• Nem Talált Eredményt

Kārlis Birznieks. Latvijas mājokļu tirgus stabilitāte 45

3. att. Dzīvokļu cenas Eiropā [15]

Appartment Prices in Europe

Lokālā nekustamā īpašuma tirgū augstāks cenu līmenis salīdzinājumā ar citiem līdzīgiem īpašumiem liecinātu, ka īpašums ir pārvērtēts un tā cenai agrāk vai vēlāk būtu jāizlīdzinās ar citu īpašumu cenām. Taču šādu secinājumu nevar tieši izdarīt par nekustamo īpašumu cenu salīdzinājumu starp dažādām valstīm. Nekustamais īpašums, tāpat kā, piemēram, vairums pakalpojumu, ietilpst t. s. netirgojamo preču ekonomikas segmentā, kur nedarbojas vai minimāli darbojas starptautiskā konkurence un cenas vienā valstī neietekmē cenas citās valstīs (kaut vai iepriekšminēto transporta izmaksu dēļ; nekustamo īpašumu pašu pēc definīcijas nav iespējams pārvietot, “importēt”).

Tādēļ tirgus korekcijas iespējamas tikai līdz ar vispārēju korekciju tautsaimniecībā.

46 Ekonomika Vi

valstīm. Ja piedāvājuma elastīgums ir ierobežots,3 atbilde uz jautājumu par cenu korekcijas iespējamību un laiku būtu meklējama pieprasījuma faktoros.4

Starp būtiskākajiem fundamentālajiem faktoriem, kas līdz šim nodrošinājuši pieprasījuma pieaugumu Latvijas nekustamā īpašuma tirgū, varētu minēt5:

vispārēju tautsaimniecības attīstību, līdz ar to iedzīvotāju ienākumu

• pieaugumu;

kreditēšanas attīstību, ko sekmēja gan kapitāla pieejamība (piemēram, Latvijas

• komercbanku piekļuve ievērojamiem mātes banku kredītresursiem, ārvalstu investīciju ieplūde Latvijā), gan zemās procentu likmes starptautiskajā tirgū, gan kreditēšanas pakalpojumu attīstība, kas ļāva uzlabot kreditēšanas nosacījumus, palielinot pieejamās summas apmēru (lielāki termiņi, zemākas pirmās iemaksas).6

Iepriekšminēto faktoru kombinācijas darbību dēļ pieaugot iespējām aizņemties, hipotekārās kreditēšanas apjomi praktiski no nulles 1997. gada sākumā ir pieauguši līdz 47% no IKP 2006. gada beigās, t. sk., privātpersonu mājokļu kredīti – līdz 29%

3 Kopumā Latvijā 2005. gadā jaunuzbūvētie dzīvokļi (neskaitot iedzīvotāju uzbūvētos, kas faktiski ir privātmājas) veidoja tikai 8% no kopējā dzīvokļu tirgus [8; 25], t. i., ietekme uz tirgu bija ļoti ierobežota. Tiesa, gadījumā, ja jaunuzceltie dzīvokļi tika uzcelti tikai Rīgā (autoram nebija pieejama statistika par uzcelto dzīvokļu sadalījumu ģeogrāfiskā ziņā), kas ir iespējams, ņemot vērā, ka Rīgā dzīvokļu cenas ir vienas no augstākajām Latvijā, tad Rīgas tirgū jauno dzīvokļu īpatsvars varētu sasniegt pat 18%.

4 Pieprasījumu nekustamā īpašuma tirgū savukārt ietekmē gan objektīvie jeb fundamentālie faktori (demogrāfija, monetārā politika u. c.), gan spekulatīvie jeb tehniskie faktori (tirgus dalībnieku gaidas, tirgus attīstība, starptautisko investoru ienākšana). Pēdējie faktori ir būtiski tādēļ, ka nekustamais īpašums pilda dubultu lomu gan kā patēriņa (pajumte), gan kapitālieguldījuma objekts, līdz ar to daļa tirgus dalībnieku īpašumu iegādājas tikai investīciju (spekulācijas) nolūkā, tādējādi piešķirot nekustamā īpašuma tirgum virkni īpašību, kas to padara līdzīgāku piemēram, akciju vai obligāciju tirgum.

