• Nem Talált Eredményt

Latvijas mājokļu tirgus stabilitāte Stability of Latvian Housing Market

LATVIJAS UNIVERSITĀTES RAKSTI. 2007. 718. sēj. Ekonomika VI, 41.–51. lpp.

Latvijas mājokļu tirgus stabilitāte

42 Ekonomika Vi

1. Vai pašreizējās cenas nav par augstu?

2. Vai un cik drīz cenas kritīsies?

No atbildes uz šiem diviem jautājumiem Latvijas tirgū ir atkarīgs daudzu desmitu miljonu latu liktenis.

1. Vai pašreizējās mājokļu cenas nav par augstu?

Nekustamo īpašumu vērtības noteikšanā klasiski tiek izmantotas trīs metodes:

izmaksu, ienākumu un salīdzinošo cenu metode [11, 58–59]. Lai gan šīs metodes ir piemērotas konkrētu īpašumu novērtēšanai, vērtēšanas principi varētu būt izmantojami, arī vērtējot tirgu kopumā.

1) Izmaksu metode

Šīs metodes būtība ir noteikt analoga īpašuma izveides izmaksas, tātad – galvenokārt būvniecības izmaksas. Diemžēl ekonomikai kopumā šo metodi precīzi piemērot nav iespējams, jo tam būtu nepieciešams veikt detalizētu Latvijas dzīvojamā fonda inventarizāciju un tāmēšanu. Tādējādi secinājumus iespējams izdarīt tikai netieši, ņemot vērā jauna dzīvojamā fonda būvniecības tendences.

Saskaņā ar teoriju jaunu mājokļu būvniecība ir izdevīga pie nosacījuma, ja tirgus cena pārsniedz būvniecības izmaksas [10, 9], t. i., iespējams gūt peļņu. Tādējādi fakts, ka tiek uzsākta jaunu mājokļu būvniecība un realizācija, varētu liecināt par brīdi, kad tiek sasniegts nepieciešamais tirgus cenu līmenis. Latvijas tirgū šāds brīdis ir fiksējams ļoti skaidri: 2004. gadā pēkšņi, pēc iepriekšējos gados novērojamās lejupslīdes, par privātā sektora līdzekļiem tiek uzcelts un nodots ekspluatācijā ievērojams skaits dzīvokļu, turklāt – daudzdzīvokļu namos (iepriekšējos gados tika būvētas galvenokārt privātmājas, kuras var atļauties iegādāties turīgākā iedzīvotāju daļa) [3, 7–25; 2, 27]. Ņemot vērā celtniecībai nepieciešamo laiku, var secināt, ka aptuveni 2003. gadā dzīvokļu būvniecība kļuva komerciāli izdevīga, t. i., tirgus cena pārsniedza būvniecības izmaksas.

1. att. Latvijā uzbūvēto dzīvokļu skaits pēc finansējuma avota veida [8]

Number of New Dwellings in Latvia by Source of Financing

Kārlis Birznieks. Latvijas mājokļu tirgus stabilitāte 43

2. att. Būvniecības izmaksu un dzīvokļu cenu dinamika (2003=100%) [8; 21]

Dynamics of Construction Costs and Appartment Prices (2003=100%)

Salīdzinājumā ar 2003. gadu būvniecības izmaksas pieaugušas par 43%

[8], turpretī dzīvokļu cenas pieaugušas par 351% [21]. Tādējādi var secināt, ka pašreizējais mājokļu cenu līmenis ievērojami pārsniedz būvniecības izmaksas – starpību veido gan attīstītāju/būvnieku virsnormas peļņa, gan zemes cena (kuras tirgus vērtība, attīstot nekustamā īpašuma projektu, savukārt veidojas kā “atlikums”

(residual) starp uzbūvētā nekustamā īpašuma tirgus cenu līmeni, no vienas puses, un izmaksām un attīstītāju/būvnieku peļņas normu, no otras puses).

Teorētiski šādai tirgus situācijai ilgtermiņā vajadzētu nonākt pie būvniecības apjomu kāpuma un tirgus cenu krituma. Taču korekciju var būtiski kavēt divu ražošanas faktoru apjoma ierobežojumi: apbūves zemes pieejamība un ierobežotie darba resursi būvniecībā.

2) Ienākumu metode

Ienākumu metodes būtība ir noteikt vērtību, pie kādas īpašuma iegāde ir samērojama ar tā radīto naudas plūsmu (izīrēšanas ienākumu) jeb alternatīvajām izmaksām (kas rastos, ja iegādes vietā īpašniekam dzīvoklis pašam būtu jāīrē).

Parasti vērtības noteikšanai tiek lietotas īres maksas un kapitāla atdeves norma.

Diemžēl Latvijā kvalitatīvi dati par īres cenu līmeni nav pieejami, tas lielā mērā skaidrojams ar Latvijas šauro īres tirgu2 [16, 1]. Te jāpaļaujas uz nekustamā īpašuma firmu veikto novērtējumu. Latio veiktais pētījums par vienistabas dzīvokļu (lielākais īres tirgus segments) īres tirgu liecina, ka īres veidotā kapitalizācijas likme (īre/dzīvokļa cena) Rīgas mikrorajonos 2006. gadā caurmērā veidoja 6–6,6%

[16, 4], – ievērojami vairāk nekā vidējās hipotekāro kredītu likmes jaunajiem

2 Tā, piemēram, Rīgā 2003. gadā tikai ~10% no mājsaimniecībām dzīvoja privātajos īres dzīvokļos, turklāt lielākā daļa (denacionalizēto namu īrnieki) šajās īres attiecībās faktiski bija piespiedu kārtā [7, 76–79; 6, 2–3].

