Gusztáv: Korrupció – büntetés, integritás, kompetencia. Budapest, 2012.

5. A becsült forgalmi értékhez viszonyított megtérült érték rátát lerontó hatások becslése

A fent leírtakból egyértelműen látható, hogy a kényszerértékesítések során több tényező is lerontja a becsült forgalmi értékhez viszonyított megtérült érték rátát. De vajon mérhető-e, számszerűsíthető-e az egyes torzító hatások mértéke?

Ha arra a kérdésre keressük a választ, hogy a pénzkövetelés megfizetésére vonatkozó kötelezettségeiknek eleget nem tévő adósok vagyontárgyainak kényszerértékesítését milyen gazdasági tényezők befolyásolják, és ezek hogyan mérhetők, igen komplex kép rajzolódik ki a szemünk előtt. Széles spektrumon vizsgálódva a gazdasági növekedés mértéke, a fizetési képesség vagy fizetési készség hiánya miatt meginduló kényszereljárások száma, az adósok tipizálása, különösen fogyasztók és az üzletszerű gazdasági tevékenységet folytató jogalanyok megkülönböztetése, a gazdálkodó szervezet adósok tevékenységének szektorális besorolása, a vállalkozások adóterhelése, a befektetések aktuális megtérülési rátája, a jegybanki alapkamat mértéke, az egyes áruknak a hagyományos árucsere fórumain megjelenő kereslete, árrugalmassága, stb. mind befolyásolják a kényszerértékesítés piacára lépő szereplőket, ezáltal hatnak a kényszereljárásban elérhető vételárakra. Ezen mutatószámoknak egyetlen képletbe integrálását ugyanakkor nem tartom sem reálisnak, sem szükségesnek.

A becsült forgalmi értékhez viszonyított megtérült érték rátát lerontó hatások méréséhez másként kívánok közelíteni. Az eljárásokban konkrétan mérhető elemeket (ilyenek elsősorban a költségek) ténylegesen mérni kívánom, míg az absztraktabb, közvetett hatásokra nézve inkább a piaci szereplők magatartásából próbálok számszerűsíthető következtetéseket levonni.

Ezt a megközelítést indokolhatóvá teszi az a körülmény, hogy az egyébként számítások alapjául felhasználható, komplex makro- és mikroökonómiai mutatószámok – részben tudatosan, részben tudattalanul – beépülnek a piaci döntéseket hozó egyének tudattartalmába, majd a szerzett ismeretek számos egyéb racionális és irracionális elemmel vegyülve vezetnek a piaci döntéshez. Erre is figyelemmel a kényszereljárások piacának sajátosságaiból fakadó ártorzító hatások mérésére elsősorban a potenciális vevők körében elvégzett, a dolgozat 4.1.3.

pontjában röviden bemutatott kérdőíves kutatás eredményeit használom fel.

Ahhoz, hogy a becsült forgalmi értékhez viszonyított megtérült érték rátát lerontó hatásokat mérhessük, azokkal kapcsolatban számításokat végezhessünk, rögzítenünk kell, hogy a kényszerértékesítés folyamatában a becsült forgalmi értékhez viszonyított megtérülés két

lépcsőben degradálódik. Először akkor, amikor az értékesítés során a becsült forgalmi értéknél alacsonyabb vételárat sikerül elérni, másodszor akkor, amikor a befolyt vételárból levonásra kerülnek a kényszereljárás költségei. A számítások során érdemes ezt a két lépést külön kezelni. Itt szükséges megemlíteni, hogy a dolgozatban korábban vázolt, a becsült forgalmi értékhez viszonyított megtérült érték rátát lerontó tényezők közül a kényszerértékesítést lebonyolító szereplők működésének sajátosságai mind az elérhető vételár, mind a költségek oldalán ronthatják a megtérülés mértékét.

5.1. A kényszerértékesítések piacának megtérülést rontó hatása

Amint arra már korábban utaltunk, a kényszerértékesítések piaca mind a kínálati, mind a keresleti oldalon rendelkezik olyan sajátosságokkal, amelyek negatív irányba módosítják a kínált javak értékesítése során elérhető vételárát. Ezeket a sajátosságokat a 4.1. fejezetben fel is lajstromoztuk. Az ott bemutatott tényezőket az ártorzító hatások mérése szempontjából három kategóriába sorolhatjuk. A kényszerértékesítések piacán elérhető vételárat ugyanis – a

In document DOKTORI (PhD) ÉRTEKEZÉS (Pldal 57-0)