Laigan pastāv viedoklis, ka Latvijas tirgus ir izteikti spekulatīvs, konkrēti dati un aprēķini liecina, ka mājokļu tirgū spekulatīvie pirkumi tomēr veido salīdzinoši nelielu daļu [18].

Tādēļ autors šajā rakstā neveic pieprasījumu ietekmējošo spekulatīvo faktoru analīzi.

5 Vēl viens iespējamais iemesls varētu būt demogrāfija: 80. gadu Latvijas baby-boom atvilnis, kura ietvaros, attiecīgajai kohortai kļūstot ekonomiski aktīvai un sākot veidot ģimenes, radās papildu pieprasījums pēc papildu mājokļiem. Tomēr šo efektu pilnībā dzēsa gan mirstība, gan negatīvais migrācijas saldo. Kopumā gan iedzīvotāju, gan mājsaimniecību skaits kopš 90. gadu sākuma katru gadu ir krities [8].

6 Autorprāt, kreditēšanas nosacījumu uzlabošanās tieši ietekmē nekustamā īpašuma tirgu, jo kredītņēmēji ir tendēti izmanto komercbanku sniegtās aizņēmuma iespējas MAKSIMĀLĀ apmērā. Pircējam, kurš aizņemas maksimālo pieejamo summu pie vienādiem nosacījumiem, būs lielāka pirktspēja nekā konservatīvākam pircējam. Tā kā nekustamā īpašuma piedāvājums ir ierobežots, konkurencē par īpašuma iegādi uzvarēs tieši pircējs, kas būs aizņēmies vairāk. Kombinācijā ar starpbanku konkurenci, kas savukārt veicina cīņu par kredītņēmēju, šim mehānismam būtu jāsekmē kreditēšanas tirgus virzība no konservatīvākiem uz agresīvākiem nosacījumiem: tas novērojams gan Latvijā, gan arī, piemēram, atsevišķos attīstīto valstu hipotekārās kreditēšanas tirgos [sk., piem., informāciju par hipotekāro kredītproduktu attīstību, 24, 16–19].

Kārlis Birznieks. Latvijas mājokļu tirgus stabilitāte 47 no IKP [8; 9]. Kredīti mājokļu iegādei 2006. gada septembrī veidoja 76% no kopējā mājsaimniecībām izsniegto kredītu apjoma [9].

Arī turpmāks naudas pieplūdums nekustamā īpašuma tirgū būs atkarīgs no tā, kā attīstīsies kreditēšana. Kreditēšanas izmaiņas, savukārt, būs atkarīgas no:

1. darba algas pieauguma;

2. naudas resursu cenas (% likmēm);

3. Latvijas komercbanku iespējām turpmāk uzlabot kredītu nosacījumus:

samazināt bankas pievienoto % likmi, palielināt kreditēšanas termiņus, samazināt pirmo iemaksas apmēru.

Kas attiecas uz iedzīvotāju ienākuma pieauguma tempiem, pēdējie pieejamie statistikas dati pagaidām liecina par rekordlielu pieaugumu – 2006. gada 4. ceturksnī neto algas pieaugums pret atbilstošu periodu gadu iepriekš bija 28% [8]. Finanšu ministrijas prognozes 2007. gadam paredz darba samaksas tempu samazināšanos, taču – tikai pie nosacījumiem, kas vairāk atgādina vēlamo, nevis reāli sagaidāmo scenāriju: ja kreditēšanas pieauguma tempi mazināsies, iedzīvotāju ienākumi tiks novirzīti uzkrājumu veidošanai, valdība īstenos stingrus pretcikliskas politikas pasākumus [1, 18–23].