44 Ekonomika Vi

kredītiem (EUR) – 4,7% [9, EUR valūtā]. Tādējādi jāsecina, ka kapitāla izmaksas mājokļa iegādei ir zemākas nekā īres izmaksas – līdz ar to mājokļa iegāde īpašumā ir izdevīgāka nekā īrēšana; no otras puses, tas liecina, ka arī mājokļa iegāde izīrēšanai būtu ekonomiski pamatota. Šis fakts rāda, ka mājokļu (iegādes) cenas ir adekvātas no ienākumu metodes viedokļa. Tomēr jāatzīmē, ka Latio pētījums arī uzrāda, ka īres kapitalizācijas likmes 2006. gadā ir ievērojami kritušās, īres cenām pieaugot lēnāk nekā īpašuma cenām. Šāda tendence norāda, ka cenas pamazinām tuvojas tam kritiskajam līmenim, kurā tās vēl saglabājas, pamatotas ar iespējamo ienākuma (alternatīvo izdevumu) plūsmu. Ja, turpinoties līdzšinējai tendencei, īres kapitalizācijas likme nokristos zem hipotekāro kredītu procentu likmēm, mājokļu cenas vairs nebūtu pamatotas, jo – nebūtu jēgas nedz mājokļa iegādei tālākai izīrēšanai (izmaksas lielākas par ienākumu), nedz arī iegādei īpašumā apdzīvošanai – jo īrēšanas alternatīva būtu lētāka.

3) Salīdzinošo cenu metode

Salīdzinošo cenu metode paredz salīdzināt konkrēto īpašumu ar citiem kvalitatīvā ziņā salīdzināmiem īpašumiem. Šī metode ļauj izmērīt īpašumu subjektīvo vērtību, kas veidojas, pircējiem vērtējot tādas ar objektīvām izveides izmaksām nenosakāmas lietas kā infrastruktūra, apkārtējās vides ekoloģiskais stāvoklis u. c.

Piemērojot šo metodi visas valsts mājokļiem, to cena būtu jāsalīdzina ar mājokļiem citā valstī. Masu saziņas līdzekļos Latvijā tieši šī metode bieži vien tiek lietota, lai ar empīriskiem piemēriem pamatotu, ka Latvijas nekustamā īpašuma cenas ir pārmērīgi augstas [22]. Taču bieži vien salīdzinājums tiek veikts, piemēram, uz kūrorta īpašumu bāzes (salīdzinot māju cenas Jūrmalā ar līdzīgām Eiropas dienvidos), kas ir specifisks nekustamā īpašuma tirgus segments, – ne tikai tādēļ, ka tajā aktīvi piedalās arī citu valstu pircēji, bet arī tādēļ, ka pirktais labums bieži vien ir saistīts ar rekreatīvām vajadzībām – pretēji lielākajam tirgus segmentam, dzīvokļiem, kas tiek iegādāti, lai apmierinātu nepieciešamību pēc pajumtes.

Savukārt, tiešā veidā salīdzinot dzīvokļu cenas Eiropā, šķiet acīmredzams pilnīgi pretējs secinājums – Latvijas dzīvokļiem cenas ir vienas no zemākajām Eiropā.

Tomēr šis salīdzinājums neņem vērā ienākumu atšķirības. Eiropas iedzīvotājam ar augstākiem ienākumiem nekā Latvijā Latvijas cenas tiešām varētu šķist ļoti zemas, taču jāņem vērā, ka lielākā daļa mājokļu pircēju tomēr ir vietējie iedzīvotāji:

transporta izmaksu dēļ pajumtes iegāde citā valstī būtu ekonomiski pamatots risinājums tikai specifiskos gadījumos (ja attālums līdz kaimiņvalstij būtu tuvu).

Tādējādi starptautisks cenu salīdzinājums būtu jāveic, ņemot vērā arī atšķirības pircēju ienākumos.

Veicot koriģēto datu salīdzinājumu, savukārt var secināt, ka, ņemot vērā Latvijas iedzīvotāju ienākumu līmeni (to šajā gadījumā atspoguļo IKP uz iedzīvotāju), Latvijā dzīvokļu cenas ir augstākas nekā vidēji Eiropā, t. i., Latvijas iedzīvotāji tērē lielāku savu ienākumu daļu nekustamā īpašuma iegādei.

Kārlis Birznieks. Latvijas mājokļu tirgus stabilitāte 45

3. att. Dzīvokļu cenas Eiropā [15]

Appartment Prices in Europe

Lokālā nekustamā īpašuma tirgū augstāks cenu līmenis salīdzinājumā ar citiem līdzīgiem īpašumiem liecinātu, ka īpašums ir pārvērtēts un tā cenai agrāk vai vēlāk būtu jāizlīdzinās ar citu īpašumu cenām. Taču šādu secinājumu nevar tieši izdarīt par nekustamo īpašumu cenu salīdzinājumu starp dažādām valstīm. Nekustamais īpašums, tāpat kā, piemēram, vairums pakalpojumu, ietilpst t. s. netirgojamo preču ekonomikas segmentā, kur nedarbojas vai minimāli darbojas starptautiskā konkurence un cenas vienā valstī neietekmē cenas citās valstīs (kaut vai iepriekšminēto transporta izmaksu dēļ; nekustamo īpašumu pašu pēc definīcijas nav iespējams pārvietot, “importēt”).

Tādēļ tirgus korekcijas iespējamas tikai līdz ar vispārēju korekciju tautsaimniecībā.