Runājot par naudas resursu cenu, jāatzīmē, ka jau kopš 2005. gada beigām ir novērojams Latvijā hipotekārajā kreditēšanā izplatītākās kredītu valūtas eiro (EUR) [17] procentu likmju kāpums. Starptautiskais Valūtas Fonds paredz eiro procentu likmju kāpumu arī 2007. gadā – saistībā ar paredzamajiem ECB īstenotajiem ierobežojošajiem pasākumiem, atbildot uz eirozonas ekonomikas izaugsmes tempu radīto inflācijas spiedienu.

4. att. Privātpersonām mājokļu iegādei izsniegto kredītu (EUR) efektīvā % likme sākotnējā periodā un EURIBOR 6 mēn. [9]

Effective Interest Rate on Mortgage Loans (in EUR) Issued to Private Individuals, Initial Period, and 6 Month EURIBOR

48 Ekonomika Vi

Attēlā redzams, ka līdz šim % likmju kāpumu starptautiskajā tirgū Latvijā daļēji kompensēja banku pievienotās maržas kritums, kas savukārt ir pieaugušās starpbanku konkurences rezultāts. Šīs maržas turpmāko dinamiku grūti prognozēt: to nosaka tādi faktori kā bankas īpašnieku noteiktā kapitāla atdeves norma, kredītņēmēju riska profils, dažādi kredīta nosacījumi. Tomēr jāatzīmē, ka salīdzinājumā ar iepriekšējiem gadiem 2006. gadā maržas apmērs tikpat kā nav mainījies; tas liek domāt, ka arī turpmāk būtiskas šī parametra izmaiņas nav gaidāmas. Tas nozīmē, ka EURIBOR turpmāka pieauguma gadījumā kredītņēmēji cenas pieaugumu izjutīs pilnībā, kas, nemainoties pārējiem parametriem, t. sk. ienākumam un aizņēmumu termiņam, samazinās pieejamās aizņēmumu summas apjomu.

Kas attiecas uz citiem komercbanku noteiktajiem kredītu parametriem: termiņu un pirmo iemaksu, kas ietekmē aizņēmējiem pieejamās kredīta summas apmēru, jāteic, ka šo parametru iespējamo attīstību grūti novērtēt, jo nav pieejami attiecīgie statistikas dati. Lai gan vienkārša kredīta termiņa būtiska pagarināšana, domājams, nav gaidāma (te jāatzīmē pieaugošais risks saistībā ar kredītņēmēja ekonomiskā mūža garumu), iespējama turpmāka kredītproduktu maksājumu nosacījumu modificēšana, kas ļautu samazināt ikmēneša maksājuma apmērus, tādējādi vienlaikus maksimizējot iespējamo aizņēmuma apjomu. Tā, piemēram, atsevišķas bankas Latvijā jau ilgāku laiku piedāvā hipotekārā kredīta aizņēmumu, kas neparedz pilnu aizņēmuma summas amortizāciju, paredzot, ka uz kredīta atdošanas beigām saglabāsies noteikta aizņēmuma summas daļa, ko iespējams atmaksāt uzreiz vai dzēst ar jauna kredīta palīdzību. Ja Latvijas banku kredītprodukti turpināsies attīstīties šajā virzienā, iespējams, arī Latvijā varam nonākt pie kredītiem, kas neparedzēs nekādu pamatsummas amortizāciju vai pat negatīvo amortizāciju (% maksājumu kapitalizāciju).7

Tomēr šāda veida izmaiņas nevarētu būtiski palielināt hipotekārās kreditēšanas apjomus, jo pat kredītam ar 40 gadu termiņu sākotnējā periodā ikmēneša maksājumā pamatsummas atmaksa veido caurmērā tikai 9%, t. i., iespējas palielināt aizdevuma summu, nepalielinot ikmēneša maksājuma apmēru, ir stipri ierobežotas. Īstermiņā Latvijas tirgū, domājams, lielāku ietekmi varētu radīt hipotekāro kredītu termiņu pieaugums līdz tiem pašiem 30–40 gadiem, kas pašlaik maksimāli pieejami Latvijas komercbankās, pakāpeniski aizstājot iepriekš ņemtos kredītus, ar īsāku termiņstruktūru.

Kas attiecas uz pirmās iemaksas apmēru, jāatzīmē, ka lielākā daļa Latvijas lielāko komercbanku pašlaik piedāvā kreditēt pirmo iemaksu, t. i., faktiski kreditē īpašuma iegādi 100%.8 Pirmā iemaksa neierobežo arī pircējus, kuriem jau pieder nekustamais īpašums, jo, iegādājoties jaunu īpašumu, pirmās iemaksas apmēru noteikti nodrošina jau piederošais īpašums. Tādējādi pirmā iemaksa faktiski ierobežo tikai zināmu trūcīgāko un jauno pircēju slāni, kam vēl nav īpašumu un kam ir nepieciešams veidot uzkrājumus, lai nodrošinātu pirmo iemaksu.

7 ASV šādi hipotekārie kredīti 2005. gadā veidoja 42% no kopējiem hipotekārajiem kredītiem [24].

8 Privātpersonām šāds piedāvājums gan primāri attiecas tikai uz drošāko tirgus daļu, t. i., dzīvokļiem jaunuzceltās mājās.

Kārlis Birznieks. Latvijas mājokļu tirgus stabilitāte 49 Iepriekšminētie apsvērumi ļauj secināt, ka ir zināmas pazīmes tam, ka mājokļu tirgus atrodas virs ilgtermiņa līdzsvara līmeņa (piemēram, salīdzinājumā ar būvniecības izmaksām vai relatīvajām cenām citās valstīs). Turpmākā Latvijas nekustamā īpašuma tirgus attīstība būs atkarīga no vairākiem faktoriem, kas lielā mērā nav kontrolējami un var darboties pretējos virzienos nekustamā īpašuma tirgū, kompensējot viens otru (eiro % likmes un Latvijas komercbanku noteiktās maržas, kreditēšanas nosacījumi). Tādējādi sniegt viennozīmīgu atbildi par nekustamā īpašuma tirgus turpmāko attīstības dinamiku – vēl jo vairāk par iespējamas krīzes laiku – ir ļoti apgrūtinoši.

5. att. Dzīvokļu tirgus Rīgā: darījumu skaits un cenu pieauguma tempi [21; 25]

Appartment Sales in Riga: Number of Transactions and Growth Rate of Prices Tomēr jāatzīmē, ka autora apkopotie dati par cenu dinamiku Latvijas nekustamā īpašuma tirgus lielākajā segmentā – divistabu dzīvokļiem Rīgā – liecina par izteiktu cenu pieauguma tempu krišanos 2006. gadā. Ņemot vērā informāciju par darījumu skaita dinamiku, iespējams izvirzīt hipotēzi, ka pēc lielā Latvijas tirgus aktivitātes kāpuma pēc Latvijas iestāšanās ES 2004. gadā pēdējos gados kardināls lēciens darījumu aktivitātē vairs nav vērojams. Nekustamā īpašuma tirgus dinamiku negatīvi ietekmē arī procentu likmju kāpums. Tādējādi, turpinoties pašreizējai tirgus attīstības tendencei, 2007. gadā varētu sagaidīt vismaz jūtamu dzīvokļu cenu kāpuma tempu stabilizēšanos.

Literatūra

1. Tautsaimniecības attīstības scenārijs un ieņēmumu prognozes. LR Finanšu ministrijas informācija. 2006. g. nov. (Izskatīts MK 2006. g. 14. nov. sēdē). 55 lpp. Pieejams:

http://www.mk.gov.lv (2007. g. 25. marts.)

2. Būvniecība Latvijā 2003: Statistisko datu krājums. R. : LR Centrālā statistikas pārvalde, 2004. 46 lpp.

50 Ekonomika Vi 3. Būvniecība Latvijā 2004: Statistisko datu krājums. R. : LR Centrālā statistikas pārvalde,

2005. 42 lpp.

4. Latvijas 2000. gada tautas skaitīšanas rezultāti: Statistikas datu krājums. R. : LR Centrālā statistikas pārvalde, 2002. 288 lpp.

5. Nekustamā īpašuma tirgus Latvijā 2004. gadā. Datu krājums. R. : LR Centrālā statistikas pārvalde, 2005. 31 lpp.

6. Privātie īres nami 2004. Biļetens. R. : LR Centrālā statistikas pārvalde, 2005. 15 lpp.

7. Rīga skaitļos 2004. Biļetens. R. : LR Centrālā statistikas pārvalde, 2005. 154 lpp.

8. CSP datu bāzes. Pieejams: http://data.csb.lv (2007. g. 25. marts.)

9. Banku un monetārā statistika. Pieejams: http://www.bank.lv (2007. g. 25. marts.) 10. Di Pasquale, D., Wheaton, W. C. Urban Economics and Real Estate Markets. New Jersey

: Prentice Hall, 1996. 378 p.

11. Eldred, G. W., McLean, A. Investing in Real Estate. (4th Edition). New Jersey : John Wiley & Sons, 2003. 320 p.

12. Hair-rising. The Economist. 2004. 3rd Jun. Pieejams: http://www.economist.com (2007. g.

25. marts.)

13. Global Prospects and Policy Issues. IMF World Economic Outlook, 2006 September, 1, p. 39.

14. Latvijas nekustamā īpašuma tirgus pārskats. 2006. gads. Arco Real Estate. Pieejams:

http://www.arcoreal.lv (2007. g. 25. marts.)

15. Overview of the European real estate market. Pieejams: http://www.cepi.be (2007. g.

25. marts.)

16. Pārskats par vienistabas dzīvokļu īri Rīgā. Pieejams: http://www.latio.lv (2007. g.

25. marts.)

17. Piļka, Z. Interešu grupas – hipotekārie kredīti. Diena, 2006. g. 2. okt. Pieejams: http://

www.vdiena.lv (2007. g. 25. marts.)

18. Piļka, Z. Spekulatīvi darījumi – pat 50%. Diena, 2006. g. 21. sept. Pieejams: http://www.

vdiena.lv (2007. g. 25. marts.)

19. Rubino, J. How to Profit from the Coming Real Estate Bust. Emmaus, Palo Alto : Rodale, 2003. 266 p.

20. Shilling, J. D. Real Estate. Thirteenth edition. Ohio : South-Western Thomson Learning, 2002. 703. p.

21. СМ–Реклама, 1997–2006. (Dažādi numuri).

22. Stīpnieks, U. Īpašuma cenu “burbulim” plīst nav pamata. Dienas Bizness, 2006. g.

18. dec. Pieejams: http://www.db.lv (2007. g. 25. marts.)

23. Talbott, J. R. The Coming Crash in the Housing Market. NY : McGaw-Hill, 2003. 195 p.

24. United States and Canada: Robust Growth Set to Continue, but the U.S. Housing Market is a Key Uncertainty. IMF World Economic Outlook, 2006 April, p. 16–19.

25. Nepublicēta informācija: Latvijas Zemesgrāmatas elektroniskie dati par reģistrēto darījumu skaitu ar nekustamo īpašumu Latvijā 1997–2006. gadā.

Kārlis Birznieks. Latvijas mājokļu tirgus stabilitāte 51

Summary

The aim of this paper is to provide a brief analysis of late dynamics of Latvian housing market, to analyze stability of current market situation and to evaluate possibility of crisis in the Latvian housing market. Author comes to a conclusion, that a number of arguments indicate, that prices of housing are above their long term equilibrium, which, most probably, is associated with rapid growth of credit and a following increase in supply money. As the market is influenced by a combination of forces, that can either strengthen or lessen current trends (like growth of wages and interest rates), further market direction is hard to forecast, however, author would suggest expecting slowing of growth of housing prices in Latvia in 2007.

Key words: housing, real estate, price, loans.

LATVIJAS UNIVERSITĀTES RAKSTI. 2007. 718. sēj. Ekonomika VI, 52.–65. lpp.

Atgūtās koksnes – alternatīvo bioenerģijas avotu